越来越多的“好价格”正在出现

看到有新闻报道说，“名盘”龙悦居“腰斩”了。2021年2月一套63㎡的户型成交单价11.6万/㎡，总价超过730万。今年8月，一套同面积的户型，成交价跌到了476万总价成交，单价变成7.56万/㎡， 降幅35% （没有达到“腰斩”）。也跌破了指导价，8.36万/㎡，比指导价还低了1成。 这是我很关注的一个盘，之所以关注，是因为它除了可以解释市场波动的问题，还可以解释政策住房的问题，是很有解释力的案例。 单独看这个降幅，算比较猛，不算最猛，现在有这个跌幅的正在越来越多的出现——从这个角度说， 市场上的“好价格”也正越来越多 。 懂得的知道，龙悦居这个项目本身是深圳已经叫停的最后一批经济适用住房，2013年定向配售。当时的价格是5100元/平米左右，而2013年深圳全市的新房均价是1.9万/平米，大致是1/4多的价格。在龙华区域，更是当时新盘价格的大约1/5。

随后在2019年底，这个项目正式转红本，可以进入二手房市场流通。由于叠加了深圳外国语龙华分校的学位，所以市场价格“一飞冲天”，直接冲到了7-8万/平米。下面是2020年1月的部分单位成交价格，可以看出来。

之后一直到2021年住房参考价出台之前，它的售价都是在一路狂飙。 最高的价格出现在2021年初，的确是超过了11万/平米。 再之后，就经历了漫长的市场“有价无市”期，现在来看，最低的成交价是7.4/万平米左右。

看这些可以有几个看法。

其一，学区盘是深圳本轮跌价重灾区 。这个跌幅的解释，除了住房参考价的冲击之外，还需要加上一点——龙悦居是学区盘。所以，它也受到去年下半年教育行业爆锤的严重冲击。这个在深圳所有的学区盘价格上面，都显示出来， 学区盘是过去1年来，深圳所有住房产品类型里受创最深的类型——类似八卦岭、深中学区、百花片区，都是如此 。当然，这里回头看，也有价格波动本身的规律。因为学区盘在之前是涨幅最凶猛的产品品类，比如八卦岭、深中，很老甚至都不算是住宅的产品，价格都是迭创新高，令人咋舌。

看下面这个2020涨幅榜，打头第一的“金丽豪苑”就是深中学区盘，涨了66%，而在2022年，这个盘已经跌价了4成。所以，资产哪怕是好， 估值本身太贵了/涨太多了 ，当然也一样会回撤，而且有时候还会大幅回撤，这和股票一样的道理。学区盘跌的更多，是因为它除了和其它类型住宅一样的原因外，还有别的更多的解释，龙悦居也是如此。

其二，这个价格跌到合理了没有？ 我想对于大部分想要在龙华买房的人来说， 对这个价格可能还是不太满意 ，原因在于，学区盘也好，房地产也好，今天估值的逻辑发生了变化。这一点，就像资本市场如今对腾讯公司的估值一样。

除了上面说的原因，还有一个原因，是龙悦居的价格即便是跌到这个位置，买家还是可以找到同类/近似替代的住房——典型者比如华润置地今年8月拍下北站项目，未来毛坯限价是7.245万/平米。尽管不确定这个项目未来所匹配的学校，但是其它方面的配套有更强力的弥补。在产品质素上，龙华的新盘超越龙悦居的，可以说更是有非常多。 但我的看法更乐观，对于一些学区需求强烈的买家而言，这个价格在逼近“合理区间”——谁也没有办法给出一个具体的价格点位，我相信在这个价格水平（当然再低一些更好），会有一些买家选择买入，这样的单价和总价（500万内），匹配深外的学区，并不那么容易选（它和华润北站项目的客群，不是一群人）。另外还有一个原因， 任何已经跌到住房参考价以下的房屋，实质上都已经是“自由市场”了 ，住房参考价等于不存在了。对于一些买家而言，不需要再额外支付一笔“首付”，资金成本会下来。当然，这从侧面也可以说明，住房参考价也没有办法实现房地产的科学定价。 其三，特殊的分配准则可以获取暴利 。上面说了，这个案例对于政策住房也有很好的解释力，同类的有侨香村等等，深圳不少。龙悦居配售价是5000多/平米，最大回报是持有8年增值高达大约20倍！即便是现在跌了下来，这个增值也是14倍！简单说，它是一只当年“超跌价”IPO的大牛股！ 放在历史的长河里看，它增值20倍之后回调个3-4成，是不值一提的事件 。侨香村也是一样，2011年配售价大约9000块/平米，禁售期10年，年初转红，当初80多万的90平米单位冲到1200万+。 但我们都清楚它和普通商品房的区别在于，规则不同，只有特定的那一小部分人群才能得到。如果你用市场价格买，龙悦居在当时就要支付5倍的价钱。所以，特殊的分配准则可以制造天大的“好价格”。大家经常批评市场化跑得过头会带来财富不平等，那是不明白换用其它的准则，那个不平等你都想象不到。 只不过很多人 恐怕 连这样的信息都不一定知道，但 这就是生动且真实的例子。 今天的情况并无本质不同，深圳这几年正在积极的建设更多的“人才房”，它和当初的龙悦居、侨香村一样，它的售价相当于周边商品房价格的一半，而且也都还没有采用业界有关“终身封闭流转”的呼吁，还是设定为一定年限的禁售期——禁售期满，还是可以转红。在我看来，今天的“人才房”就是新型“经适房”，它还是存在制造“暴利”的可能。故而，不讨论价值判断，如果大家有门路，还是要努力把自己变成“人才”。对我而言，我还是呼吁，这个产品应该尽早的封闭流转，尽管这会触及到部分既得利益群体的痛，但越晚越麻烦，于整个社会而言也不利。 这些扯远了，我的主题是说市场上“好价格”在越来越多的出现。不是说龙悦居这一个，而是指整个市场，现在都在快速的滑向“好价格”区间， 给到“用家”的机会是越来越多 ，而不是越来越少。 乐有家梳理了2021年住房参考价推行以来，深圳二手房市场价-参考价的偏差走势。

由上面两图可以明显的看出：从住房参考价推行以来，深圳贴近参考价的二手房成交比例大幅上升，由之前的15%左右快速上升到了50%左右，并且到了今年7月，受经济行业基本面及市场情绪恶化冲击，接近参考价成交的房源超过了7成。而报价偏离值在20%以上的房源，从参考价推行之前的占比60%以上，快速下滑到如今的1成。报价只要显著高于参考价，基本便是“有价无市”。 这是值得用家认真对待的一个市场。这个时候，不要问什么时机好不好，而是要 猫着腰去市场上淘笋盘了 。有些急用钱的业主，会大力的劈价卖楼，也许你不一定抄到最底部，但是你一定比任何时候都能够从容的得到一个“好价格”。买房子很多时候是个体力活，每天流窜于各个买房群里问东问西刷信息，是买不到笋盘的。 上次建了一个500万预算群，是鉴于今年城市副中心的500万刚需盘非常多，具体如何选盘变得复杂，应很多刚需粉丝的呼吁，新建的一个群。然后有些粉丝申请要建“1000万预算群”，我就同时开建三个不同的群——预算 在500万内、1000万内、2000万内 ，有需要的童鞋，都可以扫下方二维码，备注清楚。希望大家通过交流，可以帮助自己更好的“买对”。