如何看待深圳新出台的房租参考价？
朱
朱罗纪约 9 分钟
朱罗纪约 9 分钟
深圳住建部门官网今天发布了《 2022 年度房屋租赁参考价格》，引起市场极大震动。
我也认真“参考”了，这个系统看起来是真下了功夫。一共覆盖到全深圳4319个小区（其中，存量商品住房楼盘3786个、统建楼楼盘318个、商务公寓楼盘215个）、2042个城中村私宅、4500个产业园区配套宿舍区以及 6702个产业园区。一共是17563个项目！
大体上和中原9月的租金水平一致。
从项目看，租金天花板集中在深圳湾。像深圳湾1号南广场达到350元/月/平米，恒二超过200元/月/平米。而像福田，租金似乎比想象为低，深业中城参考租金是119元/月/平米，而安托山锦庐却高达177元/月/平米。
这个系统厉害之处在于，公布了城中村的参考租金。可以看到，福田南山都在60-70块/月/平米，相当于商品房租金的6-7成。
这个大系统未包含政策性住房的租金，原因在于，政策住房的租金早已是官定价格。至此，深圳可以说，从官方层面，建立了全品类的房屋租金大数据平台。
具体的租金，大家看这个网站：https://zjj.sz.gov.cn/fwzljgcx/vue/main?page=1。我们就不一一列举了。咱们重点讨论网友们最关切的问题：
这个租金参考价，对深圳租房市场的影响，会否像去年2.08住房参考价一样，直接打垮？
我认为： 不会。或者说，如果租房市场垮了，也不会是因为这个租房参考价。就像二手房市场垮了，并非是因为住房参考价一样 。（二手房市场拉胯，是因为住房参考价捆绑的房贷政策，实质上是起到了显著的降杠杆作用。这其实是两回事）。
再进一步说： 关键在于观察这个租房参考价是否具备强制力，如果不具强制力，那么它有助于提高租房市场的信息透明度。如果有强制力，那么……远期它会产生比较大的副作用 。
在我印象中，这是深圳第一次发布全城、各类别房屋的租金参考价。虽说加上了一个“2022年度”，似乎之前的年份也有这个参考价格，但其实没有，这是首次（注：错了，2017年发布过一次）。
这个东西出来，今天的市场一片哗然，因为大家本来认为深圳怎么着也要考虑放宽调控，怎么会出了这么个东西，现在的房租明显是在下跌啊。有些粉丝怀疑，主管部门是不是根本不了解市场发生了什么？
我不这么认为，往回考察，这个租金参考价不是突如其来，而是 2019年规范租赁市场政策的落地配套 。在2019年，深圳出了两份政策——2019年9月出台《关于规范住房租赁市场稳定住房租赁价格的意见》、2019年12月出台《深圳市出租屋管理若干规定》。
在第一份文件里，深圳已经提出要： “建立住房租赁指导价格”以及“推进‘控涨幅、稳租期’……的商品房租赁试点工作” 。 http://www.sz.gov.cn/zwgk/zfxxgk/zfwj/szfwj/content/post_6576760.html。 在当时，深圳正面临长租公寓带动房租价格上升的局面，导致民间有很大呼声，希望政府能够干预住房租金涨幅。在当年的政协会上，政协委员是明确主张政府尽快学习德国干预住房租金涨幅（不得超过5%等）的。
从这我们能看出两点。 1）深圳对房租的政策干预是一个不可避免的方向 。正如对商品房市场过去数年来的调控思路一样，这个是一脉相承的。今天的住房租金参考价发布，是3年前就定下的。 2）深圳对房租的政策干预还是谨慎的 。在2019年甚至更早，深圳就已对外释放过要对房租价格进行干预的信号。但是直到今天这个房租参考价的出现，还是没有明确。我认为这是对的，展现出主管部门的谨慎。
但是，基于第一条理由——干预加强的大方向，具体最终结果如何，我们还需进一步观察。
上面说了，对房租参考价的看法，我认为： 在它不被赋予强制力的条件下，有一些促进市场信息对称的意义 。强制性，是我们考察的重点。 从现在披露的信息来看，无论是哪一类住房，官方都没有给这个房租参考价赋予强制力。基本的表述，依然是“租赁双方可参考本租赁参考价格，同时结合…… 最终协商确定 ……租金”。
这里面没有说，房东如果高挂租金去出租房子，那么承租者是否可以到住建部门去投诉举报？如果投诉举报，会不会有处罚？以及会有怎样的处罚？……
都没有这样的表述。
因此，这个房租价格系统，目前看只是一个决策参考，它的意义主要是一个 信息提供与判断 ，并没有强制力，租房的价格最终还是由出租方/承租方自主商定，本质还是一个 市场定价 。
如果没有这个强制力，那么对于租客而言，这个参考价有正面意义。大家都知道，中介的信息与政府的信息相比，人们还是天然相信后者。以及，中介几乎不会发布非商品住宅租金信息。所以，在租房市场，大家的信息是非常散乱而不对称的。尤其是城中村市场，价格信息的捕捉太困难了。站在这个角度，政府的这个租金参考价系统，可以有助于租客快速的找到自己最适合的区域，有助于降低租赁双方的市场交易成本。
但对于房东而言，这个参考价意义接近于无。因为如果没有强制力，没有人会按照这个参考价的指引，去出租自己的房子。房东们只会按照一个原则——真实的市场价格（假如参考价与真实市价之间有较大的差距），去出租自己的房子。
我认为，如果这个租房参考价系统，能够实现上述这一点意义，就已经完成了使命， 也应该“到此为止” 。
今天网上最大的担忧是：这个房租参考价会否重演去年住房参考价拖垮了二手房市场的历史？
这个显然是建立在这个房租参考价具有强制性的条件下，上面已经说过了。但即便它有了强制性，我认为也不会导致租房市场坍塌。或者说，现在和二手房市场一样已经处于下跌通道的租房市场，假如未来继续下行，也并非因为这个参考价。
然而，租房市场对于租客方来说，几乎不存在金融运作，没有几个租客会选择贷款支付租金账单。所以，这个时候，你怎么控制真实的租金水平？ 我们依然以二手住房参考价的例子来观察，二手房拉胯，是因为住房参考价吗？并不是，主要显然是因为首付拉高（以及叠加市场调整因素）。大家还记得，当时还没有和信贷挂钩时，市场上出现了这样的图景：卖家卖房子，搭配一幅“猛虎下山图”，市值1200万的房子依照市场参考价卖800万，但是那幅画你要付400万。
租金参考价如果强制，结果会是一样的。南山大新村的1房1厅是2280元/套/月，但这是名义空房价格，我的家具呢？而且，未来如果租金上涨之后，我有一幅撸猫图你要再加500块，干不干。你说我要举报投诉你，那房东说，我可不可以不租给你？
所以，在一对租赁双方的微观交易市场，我实在想不到这个租金该怎么“强制”。
我们现在还都不清楚深圳在租房价格的监管上，未来会怎样走，但是一个基本判断， 租房市场一定是最难管制的 。
真正的冲击，可能在于 长租公寓运营商 ，比如万科泊寓、龙湖冠寓、华润有巢等等。据我了解，这个租房参考价，是空房指导价，不是装修房，也不是长租公寓这样的提供完善公共配套的房屋。但大体来说，是需要关注的。
这些运营商大部分或者相当部分都是从城中村承租改装而来，或者是原本的工业园区改装而来，改装之后是按照单位租金很容易就会去到100元/平米以上。按实质来说，它已经不是城中村/工业园区了，但按性质来说，依然是。
那么，这部分的房屋该怎么处理？受不受官方分类的制约？还需要观察。如果依照后者来定性处理，并且未来有强制力的情况下，即便这部分长租公寓运营商是目前最安全的巨头，但也会存在 被迫退出市场的风险 。
上面是从现实市场运作的角度看，而从观念的角度看，老粉也都清楚，我是反对房租管制的。
关于房租“限涨令”，要正视的一点是，民间的确长期都存在很大分歧。一派是“干预派”的一方，认为房租实在太昂贵，要占到劳动者月收入的1/3以上，希望政府能够效法德国，对租金上涨进行管制。
而另一派是“市场派”，则是认为政府没有必要也不可能真正的管制房屋租金，应当提高可租赁房屋的有效供应，增加配套设施，以及对劳动者增加补贴，来实现房租的可负担化。
这和房地产买卖市场，是一样的争论，没有区别。
我个人从后者。 无论是从长期，还是短期，今天的租房市场，都没有理由、没有必要推行强管制 。
从长期看，深圳如果要真正的解决好房租的问题，只需要处理好 小产权房 的问题。大家都懂的道理，小产权房就是深圳天然的保障房/低价租赁住房。但是，你拆的越多，城市的环境的确是变得更加漂亮了，但是这部分的房屋供应就越少，这是个事实。
我们在房地产买卖市场，推行了10年的调控，但是从2020年开始，深圳回到了增加供应的轨道上来。这几年做的非常好，光明的样本已经说明了这一点—通过增加供应，是可以稳定价格的。那么，在租房市场，应该是同样成立才对。
从短期看，疫情以来，各个城市的房租都在下跌，深圳的房租也已经跌了1成以上。租房者不好过，房东也未必好过。而且，在这几年的疫情中，很多房东都主动对租客进行了减租甚至免租的——我后台的好几个粉丝，有时候会主动发出这种倡议。
所以，我们不能够使用道德化的标签，用无产阶级看资产阶级的眼光去审查他们。认为他们即便是降租金，也比自己有钱。这种逻辑，演化至极致，会产生巨大的社会灾难。
一个比较好的办法，我依然主推 “租房券” 制度。政府可以面向刚来到城市的年轻人以及月收入低于某个水平的家庭，发放这种“租房券”，这笔钱只能用于租房子，以降低年轻人和低收入者的压力。只是强制房东不涨租，并不能够真正降低他们的压力——房东会采取很多手段规避这一点。
面对今天的租金参考价，有一点需要提醒，规避住房参考价的历史重演。主管部门应当首先着重明确的地方，就是如何面对投诉举报。因为这个背后是 划定政府与市场边界的标准 ，如果说这只是一个促进信息透明的价格参考，具体依然由双方自由决定，那么即便是承租者举报房东挂高租金/挂低租金，主管部门都应当明确回应： 不干预 。如此，渐渐便不会有投诉举报。但反过来，就会有许多。
所以，最终考验的是主管部门在每一宗纠纷时的行动，只要有一次行动释放的信号不同，那么便会有很明显的涟漪效应。
关于房租管制，国外其实有许多实证案例。推荐弗里德曼和施蒂格勒的著作 《消失的屋顶》 ，可以参考。