万科“不躺平”！
朱罗纪约 9 分钟
时下各行各业都不好过，不仅是房企，很多行业的企业都选择了“躺平”，因为别说胜出了，就是面对这个复杂的宏观和微观局面，都是千难万难，实在不知道该怎么做。
我今天参与了万科的中报交流会，感触颇深， 万科“不躺平 ” ，还在非常努 力 的“跑下去”——郁亮2个月跑遍了35个城市 。并且在这样的市场里，他们还真的跑出了成绩，兑现了年初给投资者的承诺。
上次我写《
万科“第三次”穿越周期
》时，没有找到1995年的数据，雪球上有球友厉害，给我补充了——1995年万科净利润1.5亿，同比增速-15%（特此致谢），这样拼图齐活了。
这么看下来，万科在2021年的净利润下跌，是历史上第三次。但从今年上半年业绩和万科管理层的动作看，我倾向于认为： 1）万科穿越周期的安全垫已经完成了。 2）我对万科未来的业绩增长保持进一步乐观。
2）财务非常安全，现金流创造接近83亿。 危急时刻，房企的经营性现金流异常重要，意味着你的造血功能，意味着你 有没有 真实价值的创造。
上半年，万科经营活动产生的现金流量不但为正，而且达到82.9亿。三道红线评级保持绿档，净负债率35.5%，连续2 1 年保持在4 0 %以下。期末持有现金1410.7亿元，也是下半年到期刚兑负债6.1倍。即使剔除预售监管资金，在手资金一年期有息负债1.5倍。下半年没有到期要偿还的境外债。
还是那句话： 万科不会爆雷，非常安全 。
3）毛利率回升还需要努力。 上半年整体税前毛利率20.5%，比去年同期下降2.5个百分点，税后毛利率16.4%，也比去年下降1.8个百分点。 距离之前说的毛利率回到2 0 %左右，还需要加把劲。
4）经营性业务增长强劲！这是最令人兴奋之处， 上半年，万科 经营服务业务全口径收入达到241.1亿元，同比增长30.6% 。其中：租赁住宅业务收入同比增长12.3%，开业17万间，开业规模在集中式公寓领域全国第一；物业服务143.5亿元，同比增长38.2%，分拆上市获得中国证监会核准；物流仓储业务收入同比增长39.1%，冷链业务增长94.7%，冷链仓储租赁面积162万平方米，处于全国第一位置；商业地产方面收入增长10.4%，其中印力输出管理轻资产项目35个。
业绩是个结果，都是来自于判断和行动。 郁亮在交流会上的信心表达，我是高度认同的。
郁亮在会上再次重申了“行业筑底-复苏”论，这里面重要的一段论述： 比如说我们说房子是自然更新需求，从目前来看，我们现存量里面有人住的房子 按照自然更新速度每年需要淘汰10-11亿平方米左右，一二线城市大概需要3亿平方米左右 。按照目前开工情况，今年开工预计数字连这么一个自然更新的速度都达不到。这里还没有考虑是我们居住水平的改善、人口的聚集所带来的需求，所以这个数字肯定偏低了，也不会一直维持这个水平上。 市场收缩过了头，反而会积聚起它自动修复的动能 。要相信大家追求美好生活、改善居住条件的力量，所以住宅刚需是存在的，这个市场仍然是蛮大的。 我从3月份以来对市场的判断也是如此，我也能理解经过了7月的停贷潮，会有很多人对此有分歧。但我认同郁亮的表述主要在于两点。 其一，万科的分析逻辑不是基于政策，而是基于市场底层逻辑 。 这是很重要的区别，我先前使用的方法也是如此。市场交易是有规律的，涨多了就会跌，跌过头就会恢复，这是正常现象。万科的观察角度是行业最基本的需求还在不在，政策的扶持或打压，冲击的都是短期情绪面，但最终行业的空间如果在，机会就会在。 其二，短期市场收缩过头，一定会修复，但是何时以及以何种形式修复取决于综合环境 。 关于短期的底部判断，我依然认同郁亮的判断，最坏的时刻过去了，但是还是很坏的时刻。就是说，市场会复苏，但是这个复苏会很漫长。今天的行业局面，和1 994 - 1995 年的危机是一样的，需要一个很长的时间才能够恢复到正常态。不要指望一个大危机来了，然后政策刺激几下子，行业又从ICU变成了大保健，不存在。 我们需要耐心。同样，对于万科的业绩，也可能要持这样的态度。这是基于上面的那些判断，令我感受到， 万科在房地产行业的竞争力在升高 。这个需要详细观察万科这半年的行动。
我一向观察企业的思路是： 少看业绩，多看业务 。 业绩都是个结果，业务 做不好，不会有好的业绩。 投资人现在看房企的发布会，肯定是不满足于豪言壮志了。 所谓行胜于言，重要的是行动。 投资者想知道万科的管理层上半年都做了什么，以及做这些事情的逻辑是什么。 前者决定了上半年的业绩表现，后者则决定了未来的业绩表现。
我听完万科的投资者问答，恰恰在这方面有个更大信心，因为那 些问答里，突出展示了一个东西： 就是上半年的业绩企稳回升，都是人家上下齐上阵，认真拼出来的 。
管理层在兑现年初的承诺：“沉到一线去” 。他们对前线业务的掌握令人吃惊，不再像那种传统的报告会念业绩讲数字，而是阐述针对每一条业务线，存在的市场痛点、采取的动作、取得的效果。 我把其中比较有亮点的动作阐述一下： 1）保证交付、保证质量。 股东大会后两个月，郁亮走访了 35个城市，看了100多个项目 ，目的就是 督战 。 他讲到第一个痛点是：“ 请客户放心，万科会保证交付、保证质量，安全只是一个底线问题” 。 这个回应了现今市场上买房人最大的“烂尾”关切，大家想看看龙头是怎么做的。 万科的回应收获了效果——“ 70%业主在拿到房子前去过一次工地、看过他的房子。同时和政府配合，交房即办证，拿到房子就办好房产证，让客户放心，35%项目实现交付即办证。 上半年已经保质保量交付11.5万套住宅 。”
我觉得在这个时候，没有什么比这个更重要的了，越是在艰难时刻，开发商越要珍惜自己的羽毛，照顾好自己的客户——因为客户买的是期房，保质交付是最基本的契约精神。
信用是未来翻身的最大资本，深圳有家开发商，把预售资金监管挪用了，还不断的对外讲交付没问题，是我认为对自己的客户非常差劲的做法。
第一个，武汉的泊寓9 90 间房，让年轻的店长和管家用小红书、抖音、闲鱼去打C端，租的非常好，没花一分钱成本。 第二个，深圳的创智云城，也是这个方法，不到3个月实现9 9 %出租率。（我所知道，云城的泊寓租金非常高，3 0 平米租金可以去到4 000 块）。 第三，长租公寓的员工出差都住自家的泊寓里，体验客户的感受。第四，打B端短租，泊寓合同平均期限是8.5-8.6个月，置换过程中怎么保证价格水平，就是打B端短租。做这些事情，产生了什么效果呢？在今年这样的环境下，长租业务营收继续增长双位数，而且“ 我们今天的整体营销费率，就是获客成本急剧下降，接近7 6 %的客户都是我们自己找，营销费用率从1 .4 %降到1% ”。
花更少的钱，为股东创造出更多的价值，我觉得没有什么比这个更有说服力的了。 3）更高的投资纪律。 在最大的基本盘，房地产开发业务线上，刘肖的回应也显示出了万科最新的投资策略。 第一，回应了外界关于万科拿地消极的怀疑。这个在深圳第二次集中供地时我也了解过，答案是， 万科的在手资源充足，未来3年无虞 。今天万科在建、未开发资源1 .37 亿平米，能满足公司未来需要，不需要过分再求规模。第二，对项目的筛选 颗粒度 更细。“首先是片区市场要比较好……不仅是看一个城市怎么样，很重要看一个片区怎么样，很多城市都有非常好的片区，有些热点城市也不是每一个片区都好”。这个切中了近几年城市房地产 急剧分化 的特征，就是在深圳，你跑到大鹏去买地也大概率是砸手里。
其三是强化“好产品、好服务”，就是要有把握提高产品竞争力，才去拿地。
在这些指引下，万科前7月拿了21个项目，总投资452亿，权益投资295亿。其中一个杭州的项目，
今年4月拿地，前天开盘，卖光，1年，现金流便告回正
，非常的出色。我认为如果万科的这个策略，会避免掉非常多错误的投资，给到股东的回报率会更好。
以上只是一部分，但是可以展示出在大的危机面前， 管理层的勤勉 。 证明这一点不是简单的数字，而是生动的业务。 越是底层业务做 的 好，越说明你能够更好 地 解决客户的问题。 这是我看到的，令人振奋之处。
总结来说，我还是愿意给万科的管理层打一个高分。 不仅仅在于他们在这个大危机中，守住了安全经营的底线，让万科成为5000亿+巨头以上几乎唯一一个非常安全的标杆。 而且更重要还在于，万科的管理层展露了对万科业务“护城河”营造的能力。 这让我们对万科的未来，可以增多几分乐观期待。
所以，如果大家要问：万科能穿越周期吗？ 我认为这已经不是最重要的问题，实际上， 万科已经度过了这场危机 。从2 014 年转型，到2 018 年喊出“活下去”，我可以说，现在的万科可能不是活得最轻松的，但一定比较轻松的那一类。而这一切，恰恰要穿透回看这家公司在过去很多年前干的事儿。 一家公司也好，一帮管理层也好，一个投资者也好， 只有你在“顺周期”的时候勇于“不贪婪”，才能在“逆周期”的时候敢于“不恐惧” 。 这两点，万科都做到了。郁亮今天看待市场还是敢说出“不躺平”、“跑下去”，这个背后就是因为过去多年的底气。 我从万科的管理层身上，看到的是 不埋怨，做自己，冷静之下永远保持着一股子力量 。这种力量，正是行业、企业的未来希望之所在。