深圳轨道五期规划，谁是最大的受益者？
朱
朱罗纪约 10 分钟
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喊了这么多年，深圳都市圈的轨道建设终于提上日程。
8月26日，深圳42岁生日当天，深圳市发改委第一次公示 《深圳市城市轨道交通第五期建设规划（2023-2028年）》环境影响评价 （以下简称《五期规划》）。
《五期规划》涉及13个建设项目，规模约226.8公里，具体为：15号线、17号线一期、18号线一期、19号线一期、20号线二期、21号线一期、22号线一期、25号线一期、27号线一期、29号线一期、32号线一期、10号线东延（深圳段）、11号线北延（深圳段）。
这份文件特别提到，“ 10号线东延（东莞段）、11号线北延（东莞段）由东莞市相关部门负责公示工作 ”。
结合8月初广东省自然资源厅印发《广东省都市圈国土空间规划协调指引》（以下简称《都市圈指引》）提出 加快都市圈建设 ，广东省委、省政府最新印发的《关于支持东莞新时代加快高质量发展打造科创制造强市的意见》提出“ 支持穗莞、深莞地铁对接 ”，我认为这相当于深圳都市圈的轨道规划建设正式官宣。
深圳都市圈的轨道建设进展之所以这么慢，主因在于顶层设计，三地政府沟通成本太高以致于难以推动，民间关注度极高的14号线东延这次就没消息。从轨道建设指挥部成立，到都市圈规划协调指引发布，顶层设计有了推进，而 这次的《五期规划》可以说是实质性的落地执行，深圳都市圈范围内轨道将首次正式连通。
城市边界的消融，都市圈内人口的流动，以及随之而来的产业重新配置。
首尔都市圈的人口流动是一个非常有参考价值的示范。
1960年代，韩国经济开始起飞，创造了“汉江奇迹”。到1980年代，韩国完成第一阶段的城市化，城市化率逼近70%。
初步城市化实现后， 韩国的人口流动趋势从“进城”变成“进圈”。
这一时期，以首尔为核心的首尔都市圈，就像抽水泵一样，虹吸全国各地人口。首尔都市圈的人口从1980年的1436.8万增长到2603.8万，占全国人口的比重从35.5%增长到50.1%。 到今天，韩国有超过一半的人生活在首尔都市圈。
需要指出的是，首尔都市圈内部也有分化。
1992年，首尔人口到达顶峰，1097万人。随后，受人口膨胀、交通拥堵、资源紧张、住房困难等大城市病“症状”影响，首尔人口开始外迁，即“脱首尔”。2016年5月底，首尔常住人口首次跌破千万大关。截至今年5月，首尔登记在册人口为949.7万人。
与此同时，首尔都市圈的京畿道、仁川，人口极速增长。1990年到2020年，京畿道人口从615.6万增长到1342.7万，翻了一倍不止，以迅猛的势头后来居上，甚至反超首尔。仁川同样吸纳大量人口，从1990年的181.8万增长到294.3万，增幅61.9%。
整体来看，过去半个世纪，在韩国全国范围内，人口持续加速流入首尔都市圈。但在首尔都市圈内部，核心城市的人口又持续加速外溢到周边的卫星城，形成以核心城市为中心的通勤圈。
从首尔都市圈的人口流动趋势我们可以得出一个结论—— 人口在流入大都市圈的同时，在都市圈内部也出现“郊区化”外溢。
这个趋势，正在深圳都市圈发生。
第七次全国人口普查结果显示， 临深地区的人口增长是深圳都市圈范围内增速最猛之处。
以东莞为例。截至2020年11月，东莞全市常住人口为1046.7万人，十年增加224.6万人，增幅为27.33%。与“六普”相比，东莞的33个镇街（园区）有32个实现人口增加。增加较多的7个镇街依次是：大朗、虎门、塘厦、长安、南城、厚街、东城。 排名前四的，都在临深。
此外，根据《深圳市轨道交通线网规划(2016-2035) 》，深圳相关部门预测， 远期深莞惠跨界通勤出行约666万人次/日，非通勤出行约266万人次/日，城际线和城市轨道需承担65%-70%的出行。
首尔都市圈人口的自由流动，建立在密度极高的轨道交通之上。深圳都市圈数百万的通勤人口，同样需要高效便捷的轨道交通来承载。
这也是《五期规划》为什么率先把10号线东延（东莞段）、11号线北延（东莞段）扶上马的原因之一。
另一方面，这两条地铁线也是可行性最高、难度最小的线路。
首先，10号线和11号线深圳段已经开通运营，东莞只需要接驳即可。其次，根据规划，10号线东莞段长7公里、设站5站，11号线东莞段长1.1公里、设站1站，工程量小，成本可控，效果符合预期其他线路再推进，具有很好的先行示范作用。第三，这两条线连接的凤岗和长安，与深圳的经济往来尤为活跃，两地之间有庞大的通勤需求。
从更高的站位来看，这是深圳都市圈建设布的大局的一个重要节点。
结合《广东省都市圈国土空间规划协调指引》、《五期建设规划》来看，我认为，深圳都市圈由此有了“ 环 ”。
《广东省都市圈国土空间规划协调指引》提出，围绕深圳都市圈多中心分布式的空间结构， 以高速铁路、城际铁路、市域（郊）快线的复合交通走廊为骨架，形成“三横四纵”的网络综合交通格局。
一横：以深圳轨道2、5号线所形成的环线与深珠通道-南坪高速-盐排高速形成的综合交通走廊；
二横：深圳轨道18号线快线与深圳外环高速形成的综合交通走廊；
三横：以中南虎城际（规划）与常虎高速延长线-佛莞高速形成的综合交通走廊。
“三横”为深圳都市圈分了“三环”。
一环：由宝安-南山-福田-罗湖组成的都市圈核心区；
二环：由光明-龙华-平湖-凤岗-大运-坪山组成的城市副中心；
三环：由滨海湾-松山湖-常平-谢岗-潼湖-惠城组成的城市副中心。
有几个原因。
首先从区位来看，凤岗三面与深圳接壤，位于深圳都市圈二环内，与光明新城、平湖新城、大运新城平起平坐，距离福田CBD仅约30公里，比深圳很多区域更靠近深圳。
其次，凤岗的轨道交通建设进度相对来说更快。
凤岗未来至少拥有5个地铁站和1个高铁站。 10号线东延（东莞段）在凤岗设5站，分别是大运城邦站、官井头站、油甘埔站、龙平东路站、龙平西路站。深惠城际的凤岗站，已经动工，设计时速160公里/小时，建成后可快速直达前海。
在《2022年凤岗镇政府工作报告》披露的两个信息，我认为表明了凤岗拥抱深圳、融入都市圈的态度。
其一，交通规划。
凤岗提出 从对外通道、主次干道、轨道、快速化和公共交通等方面全面与深圳对接。 在凤岗镇中心区规划建设深圳机场城市候机楼，加快推进深惠城际建设，争取深圳地铁10号线东延线项目尽早动工，谋划轨道站点TOD、TID开发，加快实施丹平快速二期东莞段衔接工程， 争取用五年时间初步建成城市发展新格局 。
其二，产业发展。
过去五年，凤岗凭借独特的地理优势，重点搭建了天安数码城、京东智谷等产业平台， 面向深圳地区招引企业818家 。818家企业，足以说明凤岗已然成为承接深圳外溢企业的桥头堡。
当然了，凤岗自身的过硬质素，才是其跻身深圳都市圈二环的根本。
“七普”数据显示，过去10年，凤岗常住人口从31.9万增长至41.7万，增加近10万人，增幅为30.7%，势头强劲。而透过官方披露的核酸采样人次，可以推算出凤岗的实际管理人口在60万左右。
经济增长保持稳健。2011-2021年，凤岗GDP从125亿元增长至373亿元，年均增长19.8%，远超同期东莞平均水平。过去三年，凤岗的经济发展更显韧性。2019-2021年，凤岗GDP分别为304亿元、318亿元、373亿元，增幅分别为6.3%、4.7%、12.6%。
无论是经济总量还是经济增速，凤岗的发展呈现出稳中有进的态势。这背后，倚赖的是规模庞大的经济主体。目前，凤岗规上工业企业465家，产值超亿元企业110家，占比24%。今年上半年，凤岗规模以上工业总产值435.3亿元，同比增长2.1%。
此外，凤岗共有天安·深创谷、深证通二期、京东智谷、康佳智能制造等8个市重大建设项目，博深高速联络线及雁鸣湖路道路工程、得利钟表项目2个市重大预备项目，10个项目总投资额464亿元。重大项目落地，将为凤岗的发展注入持久动力。
市场永远跑得比政策快。
2014年9月，华为松山湖基地开工，建设华为全球最大园区。2018年，华为启动五次大规模搬迁，1.68万名员工迁移到松山湖。随之而来的， 华为上下游供应商也陆续迁往东莞 ，包括华勤通讯、软通动力等，带去产业规模，以及成千上万的深圳员工。
这就是市场的力量，是经济发展自下而上的要求，是市场资源自由配置的结果。
城市之间重新分工，城市内部也在发生着自然选择。凤岗天安数码城，因为天然的区位优势，以及后天持续夯实的产业基础，成为吸纳深圳企业的高地。
截至2021年末，凤岗天安数码城引进企业逾600家，70%来自深圳。其中，总部型企业267家、国家高新技术企业26家、规模以上企业23家。换句话说， 凤岗政府引进的818家企业，超过一半落户在凤岗天安数码城。
在建中的凤岗天安数码城二期即天安·深创谷，已有120多家企业提前锁定，90%以上是工业规上企业、国家高新技术企业。
企业家的普遍看好，离不开天安数码城多年以来在园区开发、运营上的精耕细作。
天安数码城成立于1990年，是中国领先的创新企业生态圈的开发及运营商。成立32年以来，天安数码城不唯规模，稳扎稳打，在全国14座城市开发、运营和管理23座园区，服务上万家企业。
作为中国最早涉足产业地产开发和运营的企业，天安数码城专注于企业全生命周期孵化及培育，用智慧化、市场化和国际化资源，多维度契合企业成长的各方位需求，是中小成长型创新企业的最佳合作伙伴。
凤岗天安数码城针对先进制造业发展全生命周期过程中的资源需求，着重构建了四大工作站和五大服务平台， 在人力、研发、政策、圈层、产业链对接等方面为企业提供深度助力。
选择凤岗天安数码城，不仅仅是选择一处物业，更是完整的上下游产业链条、周到的服务和齐全的配套。
举个媒体报道的例子。凤岗天安数码城以电商专项服务作为推动先进制造业和现代服务业融合的重要发力点，引进涵盖平台、渠道、电商代理服务等各个环节150多家企业， 让电商企业与制造企业充分对接，帮助制造企业打开广阔的渠道空间，同时也拉动了电商企业的发展。
正是数十年如一日的用心经营，使得天安数码城拥有一大批忠实拥趸， 成功走出上市企业超过100家。
我和几家搬迁到东莞的企业聊天发现，生产、办公来到东莞很快就能适应，他们非常大的一个痛点在于员工的需求。搬到东莞，能不能住下来？孩子上学怎么解决？有没有买菜、看电影的地方？
这些需求，凤岗天安数码城二期天安·深创谷能够完美解决。
天安·深创谷周边规划有一所九年制学校，预计很快就会招生开学。学校紧邻居住区，可走路上下学，家长接送也非常方便。
为了提升员工归属感，天安·深创谷还增加了很多配套。园区自带超2万平方米商业，规划引入品牌影院、连锁超市、特色餐饮、教培机构等。在园区中心，还规划了一个中央活力公园，年轻人热衷的露营、飞盘，家门口就能安排。
目前，天安·深创谷正在推售产业空间，项目周边还有优质的居住空间。
产业空间包括 独栋总部 、 高层厂房 。独栋总部一企一栋，可独立冠名，是企业实力的极佳展示。高层厂房面积段从1200平方米到1900平方米不等，可生产，能办公，还是准现楼，满足企业多元需求，单价6000元/平方米起，轻松告别二房东，企业发展更具可持续性。
园区周边住区 深创学苑 ，规划多样户型，面积段约33-126平方米，涵盖单间到四房两厅，空间百变，精装交付，户户带阳台，部分户型通燃气。不限购、门槛低、实用高、配套全， 单价1字头，仅是隔壁平湖的1/3 ，有需求的企业家推荐关注！
经历7年的培育，凤岗天安数码城从一片黄土地出落成为推动城市产业转型升级的产业示范园区，引进企业600多家，超过1万人在这里工作、生活。10号线东延（东莞段）上马建设，两地实现地铁接驳，让这个“隐藏款”价值洼地被更多企业、更多人看见。我们期待，假以时日，这片热土能够建构出一个高质量、高标准的产业生态，为区域经济的发展注入更强劲的动能。
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