买房的信心来自于哪里？
朱
朱罗纪约 5 分钟
朱罗纪约 5 分钟
今天看到央行行长易纲说： 近期，房地产销售和贷款投放已有边际改善……我们相信房地产市场能保持平稳健康发展。
根据 Choice 数据，在已披露三季报的 106 家房企中， 有 44 家房企经营活动产生的现金流量净额为负， 56 家房企为负增长 。
比如上面说的好学生旭辉， 前三季度旭辉集团经营活动现金流量净额为 76.38 亿元，投资活动现金流量净额为 -83.2 亿元，筹资活动现金流量净额为 -126.42 亿元。再如巨头万科，前三季度经营活动产生的现金流量净额为-41.75亿元，同比下降442.36%。
就是说，大部分开发商现在都是“入不敷出”的状态，卖房子收到的钱，抵不上需要花出去的钱。就像我们个人一样，因为真实收入的下滑，导致收入不足以覆盖每月的支出了。所以，大家都要动用自己的在手现金了。这就是“失血”，不断的往外流血，那么，哪怕你手里握着上千亿的现金，就这么不断的“流血”，也都要心慌慌。 在这个局面下，开发商在“保交付”和“保兑付”的抉择中，都果断选择了前者。欠债不还钱还可以解释，交不了楼却会引发重大的连锁维权。 从上面看，结论很简单，房企面临的严峻流动性局面没有丝毫缓解，甚至可以说在继续恶化——因为违约的开发商还在增加。甚至越来越多人开始担心，像碧桂园这样的巨头会不会有问题。 如此，“房地产能够保持平稳健康发展”的信心，在市场层面，可能一下子还比较难以接受。 既然说到销售终端，这的确是最重要的因子，如果销售终端起来，那么会快速改善开发商的经营性现金流水平。只要收到的钱足够的覆盖，预期就会快速的扭转。 但是就我的观察，让买家现在拿着钱去市场上买楼，在局部和个别的楼盘里，会出现，但是全局性的信心，恐怕是不容易看见。 我观察像深圳的市场，在 9 月份其实是出现了比较可喜的变化，一方面是供应量大增，另一方面是好几个网红盘入市，所以热度还是蛮好。但是到了 10 月再看，市场的宏观面并不那么好看。二手房的成交量是 1733 套，连续 2 个月不到 2000 套，连续 15 个月不足 2500 套—— 今年前 10 月，月均成交是 1750 套 。新房成交量也是一样，去化周期升至 12 个月，年内高点。 10 月份的确有类似深业颐瑞府能够日光，但是如我们所言，地段够好，价格降下来，买家才会进场。但凡有一个不满足，销售数据就会一般。
无论是从房企端还是从城市端，未来真正要让房地产软着陆的途径，只有一个，就是让市场信心复苏。
往这一个方向的努力，不是没有做，而是已经做了 1 年。首付、利率都降了，很多城市的五限令也松绑了，公积金也宽松了，给到开发商的支持也在增加。 但是市场看起来不那么买账。 究其原因，我的看法先前说过， 今日房地产的问题，也许在房地产，但是解决房地产的问题，却已不在房地产 。 当下，影响大家买房子的真正信心来自于哪里？ 真正应该在两点。其一，来自于FY政策有没有希望变得放宽一点。尽管我们需要承认，导致当今经济 SH 退、房地产 W 机，根本原因并非是 YQ 。但是政策的走向，却无疑是解决当今一切问题的起点。如果继续严格坚持，当然我们大家还是都需要遵守，但是经济上的代价就继续不可避免。民众会继续把钱存到银行里，而不是拿出来消费或者是买房子。因为无论是真实收入，还是预期收入，都在快速的变差。这个对于许多买房人收入和心情的冲击，是越来越明显的。许多人现在给我的感觉，是什么都不干了，躺平，这不是好现象。 其二，来自于更为广泛的经济基础的担忧。太多的消息，让今日我们的精英阶层产生深远的担忧。这个担忧形形色色，但最终可以统归于一个问题： 私营 （SHI 场 ）经济 还会不会得到坚定的坚持 。这个涉及到经济的长远增长活力与潜力，这一点从目前看，还没有什么大的改变。但是往未来看，我们却必须承认，许多人在心生忐忑、狐疑不定，这种肉眼可见的惊慌的确是许多年来没有过的。我也没有弄太明白，大家都有一种迷茫感。尤其是去年以来关于几个重要行业私营部门的动作，客观上是严重挫伤了我们的企业家群体对经济的长远信心。无论是短期对市场信心的影响，还是长期对方向的疑惑，都已经变成了一个真实的问题。 这两个问题，不一定是非常严重的，但是却是需要正式回应的，并且是用行动来回应，而不是言语。我想，也许我们还需要等待一段时间，眼前这个动荡的阶段，需要大家慢慢的接受和面对。太多的细节问题，已经无关宏旨。大部分情况下，宏观不重要。但是极端情况下，宏观却会影响我们每一个人。我觉得，这时候不需要看太多专家学者高谈阔论，普通小散户对今天中国经济和房地产的问题，虽然不一定专业，但却可能有着更好的理解。多沉下来看看他们的处境，听听他们的担忧，可能会让我们的政策更加的科学。