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朱罗纪

天津放松、青岛“改稿子”，苏州“一日游”……笑场的宽松都在路上

朱朱罗纪约 6 分钟

今天看到这些城市的宽松姿势，我实在是有点绷不住，怎么可以这么搞笑呢。 这两天有3个（不，4个）重点城市都纷纷出现了房地产政策的调整。刚刚从东莞传来消息，东莞也取消了指导价。
01
直辖市天津加入了宽松行列，天津的房地产政策变宽是系统性的，也是最有“水平 ” 的。 外地人购房，社保/个税缩减为半年，除滨海新区不变。 有60+老人及二孩以上家庭，可多买一套房。 首套首付比例最低下调为3成，利率为LPR-20BP；二套首付比例最低下调为4成，利率为LPR+60BP。


青岛的房地产调控放宽，推文后“ 改稿子 ”。

9月15日，青岛住建部门公布宽松政策，二孩以上家庭可多买一套房，外地居住满半年可买一套房，二手房取消限购。随后，又在微信公众号上删除了“二手住房不再限购” （幸亏没有超过20个字啊）。


最令人啼笑皆非的是苏州。

9月14日，市场消息传出，苏州六区（相城区、姑苏区、吴中区、吴江区、工业园区、高新区）对限购政策做出调整， 外地人无需社保就可直接买房 。这个消息后来被媒体证实属实 。

但是到了今天，限购又恢复了——非苏州户籍居民家庭购房条件仍然恢复为： 3年内在苏州连续缴纳6个月社保 。


太搞笑了，这脑回路，苏州就是个老六，我今天笑了七八次（想想那些个打算趁这个机会去买个房的外地人，哎呦，我真是……）。 虽说政府怎么定政策咱们 做也管不了，能做的 只有坦然接受和淡然面对。但是看到这么搞笑的政策，我还是忍不住的多句嘴：政策代表着政府的公信力，也影响着市场预期，不适合太儿戏，还是要应该严肃一点。
02
下面正经点说。 从这些操作来看，和我先前对政策大方向的判断是一致的—— 实质放松、有限宽松 。不过，因为这次实在太戏剧性、太有代表性了，咱们可以再把判断整理一二。 我认为有以下几点信号/看法，咱们探讨一下。 1）房地产调控宽松在向高能级城市深化 。这个先前说过了，除了四大一线城市，其它所有城市都可以视为调控政策会实质性放松，所谓“实质性放松”，就是“五限令”必须松动。这次来看，天津是直辖市，青岛是计划单列市，苏州是万亿级制造业强市，这都是中国城市中的佼佼者（尤其是苏州，发展动能强劲，是这三个里面我最看好的城市）。本次的松动无论是如何的有戏剧性，大方向都是松动，这是主线特征。 2）调控可以松动但是不能取消 。介乎一线城市之下的城市，似乎还是要考虑脸面，一方面是必须要放松，但另一方面又不能一步到位直接取消。我先判断过，什么叫“长效机制”，“五限令”就是长效机制，这是“fzbc”的保障。所以，围绕着这五项政策做组合搭配，可以有10倍于孙猴子的千变万化。但是断不可以直接取消，以示“防范市场失灵”的姿态仍在。细看这三个城市，天津是最有“觉悟”的，所以它的政策不会收回。但像苏州、青岛直接把外地人购房变成零门槛了，那不行，这个社保的缴交时间可以像深圳是5年、可以为3年、可以变短为半年，但是，一定得大于等于1个月。 3）非经济因素主导会闹出许多洋相来 。其实像苏州这样的“一日游”政策、青岛这样的“阅后即改”的政策，早年也都有，但是从来不像现今这般儿戏，令人啼笑皆非。仿佛那个政策出来，都是“临时工”干的一样。究其原因，背后实质是以ZZ头脑来解决经济问题所致。按理来说，出台政策的部门是知道怎么做是“正确”的，但是随后发生的调整往往是出于其它非经济的考量。这就让事情变得极为复杂化，上下莫衷一是，动作混乱不堪，在观众看来，都在出洋相。 我想下面， 整体上的调控特征大概还是会沿着这个表现走，当然，肯定也少不了有更多笑哈哈的场面出现 。这个咱们都不要太认真了，要很开心很开心的看新闻（不然你想让我怎么办？）。
03
下面是关系到我们买房子，政策一松，肯定这个问题就来了：要不要杀过去？ 容我先讲一下我对政策逻辑的理解。 所有的政策调整，都是为了改变市场预期的，市场火热的时候压一压，凉凉的时候振一振。这都是很正常的操作，当这些政策出来之后，市场的预期会累积一些改变，直到表现在成交上，改变市场运行的方向。 在我们的房地产市场，大家自然都很清楚，这是一个 政策市 。买房人们高度关注政策的变化，甚至将政策变动视为是否跑步入市的最大指挥棒。以深圳为例，渴望放宽“五限令”、取消指导价的心声和传闻，从年初已经一路传到了现在。虽然毛也没捞着，但是不影响咱很热情啊。我每每看到这些新闻，大家的讨论，都会忍不住很开心（反正谁说的都不对，图个乐呵呗）。 不过具体到买房子，那可是严肃的事儿。大家知道我从来不建议去看政策来调整动作，因为在我看来， 政策这个东西实在是没有什么逻辑可循 。

我举个非常有力的例子：比方说，深圳2021年出台了指导价，然后成交量一落千丈，从之前的过万套跌落到现在的2000套，现在深圳多数区域的二手房真实价格都下调了3成以上——烈度已经超过了2008。那么，按照经济学的逻辑，这个住房指导价早该取消了。

但是！何时取消是正确的呢？ 这个艺术性就来了，如果以量价看，今年2月就应该取消了，但是可否再观察半年呢？不然政策出台1年就取消，怪不好看的，显得当初判断不够有水平，再撑半年取消，好歹也能交代过去不是。过了半年，又会想，再撑3个月怎么样？是不是会显得政策效果更好？总之， 一个干预政策坚持的时间越长，就会越显示出当初的“正确性”，而坚持的越短，就会越显得有关部门当初很没水平。 这就是政策的艺术性所在。 所以，我的观点是： 调控政策的改变与否，不一定是一个市场逻辑 。这是我们需要注意的。 那眼下面临很多的城市政策都在宽松，会给我们提供很多参与机会， 尤其 是那些在一个城市辛勤打拼的外地人 。那么，落地到我们买房的操作上来说，该怎么看？怎么做？ 我认为这其中最重要、最重要的一个逻辑应该是： 不要看政策，而要看城市。政策是辅助，城市才是根本 。现在这个情势，非常容易看清楚，除了四大一线城市（广州其实也可以局部撇除掉），其它所有的城市都会放宽。但是没有放宽的城市，才是我们最想参与的城市。这个大家都知道。但是对于现在已经放宽的那些城市而言，里面有些是好城市有些是看起来很好的城市，这个选择就很有挑战性，需要你去认真的研究。 比如这次放宽的城市， 苏州、东莞 是我非常看好的城市，也是一类城市。有宽松的机会、有优惠的补贴，我认为不应该放过，如果自己有自住的需要，有能力支付，市场又跌得很惨（有一个好价格），再寻到一个适合的好楼盘，那就大概率是不错的选择。过于等等等，不知道又等到猴年马月去，谁也不知道那个底部什么时候来，没必要。
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