深创学苑效果图
上周末，光明喜提今年第二个“日光盘”深业颐瑞府。无它，性价比够高。地铁物业，简装交付，均价4.5万/平米，比别人便宜5000块/平米，这不就是长着一张热销的脸吗？
宏发万悦山二期和深业颐瑞府的“日光”说明，市场上还是有比较旺盛的购买力，
只要房子地段不错，质素够好，性价比够高，就会有人买单。
我最近接到的买房咨询，自住、投资都有，童鞋们倒是要求一致：
安全和性价比
。安全，即开发商没有暴雷风险，能保证交楼；性价比，就是便宜，谁都怕高位站岗，前两天还有个粉丝问要不要放弃定金，担心买贵了。
有一个正好满足这两个需求并且兼具安全和性价比的项目，安利给大家。
这个项目是“深圳里”凤岗天安·深创谷旁边的
深创学苑
。
深创学苑效果图
凤岗一直是我长期观察的对象，这是一个倒三角插入深圳的独特区域，距离福田CBD只有30分钟，又和龙岗大运、大学城仅有咫尺之遥，堪称“
深圳里
”，区位条件十分优越。
天安也是大家的老朋友了。这是一家以稳健著称的产业园区开发及运营商，
福田
天安数码城
、
龙岗天安数码城、
东莞天安数码城、广州番禺节能科技园
等，在大湾区核心城市群，尤其是深莞地区开发运营了非常成熟且极具规模的产业园区，即将举办至第七届的
企业创新生态圈大会
，也是天安的招牌之一。成立32年，天安已在全国14座城市开发、运营和管理23座园区，服务上万家企业，带动了城市的经济和就业，以产融城，以产带商。
在我的调研和印象里，天安项目周边的居住产品，无不将天安看做配套，并因其起势。
因为产业本身就赋予了土地最高的预期，让其可以穿越周期，保值增值。
1
深创学苑坐落在天安布局于深莞地区的最大项目天安深创谷旁边，所以首先吸引我的当然是，
超高性价比
。
凭借得天独厚的区位优势，凤岗聚集了很多深圳企业和深圳人，比如凤岗天安数码城，70%的企业来自深圳，凤岗第一大盘大运城邦，95%的业主是深圳人。
人从深圳来，以致于房价也逐渐看齐深圳。
这些年，大运城邦的价格从7000块/平米冲到了最高4万/平米。虽然今年房价有回落，但还是原来开盘价格的至少4倍+。目前，凤岗在售新盘均价在3.5万/平方米左右，看起来不算贵，但因为面积偏大，起步就是八九十平方米，最低总价接近350万，和龙岗没多大区别。
横向一对比，深创学苑的性价比就凸显出来。
深创学苑目前在售的是约33-126平方米的单房至四房。
起步面积小，意味着上车门槛低。
根据我拿到的价格表，深创学苑的销售单价在
1.31-1.48万/平方米
之间。
最小面积的单房，起步总价约49万，首付三成大约15万。装得下二胎家庭的约96平米三房两厅，最低总价约140万，首付三成也只要42万。
价格有优势，产品还能打。
深创学苑户型选择很多，约33平方米单房、约50平方米一房一厅、约75平方米两房一厅、约96平方米三房两厅和约127平方米四房两厅，无论是单身人士、三口之家还是三代同堂的居住需求，都能满足。
户型设计上花了很多心思。约50平方米一房一厅，明厨明卫，配了一个开间约3.6米的阳台，居住体验很好。约96平方米三房两厅，动静分区，方方正正，基本没有类似走道这样的浪费空间，使用率高。约127平方米四房两厅，主卧、客厅、书房、次卧四开间朝南布局，而且主卧、客厅、书房的阳台打通，因而拥有一个开间9.8米的阳台，尺度阔绰。
深创学苑样板间实拍图
值得一提的是，除了单房户型，深创学苑的其它户型都能够通燃气，三梯五户、五梯八户，
民水民电
，还是精装交付，居住舒适度和住宅相差无几。
2
价格、产品知晓了，我们来聊聊，为什么深创学苑值得自住、投资的童鞋关注。
首先来看自住的需求。
经过这两年的市场教育，我想没有人再怀疑中央“房住不炒”的决心。
房子回归居住本质，意外着买房不再只是选择一个物理空间。当一套房子要承载未来十年甚至二十年的生活，买房人会更加关注软性的配套服务。
孩子上学方不方便？学位是否充足？幼升小、小升初要换房吗？居家期间，蔬菜、水果、粮油、日用品能否及时配送？不能出门的时候，小区里是否有足够大的公共空间？通勤方便吗？教育、商场、公园、交通，
只是优先级的不同，却是置业的必选项。
深创学苑，各项配套非常齐全，刚好都能满足这些需求。
深创学苑所在的凤岗雁田，目前有好几所学校，包括雁田小学、镇田小学、新世纪英才学校，并计划新建一所高中。
项目自身的配套同样可圈可点。旁边的天安项目早在规划设计的时候，就提出来，要建一个能够把人留下来的
“
树人型
”
园区
。怎么留住人？无非是回应、满足人的需求。因此，
在生活配套的规划上，天安这些年在不断地做加法，逐渐培育了一个容纳上万人工作生活的成熟园区。
在凤岗天安数码城内，街区式商业星罗棋布，麦当劳、咖啡厅、便利店、KTV、超市、食堂甚至家政服务随处可见，还有丰富的体育设施，包括健身房、篮球场、恒温泳池、室外高尔夫等，满足员工多样化的需要。
园区配建的泳池，实拍图
二期天安深创谷在配套上更为大手笔。尤为值得赞赏的是，天安在园区规划了
一所九年制学校和幼儿园
。 这是一个相当有规模的教育配套，还都紧邻居住区，上下学接送非常方便。
项目效果图
另外，深创学苑未来还规划有
约2万平方米商业
，计划引入品牌影院、连锁超市、特色餐饮、教培机构等。住区内，以草坪为中心，设计了足迹跑道、星芒花园、童梦乐园、活力运动场等设施，提供全龄段的休闲、娱乐空间。
对于在天安数码城园区内或周边深莞区域工作的上班族来说，
最低13万首付就能买到一个能够步行上下班、孩子上学不用操心、下班走出办公室就能转场social的房子
，我想蛮难找到不买的理由。
3
关于投资。
这两年我接到蛮多能不能投资非住宅类资产——比如公寓、写字楼、产办宿舍——的咨询，主要是没有房票又被大A股伤得体无完肤的童鞋。我的观点一直没有变过。当然可以，但
投资逻辑要从传统的“升值逻辑”转向新的“租金逻辑”。
如果说住宅是“赚快钱”的，那么非住宅就是“赚慢钱”的，这跟开发商做的住宅开发和商业地产运营一样的道理。也就是说，
非住宅的本质是一个“现金流资产”，如果做得好，可以拥有一笔长期稳定的租金收入。
怎么选择“现金流资产”？我一直强调三个指标：
就业聚集区、地铁口、小面积
。
选择就业密集区是因为，我们想要出租一套房子，无论是住宅还是非住宅，最大的前提都是：
它要有足够多的租赁需求
。这样你的租金稳定，空租期短，租金上涨能力也强。有优质产业导入的产城综合体，是最好的选择之一，尤其是科技产业会带来承租能力强的高薪人口。
比如深圳湾科技生态园附近的金地国际公寓，这些年房价没多大变化，房租却一路走高。我刚看了一下，50平方米的一房一厅，月租要8800块，就是因为离工作地近，通勤成本低，非常受青睐。
金地国际公寓的放租情况，来源：贝壳找房
地铁口不用多解释。对资产而言，在不在地铁口，影响是极其显著的，
房产的租金能否持续上涨，高度依赖地铁带来的通达性以及制造的商业机会。
你看，14号线开通后，沿线房东火速涨租，我看到一个消息，有的单间涨幅去到600。
小面积也很容易理解。
总价低，好出租，也更容易转手。
尤其是非住宅产品的租赁对象多数是单身或者两口子，大面积产品不太适合。
从以上这三个指标来看，深创学苑是一个很好的投资标的。
首先，它毗邻天安数码城，背后是上千家企业、上万就业人口作为支撑，加上周边楼盘少，未来应该不会愁租。据我了解，已经入伙的一期人才公寓，出来一套租掉一套，基本没有空置期。
其次，地铁口。正在推进的10号线东延（东莞段）是天安·深创谷额外附赠的buff。
根据规划，10号线东延（东莞段）长7公里，在凤岗设5站，分别是大运城邦站、官井头站、油甘埔站、龙平东路站和龙平西路站，距离深创学苑最近的是
油甘埔站
，开通后可直达坂田、福田CBD、福田口岸。另外，项目附近的深惠城际凤岗站已经动工，设计时速160公里/小时，通车后能够快速直达前海。未来，深创学苑将是双轨物业。
交通示意图
第三，小面积。
不妨来算一笔账。以两房为例。深创学苑的两房面积约75平方米，最低总价约95万，按市场价2800元/月计算，每年租金为3.36万，回报率约3.54%。而周边同等面积段的小区，如大运城邦，两房总价在200万左右，回报率直接减半。
长期持有，能够持续创造稳定的现金流。卷不赢王者，跑赢通胀总是没太大问题。
总结一下：
最低首付13万，就能在“深圳里”安个家/找到一头现金奶牛
，还是产业开发商天安旁边的好房子，配套齐全、精装交付，感兴趣的童鞋可以扫码进群一起交流。
朱罗纪约 7 分钟