平抑“超级都会、超高房价”的第三条路
朱
朱罗纪约 11 分钟
朱罗纪约 11 分钟
想起了我去年的这篇文章，一直没有发。今天就发出，和各位粉丝们做个探讨。
新加坡也好，纽约、伦敦也好，实质上都在涨。放到历史长河里，无论经历何种劫难， 绝大多数全球大都会的房地产价格，都在波浪式的创历史新高 。有关全 球超级都市超高房 价的平抑之策，会不会有第三条道可选？
我认为逐渐可以有一些苗头，以供我们展开一个初步的探讨（相关的数据我先前的文章都披露的很多了，这里就不写数据了）。这句话也对，也不对，看你的视角。
第一，超高房价不仅是中国的超级城市所独有，而是全球超级都会的普遍现象。的确中国的一线城市房价比较贵，尤其是北上深，基本上已经是全球第一阵营了。但这不是中国所独有，全球超级都市都是如此： “超级都会、超高房价” 。纽伦港、巴黎、东京、首尔、新加坡等等，这些全球级别的大都市，房价都是死贵死贵的。新加坡虽然大量是组屋，但是商品房也是巨贵。
第二，超高房价在一国（乃至一城）， 并不是普遍的发生，而一小撮的分布 。比如中国600多座城市，真正房价高到让人苦不堪言的城市，可能也就是那3%。比方说去年的房价大涨，大家也看到很多城市是不涨反跌的（甚至如天津、郑州这样传统认为很好的城市）。这个放到全球，也是一样。真正非常昂贵的超级都市，就是上面那些这些，各国的大部分地方，房价都不贵的。
寻找原因，为什么会是这样？
最根本的一点，我认为是科技创新、工业化 。真正的超高房价，是工业化出现以后的事儿。这是一个漫长的征途，在农业社会不存在超高的房价，因为人口大体上是均质分布的。但是工业化之后，大量人口开始进城，形成了人口高度聚集的形态，改变了过往人口的分布结构。
表现在城市的变化上，是两个非常鲜明的特征： 一个是城市越来越大 ，在农业社会，我们经常说的城市也不过是1-2百万人口，全球最大的城市也不过500万人口，但是现在全球最大的城市可以大到容纳3-4千万人口。 二是城市的人口密度越来越高 ，如果仅仅是城市容量大但地盘也大也没关系，但是如果城市人口多而面积小，就很要命。比如台北，台北就相当于我们一个街道办的面积，200多平方公里，200多万人。这密度已经很高了，但还不及孟买一半的人口密度，不及香港港岛1/3的人口密度。
这两个特征导致了某些城市的土地（以及地上房屋），快速变成了一种极其稀缺、极其宝贵的资源 。因为人需要住这是根本性的需求，而越来越多的人聚集到城市里，就越来越凸显了土地资源的有限性。
超高的价格是这样产生的。在我们几千年的文明史里，你可以查到， 真正的“超高房价”，就是过去这1-2百年的时间 。在历史长河里的大部分时间里，房价真不是那种超级贵得让人绝望。原因就是这个摧枯拉朽的科技创新工业化过程，改变了人口的分布，改变了人们的居住方式，也改变了人们的生活方式。
现在的我们（尤其是年轻的一代），恐怕是对城市的生活方式完全的习以为常了，他们很多人真的不知道小麦和韭菜的区别。但是，放到历史的长河里，我们对城市所形成的固定认识，实际上并不长久。
在某些城市，房价持续1个世纪的上涨（中间也有无数次的下跌，更有日本、中国香港、美国次贷危机这些大级别的暴跌），给城市以及国家的管理者们带来了巨大的挑战。作为国家及地方的治理者， 和高房价做斗争实际上也是一个持续了好几十年甚至上百年的“战争” 。如果我们回推到上世纪50-60年代的英国、日本的历史，就会晓得这一点。国家在战后废墟上的重新复兴，催生了大量的购房需求，同时伴随着房价的飞速上涨。 总结官员们的治理方法，大体上可以用两种思路来囊括。
第一种是我们中国人最熟悉的，就是房地产的政策调控 。针对供应端、需求端，不断的推出相应的管制措施。从土地到房价到租价，持续的升级管制。对需求不断的分级，精准的分类，点到点的匹配。这个在全球也不是什么新鲜事儿，我们做过的，韩国都做过，做的还都比我们狠。就是在美国这样的大家都认为是“自由市场”的国度， 纽约的“租房管制”到今天还在执行，大约已经执行了一甲子以上了 ，这别说是在美国自身看了，放到全球看都是极为罕见的现象。这里面管制有效的是德国和新加坡的房地产调控，至今还为世人称道。
第二种是简单遵从经济学供需规律进行的房地产“调控” 。就是大家耳熟能详的“供应增加，价格下跌”。如果某些城市的房价太贵涨的太多，那么就努力的多供给住宅用地。在不同的所有制情况下，供应的主体会不同——比如政府不掌握土地的国家，私人来承担住宅供应的主体，而在内地、香港以及新加坡，则是政府来承担住宅供应的主体。要指出的一点是： 他们都会选择增加供应，只是增加供应的意愿和能力有所差别 。
但事实上， 在全球有限的超级都会，以上这两种针对超高房价的旷日持久的治理方式，实践验证都不太成功 。
这样说，针对第一种治理方式可能很多人能够理解，但对第二种，很多市场派是无法理解和不能接受的。大部分时间里，我们会把中国“超级城市 超高房价 ” 的责任， 归因于地方不愿意供应住宅用地 。而之所以不愿意，是因为地方政府需要持续从卖地里攫取可观的收入来支撑与维护城市开发及运营。
我在很长时间里也认同这样的看法： 超级都会的地方管理者应该加大力度供应住宅用地 。但我对比了不同制度之下全球超级都市的房价都是那么的昂贵之后，我倾向于认为： 停留在以上这两种思路的框囿之下，“超级都会、超高房价”的结局，是无解的 。
理论上，增加供应降低价格，这没有一点错。但在实践中，不存在一个可以无限弥漫、无限升高的城市， （在现有技术条件下）城市的扩张是有边界的 。很难想象，在全球的超级大都市里，还可以有比北京3个小时通勤距离更长的城市，北京城的通勤物理边界不可能搞到雄安去，同样，深圳的通勤边界也不可能划到深汕合作区去（当然，像亚洲的一些超大城市更加堵塞，但那是因为规划的不科学所致）。在这样的局限条件下，一个国际大都市想要实现“ a）充满活力的就业就会，b）优美的宜居环境，c）低廉的住房价格 ”，就几乎变成了一个房地产领域的“ 不可能三角 ”。
深圳用过去几十年的实践，证明了这一点。纽伦港用过去百年的实践，也证明了这一点。
但我不希望我这样的看法成为部分城市不增加宅地供应的借口，更不希望我这样的看法成为他们拼命的使用强力行政干预的理由。 中国的超级城市和全球超级都会的不同在于：他们是在努力的增加了宅地供应依然没能够遏制住超高房价，但是我们的超级城市没有做出过足够的努力——这从我们的超级城市和全球超级都会的住宅用地占比，可以得到非常有力的印证 。
我的意思是，尽管我们不能够很好的控制住超高房价，但是的确应该努力的甚至是拼命的增加宅地供应，让它表现得平缓一些，让大部分无房居民的痛苦感不用那么强。
正是基于这一点，所以，在每一次官方或者民间的讨论会上，我都会重点提出：中国的一线城市，尤其像深圳，不要想着让着它不涨价， 控制它在长周期里涨得慢一点就是成功 。某种程度上，真正的国际大都会，“ 房价的确是没有顶的 ”。让它产生历史大顶，只有一个根本办法： 让那个城市/国家衰落下去，让它成为底特律/俄罗斯 。
所以，当你看到东京把大部分土地都拿来建房子但东京人住的还是那么小之后，也许就要自问一句：我们是不是要转过头换一个思维？很简单，答案也许是的，以现有的技术条件和治理水平， 我们的超级都市根本无法同时实现“人们既能住得好，又能住得便宜”的双重目标 。
综合一句话， “超级都会、超高房价”，这的确是一个世界级的难题，我们需要承认它 。现有的手段，无论是纯市场手段，还是非市场手段，无论是中国，还是外国，都难得不像话。
我认为是有的，我想未来真正能够解决超级都市、超高房价问题的方案，很大概率 不在房地产内，而在房地产外 。也就是说，我们现有的控制房地产价格的手段，行不通。行得通的方案，可能需要仰赖于尚未发生的重大 技术革新 。
和其它行业相比，全球房地产的技术进步——太！慢！了！
比如，我们和时下最热的半导体行业做个极端对比： 60年前，一个芯片只可以装4个晶体管，而今天，这个数量是多少个？约118亿个 ！但是房地产呢，从1000年前的砖石木头，到100年前的钢筋混凝土，再到今天，根本性的技术变革太慢了。行业梦想的那种“像造汽车一样造房子”、“三个月就搞出来一个楼盘”，到今天也没有在实践中大面积的出现。 我们现在生产一个容纳数百套房屋的楼盘，无论是国内还是国外，依然都是在按3年为单位在生产 。这就是现实。
参考所有行业的发展规律，没有理由房地产行业不是按照这个规律走。如果我们造房子的技术革新速度，或者是其它方向上的革新技术，都出现了重大革命，那么这个行业才可能会出现重大重构。
这就像，真正摧毁纸媒的，不是媒体之间的竞争，而是智能手机的流行。摧毁一个行业，往往都不是本行业内的竞争，而是其它领域的技术革新，影响到了整个行业生态的质变。我们站在马车的时代，是永远也无法得到火车的速度的。真正的寻找到高房价的解决方案，最终大概率是要通过技术革新的实现。
比如说， 交通技术的飞跃 ，类似马斯克探索的超级高铁。时速是飞机的7倍以上，从纽约到洛杉矶只要5分钟。
这个技术当然还在探索中，但人类又有什么革命性的技术在一开始不是让人匪夷所思的呢？如果有一天我们可以实现极快的时速交通技术，那么人们在相同的半小时通勤圈内可以住到更远的地方（也许是在南山上班，但是到大亚湾只要10分钟就能到达）。那个时代到来，可能中心区的房价依然会极其的昂贵，但是你可以用便宜的价格住得更好。
比如说，新型工作形态的出现 。我们现代人所经历的工作形态，一样是工业化之后的，它的历史也并不长久。这个从城市规划的变迁能够看出来，比如一开始，工厂区、居住区、休闲区都是分开的，后来变成了“混居”，减少职住分离。到今天，基本的城市样式还是如此。但是未来呢？还会不会是这样，不一定，像《头号玩家》、《阿丽塔》那样的场景会不会出现？或者说，会不会有新型的城市出现也很难讲。这些对居住的形态，会有新的潜移默化的影响。
觉得这些太远了，那么举近期的新现象。比方说，在疫情之后，许多公司都开始允许员工可以无限期居家办公，或者是每周只需要上一天班。那么这个条件下，员工就可以搬到更便宜住的地方住下来，不需要承受每天往返的痛苦通勤。比如我们上次看到的那个惠州大亚湾流调者，他可以在大亚湾住的很好，不用每天往返罗湖。如果再叠加 虚拟现实技术 的迅猛发展，也许就会更有想象力。前段时间脸书改名的时候，大家都讨论过了。用这个做教育，的确会高效许多，当然需要更长的时间。这个套在居家办公上，结论很简单，如果说VR技术发展的好， 居家办公可以很远 ，你在家里和同事开会讨论工作的时候，就像和“现实”中没有两样。那么，大家不再像羊群一样的窝在写字楼里，也不是不可以。
尽管这个在很长的将来还无法成为主流，但它无疑正在成为改变的一部分。尤其是未来的社会形态出现剧烈的变化，对于那些“斜杠青年”类的微型创业者，他们不一定非得住在城市的核心区。我的生意在上海，但我人在花桥，是不是照样也可以活得不错？这样一来，它有可能让更多的 都市圈区域 ，得到人们更多的重视。事实上，东京圈以全球最有效率的轨道技术和组织方式，实现了这一点，到今天还是为全球仿效。
以上这些都是可能会出现的一部分变化，而我要提醒的是： 它们未必是基于解决高房价问题而出现的，但是它们恰恰更有机会为“超级都会、超级房价”的治理提供解决方案 ，至少是提供了极大的想象空间。
而这样的未来，我们仅是靠着上面那些站在房地产螺狮壳里想出的办法，是永远无法触及的。如果我们相信人类一步一步走到今天，拥有改变的力量，就应该相信：当整个社会发现无力再承受以及解决高房价的问题时，社会的整体形态就会发生变化。
它当然不会突然到来，但是当它到来的时候，它会比任何人想象的快速。而在这个“第三条道路”，恕我实在想不到有什么手段，可以治理好全球的超高房价问题。