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朱罗纪改善型买家最容易犯的错
朱
朱罗纪//约 7 分钟
（粉丝@Freefly灰灰 摄影）
价值不能脱离价格看，招商玺的价格表出来了，120+平米小单位的开价比市场预期低，而420+大单位的开价比市场预期高。这个提高了小单位的安全边际，但是整体上，我认为我之前的判断不需要改变。我先前分析的《
9月豪宅盘也内卷，我要怎么选？
》，是这个盘的地段价值是否撑得起
类似深圳湾、香蜜湖那样的顶豪地段
，这个判断不需变，我维持认为难以实现的判断。
当然，价值的判断都是主观的，这一点和主流观点似乎不太一致，大家各自理解就好，我不会因为市场短期结果而改变这个长期看法。
01
9月是深圳2022年
改善性置业
的高峰期，也是唯一的好时期，有很多不错的盘都在集中面市。等这一批楼盘过了，今年的市场基本上进入垃圾时间，没有那么多好盘供你挑选。
所以，如果你是一个需要在近期买房的改善客，那么，自当不能放过眼前这样好的选盘时机。当然，有人会说，现在是不是好的买房时机呢？你看很多楼盘都跌得一塌糊涂。
这是个要紧的问题。自7月TD潮以来，深圳的真实二手房价出现了加速下跌之势，网上也有一些中介、自媒体整理出来跌幅清单，最高的我看都接近了6成，实在是很可怕，1994年以来未曾有过。而据我向一些中介小哥跟踪了解固定的指标盘，也大都是出现了2-3成的下跌。“如果没有这样的下跌，基本上都是成交不了”。一个粉丝告诉我，他最近把香蜜湖的一个楼龄较旧的“深外盘”挂牌了，160平米挂牌3200万。客户来看了，第一次还价张口就还到2700万。乖乖，500万就这么不见了。搁以往市场，业主不返价就阿弥陀佛了。
行话所谓“买涨不买跌”，尽管说“房住不炒”，但如今这个行情之下，大部分的买家一定会倾向于选择持币观望。对这样的心情，我非常理解。谁拿着大几百万、过千万的钱去买房子，说纯粹的不担心这个市场波动，那是鬼话。
但是，老话重弹：我不知道什么才是好时机。我们先前一直强调一个观点，牛市也好，熊市也罢，购房时机不是第一重要的事情，需要排在选盘之后。
即便是在牛市，也会有楼盘卖的不好，而即便是在熊市，也会有楼盘你抢不到
。选错盘，才是最大的代价。
02
根据我最近陆陆续续收到的询问，我发现深圳真正纠结的恰恰是置换这个群体，我们一般叫改善、改刚等等。我之前也说过，市场上在这个价格段的改善盘源，也恰恰是最难选的。
存在于他们身上有一个问题相当的普遍，许多改善型买家都是需要卖掉现有的房子，然后才能有条件（比如名额、资金等等）去买到新房子。这就涉及到两个问题了：
一个是卖房子，一个是买房子。目的也自然是：既要卖对，又要买对
。
总结那些案例带给我的感受，我注意到很多人是非常纠结的。这个纠结简单来说表现在：
一方面不想低价卖房子，另一方面又担心错过好机会
。比如说，有一些些粉丝会咨询我最近上市的盘哪些最值得选，然后我们沟通了半天发现，他需要卖自己的房子才能有名额或者资金去打新，但是老房子还根本没有挂牌！而依照最近的成交周期，等到他卖了房子，再去买，黄花菜都凉了。问他为什么不早点挂盘，他的想法是，现在指导价卖也卖不掉，不想损失，担心卖了之后房价又反弹起来，自己还没有买到房，就很亏。
这个是我观察到的、以及我认为的，改善型买家最容易犯的错
。
我的看法很直白：
卖和买，是两件事。这两个行为，一定要分开行动。能简单，不要复杂
。
在市场上，我们每个人同时都是卖方和买方，房地产市场也同样是如此。在卖房的时候，你是一个供应者，当然希望房价卖得越贵越好。但是，在买房的时候，你又变成了一个购买者，当然希望房价越便宜越好。
所以，最好的操作一定是：
当你卖房子的时候，房价是贵的/大涨的，而当你去买房子的时候，房价又是便宜的/大跌的
。
但是有这样的好事情吗？不能说没有，但是比较少。又或者说，即便那样的时机出现了，你又能抓得住否？
尽管我非常理解这样的心情，但我非常不建议改善型群体去力图踏准这种节奏。这个本质上是一种“既要……又要……还要”的思维，我认为买房子也好，或者人生中其它事情也好，这样的想法越少越好。因为我们的知识与专业都是有局限的，处理不了那么多的变量，要承认经济学里
所有的选择都存有机会成本
。实情往往是，如果你想把所有的变量都考虑到，那么要么你什么也不做，要么你会错过所有好机会。
所以，我建议这类的买家，要把“卖”和“买”分成两个行为去理解，
这两个行为可以是紧密联系，但也可以互不相干
。
关于卖房子，我早几年梳理过四种情况，在这篇文章里《
什么情况下应该卖掉你的房产？
》。从这里能够看出，有的情况下，你卖掉你拥有的房子，不一定是为了卖房子。而是那套房子，无论如何你都应该卖掉了。这两者，并没有什么相干。
所以，这个问题，我认为是改善型买家首要考虑的：
哪怕你不买房子，你现在持有的那套房子应不应该卖掉
？如果经过你的评估应该卖掉，那么就没有做错。
有所联系的是，改善型买家大部分都是“置换”，也就是上篇文章里说的第三种情况——
有更好的标的，以次换优
。那么这种情况下，一般也不难判断。你的房子好不好，你看中的房子怎么样，你自己新的需要又是什么，这个不需要太多的专业就可以弄明白。
03
但是问题在哪儿呢？
在于那个价格，或者说在于那个时机。就是：
在这个时刻，我要不要以这个价格卖掉？如果我以这个价格卖掉，会不会很亏？
但是大家注意到，我上述的逻辑里，恰恰没有重视的地方就是这个时机问题。为什么？是因为时机不重要吗？
显然不是。
而是因为，
我没有那个能力教你踏准节奏
，我也不建议普通人去踏准节奏同时做这两件事（你如果想踏准节奏卖房子，你一定会想着踏准节奏卖房子），那可能是神仙才能做到的事情。
以前的例子就不多举了，我给大家举最新的例子：我有一个很专业的地产好友，2020年疫情前卖掉了房子，然后拿着钱苦苦寻了将近1年，才换到了房子。而2020年大家知道，深圳的房价是涨了一波的。
另一个例子，也是一个地产操盘手，自己去年在惠州做一个江景盘，觉得很好，1.6万/平米买了，现在整个市场跌得一塌糊涂，懊悔的不得了。
这些可都是房地产专业人士，无论是信息优势，还是专业优势，他们都远胜于连R2和C1都分不清楚的普通人群，但是，他们也没有办法踏准节奏！
我自问也没有那个能力，所以，我放弃预测这些时点。转而专注于分析楼盘价值，与个人需求，这方面的适合匹配，我认为还有很深的功课可以做。
当你把时机这个要素撇开之后，就会发现，新的逻辑框架非常的通俗易懂。
如果你是纯粹自住或者偏向自住的置换，那么，你需要至少提前半年去规划挂牌卖房子（不考虑开发商对资金流水的审查要素），并且要根据
自身家庭的需要
，去选择在未来三个季度要上市的楼盘。因为你需要为卖掉房子留出足够的过户时间，并且要在心仪楼盘上市之前准备好所需要的资金流水。这时候，你在卖房和买房的时候，你需要考虑的都是自身的需要。
如果你是纯粹投资或者偏向投资的置换，那么，你同样需要至少提前半年去规划挂牌卖房子（也不考虑开发商对资金流水的审查要素），并且要根据
楼盘的地段价值
，去选择在未来上市的楼盘。原因也是一样，但是这时候，你在卖房和买房的时候，考虑的都是未来要换的楼盘的投资价值。
这两个要求很不一样，我个人的思路是这样：前一个，自住型的买家，你是等不起的。卖掉房子就是为了置换更高的生活质量，遇到这样的盘（不是完美的），就要下手。而后一个，投资型的买家，则非常的考验耐心。你要学会等待，在那个符合你投资标准的楼盘出现之前，就要一直等待。
当然，有许多人的思路不是这样，这我也能理解。基于我个人的操作指导，我认为这样来做，自己不会后悔。我觉得在买房子或者做其它投资，最终，每个人是需要找到自己适合的投资风格和操作纪律的，很难有整齐划一的标准。
上次建了一个500万预算群，是鉴于今年城市副中心的500万刚需盘非常多，具体如何选盘变得复杂，应很多刚需粉丝的呼吁，新建的一个群。然后有些粉丝申请要建“1000万预算群”，我就同时开建三个不同的群——预算
在500万内、1000万内、1000万+
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