买“简单”的房子，使用常识

看到多个群里在讨论 深圳回迁房爆雷的事件，心里一紧，赶紧问一问一些老粉，都没有中招的，才放下心来。

把一些想法说一下，希望可以从这样的事件里汲取教训。深圳前有SFL，中有房企理财，后有回迁房。教训已经不可谓不深刻，值得我们这些普通的买家认真的反省了。 老粉们知道， 我一贯不赞同大家搏拆迁 。所以，下面这些看法不算是马后炮，尤其是老粉们，希望大家可以再次重温，以备不时之需。 我接收过非常多的有关购买旧改项目的咨询，粉丝们常常问的是：某某地方有指标房，价格大概多少钱，现在市价多少钱，可以赚多少钱云云，然后问我冲不冲？ 经常此时，我的回答都是： 旧改需要特殊的资源管道，如果你能确保靠谱，那当然可以下注，但问我的意见，我不建议搏这个，因为风险无法评估 。 要说我听到那些个项目的潜在回报率，不心动是不可能的。我也常常会萌生一种想法，搏一把试试，说不定发财了呢。 但我粗浅的买房理念，实在不允许我做那样的建议。所以，每一次到最后，我都忍受看似巨大的诱惑，建议咨询者最好放弃这些东西。“这些东西 ” 指的是“特殊住宅”。在房地产市场里面，我曾经做过分类，比如 住宅VS非住宅、商品住宅VS特殊住宅 ——特殊住宅包含法拍房、回迁房等等。 除了极少数的情况下，我给到咨询者的建议，都是在 商品住宅 这个领域里做选择。对于非住宅（公寓、商业、写字楼等）、特殊住宅我都非常的谨慎。 这个大的原则来自于，我一直以来的理念： 买简单的东西 。简单的东西，就是一眼能看得懂的东西，在5-10分钟的时间里就可以讲清楚。无论是买房子还是买股票，这个逻辑都一样，如果一个标的评估起来太复杂，那么就尽量远离。那些东西不一定是不好，但是你无力评估。 比如说为什么大家觉得茅台好，一个很重要的原因就是它的生意模式非常的简单——当然茅台今年也开始玩得很花，一句话就能说明白。再比如为什么巴菲特会去买苹果的股票，客观讲，我们要承认，苹果就是把智能手机这个东西做到了极致。即便是大家不怎么看好的果14pro，现在还是拿不到现货，你很难看到有这样的一款产品让全世界的人去抢。 在房地产里是一样的，我们长时间说深圳的房子长期值得买，原因也很简单——它是 四大城市里面住房关系最紧张的城市 。首先“四大”已经框定了它的城市能级，其次它的住房供求矛盾“最紧张 ”。一句话能讲明白。 如果你说一个楼盘很好，但是你要花上半小时还讲不明白，那我会建议你考虑放弃，很可能你自己都不真懂。我之所以只愿意去关注商品住宅，就是因为相对来说，它的信息对称度更好， 我不需要通过太复杂的关系渠道就可以弄明白 。有一些粉丝自问自己有这样那样的渠道，那你可以去尝试。但是我没有，我也不愿意花那个精力去做那些事情——维护关系的成本也可以很昂贵，这个昂贵除了包括资源维护的成本，还包括你因此而无法专注于你的优势所产生的机会成本。 所以， 我会将之视为超出了我的“能力圈” 。也许它很好，可我无法掌控，那便不去搏。 我当然不是说，买商品住宅就一定不踩坑，事实上，今年很多无力交付的商品住宅也让很多人踩了大坑。我们需要进一步加强纪律，意识到商品住宅也有很多需要提高警惕的风险存在。比如期房会存在普遍的质量瑕疵，甚至存在烂尾的风险，这些都需要我们在接下来的时间里更新我们的购房框架。 但是，相比之下，两者依然有非常显著的不同。在大部分时候，商品住宅的信息是相对透明的——比如“ 五证 ”这一系列很简单的程序，基本上是可以为你防范掉大部分的风险的。判断这些，你也不需要使用特殊的关系管道，只要你够勤奋，肯下功夫，通过公开的搜寻，你就可以获得足够你做出决定的信息。 很多人不愿意依靠公开信息赚钱，有各种各样的原因——比如名额限制。有的人会说，谁都知道限价的商品住宅，但我买不了怎么办。在我看来，这不是一个有说服力的理由。如果没有名额，那么我也可以选择放弃。搏拆迁，如果理解为投资的话（实际大部分都不能归于投资的范畴），那是一定需要 耐心 的。这个修炼，对于大部分参与者来讲，都不具备。但很多情况下，却是决定你是赚是亏的主因，我们在房地产市场里，已经见过太多为了怕贬值而匆匆忙忙把钱撒出去结果亏了的人。 对于潜在风险无法评估的东西，我从来不建议粉丝们去触碰。你能看到回迁房所蕴藏的巨大套利空间，坦白说，所有人都看得到。但是，风险却不是所有人都看得到，或者说，人们常常带着侥幸心的认为，“我不会是亏钱的那一个吧”。这个风险，除了这次大家看到的这次回迁房爆雷的风险，还包括时间的不确定，旧改的 时间风险 无法掌控，每一个项目都不同，没有办法 标准化 ，有的幸运有的则会很久——它不像商品住宅那样，你可以在土地合同里约定它的竣工时间。涉及到太过分散的业权，没有谁有那个能力包打天下，全世界的旧改统一的本质特征就是慢。所以，在你参与这个有戏之前，不能够光看到那个巨大的财富机会，也要想一想，如果本金都没了，你扛不扛得住。 有时候我观察这些产品的营销口径，和去年的SFL、前几年的P2P并没有本质区别，都是 高回报、高杠杆 的诱惑，刺激人性里的贪婪。或者是同样的本金可以获得巨大的套利，或者是极少的本金可以撬动巨大的杠杆。 其实你不需要有很高的智商和学历， 仅仅是使用常识 ，就可以把这些问题看明白。像我们的一位球友说的好，“ 这种馅饼有什么可能满街跑 ”。如果说明摆着能赚几百万的机会，你通过一个陌生的微信好友就可以得到，这样的事情，用简单的常识想，是不是就能想明白？

但我们都知道，个人一旦陷入了某个情绪，是很可能为冲动买单的，这也是常事。这个原因，除了认知所致之外， 根 据我多年的观察，可能与 路径依赖 有关。很多的买房人至今还是只能过“顺周期”，不能过“逆周期” ——大部分人都是如此 。大家的思维方式长久都是沉浸在房地产市场向上的大趋势里，完全没有“ 当危机来临时我如 何面对”的风险意识。 这是要高度警惕的，尤其是在今天很多人都已经亏钱的背景下，更要认真的对待—— 调整常有，房地产市场也是会出现XTX危机的 。

总之来说，买房子也好，做其它的投资也好，我认为最重要的一件事，不是赚多少钱，而是要弄明白： 如何避免踩到最大的坑 。每个人的人生，都难免磕磕绊绊，投资总有赚有亏，小的风雨无所谓，挺过去就好了，而且会有助于我们走的更好。但是！真正的大坑 ，我认为首要的做法，一定是要避开，而不是挺过去。人生中有些大坑，你不一定能够挺的过去，常常会让你一蹶不振，学会从别人的撞南墙里给自己长经验，要比自己去撞南墙再长经验，要好很多 。 用这样的思维，也许可以让你在关键时刻抵制住很多看起来非常美好的诱惑。

上次建了一个500万预算群，是鉴于今年城市副中心的500万刚需盘非常多，具体如何选盘变得复杂，应很多刚需粉丝的呼吁，新建的一个群。然后有些粉丝申请要建“1000万预算群”，我就同时开建三个不同的群——预算 在500万内、1000万内、2000万内（均为付费群） ，有需要的童鞋，都可以扫下方二维码，备注清楚。希望大家通过交流，可以帮助自己更好的“买对”。