看媒体在密集报道“深圳首批人才住房开售，6折就能买”。
好些个粉丝对我说：看到那个价格，感觉后悔买早了（商品）房。也有不少粉丝在认真的研究那个入围条件，看看自己该怎么去申请参与。还有不到35岁的单身狗童鞋说，第一次嫌弃自己太年轻。
这是深圳第一次推售人才住房，并且附带了相关的规则设计。我想大家讨论这件事，有三个维度。一是，从政策条件和楼盘质素的角度，那自然是研究一下自己的条件，和哪些楼盘更加的合适，然后做出参与的决策。因为这个价格都是商品房价格的6折，里面有些盘还是很棒的（比如龙华开市客）。二是，从公共政策的角度，我们需要关心并考察这个政策是不是合理，有没有伤及市场公平。三是，从市场影响的角度，这时候继续大面积推出人才住房，会否加速市场的下落，继续摧毁市场信心。
这次引发市场高度震动的原因，上述三个方面都有。但真正这个首次卖人才住房的影响，是在公共政策上。
我反对人才住房已经多年，许多人会拿着许多堂而皇之的大理由来反驳我。我相信今天这样的政策设计，主管部门也有自己的难处和考量，但是在对错的方向上，我认为我原来的看法仍然不需要变。
要看懂这次的政策，要回到2018年的
“1+3”房改
。当年深圳出台了“二次房改”的
“1个”
总体政策设计（参看注脚
❶
），这个设计主导了随后深圳所有的房地产政策方向。这里面重要的是提出未来深圳房地产在总供应量增加的基础上，公共住房与商品住房采用“6:4”结构。
我在2018年连续两篇文章谈到了我的看法《
深圳“房改”：厘定未来18年的游戏规则
》、《
我对深圳“房改”的两次建言
》。现在回头看，深圳在增加供应、非住宅用地调规这些事情上，是采纳了当时的民间建议的，非常的务实。但当时的政策设计，在“1个”总体设计之外，还有“3个”配套文件的——分别是深圳市人才住房、深圳市安居型商品房、深圳市公共租赁住房的建设和管理办法。
这3个配套文件在2019年4月底都出台了征求意见稿（参看注脚
❷❸❹
），只是之后，不知是何原因，一直到今天，几年过去了，这3个配套文件还都没有落地。
参考征求意见稿，人才住房和安居型商品房重点异同是什么？
重点相同在于：
1）申请者都要深户；
2）门槛都要社保10年；
3）都不能有任何形式住房
4）单身要满35岁，
5）转红条件都是购房之日起缴纳社保满15年/满60岁且购房满10年（即是一共要25年社保）
6）转售条件都是要按一定系数向政府缴纳增值收益。
重点不同在于：
1）安居房有“收入和财产限额”，这是非常重要的新增条件（和之前的安居房政策相比，见下），人才住房则无。
2）人才住房要求有本科学历，安居房无学历要求。
3）价格不一样，人才住房是市场商品房的6折，安居房是5折。
4）面积不一样。人才住房最大面积比安居房大了大约5平米，后者65-85平米，前者70-90平米。
那么，现在来看，因为这些政策没有落地，所以，
这次的人才住房参考的是先前安居型商品房的政策——
《深圳市安居型商品房建设和管理暂行办法》，这份文件是2011年的政策（参看注脚
❺
）。
这份政策的重点内容是：申请者都要为深户，需要5年以上社保，未有任何住房，离婚要满5年，单身年满35岁，10年转红本，10年内退回原价收购，10年后转售扣除系数设为
1.4%
等等。
总结以上，来参照对比这次的政策。大家就可以发现，这次的人才住房设计，
实质是“未出台的人才住房政策”，和先前的旧版“安居型商品房政策”，这两个政策的混合版本
。而且，重点是：
条件出现了显著下降！！
1）申请条件设计的“大本以上”，这是人才住房的政策要求。但是，在征求意见稿里的需要10年社保，在这一次的房源里，
全部下降为3年
！这个大大低于市场预期，对于年轻人而言，是极其的友好。
2）10年转红本。
“签订买卖合同满10年的，可按照届时安居型商品房取得完全产权的相关政策规定，申请取得住房完全产权。”
这个条件在征求意见稿里，也是相当的苛刻——15年封闭期。
3）管理参照《深圳市安居型商品房建设和管理暂行办法》，即是说未来转售的扣除系数也是
1.4%
，已经提前明确。
4）没有任何收入与财产限制。这一条在安居房的意见稿里，是未来很大的一个约束，但是在这次的房源里，没有。
但是对于单身者来说，就是非常的不友好。政策就是希望大家早结婚，无论是商品房，还是公共住房，都是这样。
我自己的总结，这一批的人才住房，本质其实是
戴着“人才住房”帽子的“安居型商品房”——它的产权登记证书也是
安居型商品房
，这为下面也会埋下一些雷。
最后，我们来分析这一批人才房背后展示的信息时，其中的问题在哪里？
我认为有4个问题，可能需要市场认真的对待。
第一个，规则是时候落地了，不能再拖
。政府为什么在此时推出人才住房？动机是什么？坦白说，我不太清楚。大致推测，也许是今年的公共住房推出力度不够，也许是因应香港先前抢人的刺激。这不重要，重要的是，这个名字和实质不伦不类，而究其原因，皆在2019年的“3个”配套文件，迟迟不能落地。而这个不落地的原因，也从来没有对外公开解释过。从2018年的总体文件至今，一个5年都过去了。规则不落地，政府却在推项目，到时候会造成同样是人才住房，但是规则不一致。越往后，矛盾越深。这是技术上的一个问题。
第二个，关于封闭期的问题
。这个是市场从2018年就开始争议尖锐的老问题，当时深圳搞“二次房改”的时候，全社会都在欢呼——深圳要学新加坡，但是众所周知，“组屋”是全周期封闭运转的。所以，深圳的可售型公共住房——无论是人才住房还是安居型商品房，要不要全周期封闭运转？这个问题一直到今天，看政策的意图，都是一定期限的封闭运转。如果这样，那么就必须要面对两个问题：“房住不炒”如何在公共住房践行？权力寻租如何防止？因为
这两类住房的价格都是市场价的5-6折，注意，这个市场价是限价后的市场价，如果和真实的市场价相比，可能只有2-3折
，这么大的套利空间，会对全社会构成巨大的逐利刺激。政策如何去有效的防范它？如果避免当年“深圳人开着宝马奔驰申请经适房”的丑闻再次出现？许多粉丝的意见长期都是，要更加严厉的监管，但是已经失败了那么多次了，凭什么认为这次就一定行呢？有人一定会通过很多虚假的手段去申请（比如假结婚、离婚析产等等），这是毫无疑问的。这会带来和政府干预同样的结果——资源错配，你把房子配给了并不急迫需要它的人群。久而久之，问题不好处理。
第三个，对市场精神和社会原则的伤害
。这次的人才住房，采用的是摇号抽签，符合条件的人都可以申报。但是深圳的安居房，一直采取的规则是排队轮候。截至目前，轮候者是18万多人，大概的轮候周期可能要去到10年了。这里面当然有大学本科毕业生，但是极少——全深圳七普人口数据，大专以上学历是大约29%，大本不会到14%，在安居房的轮候群体里大概率是极低。也即意味着，绝大部分的安居房轮候者，都不能参与这4422套房。但是！这些房屋的产权证，又登记为“安居型商品房”。那么，我想这个问题会对正在轮候的18万安居房的深圳人来说，
会引发极其强烈的愤怒感
。虽然，两类房屋不同，但是都是住房资源，你配给了其中一类，就相当于挤占了另一类。而且，从事实上看，人才住房和安居房，根本上就是可以“互通”的房产，无论是地段、面积，都没差。这个问题也是一个老问题，我先前打过一个比方：
大家排队排了许多年，结果等来了插队者
。人才住房的这个规则设计，在事实上是伤害到了“
机会均等
”的市场精神和社会原则。但据我观察，“等级”的思想在哪怕是深圳这样的移民城市，都依然有着深刻的土壤。这是令我遗憾的。我认为一个较好的解决办法是（我早年已经提了出来），你可以推售人才住房，但不可以在减少安居房供给的条件下。这两类住房，真正的本质区别，就在于这里——
竞争规则
的不同，不能混为一谈。
第四个，人才住房对刚需商品房市场有明显冲击。
假定在人才住房按照20%比重的计划持续供给的条件下，那么，我相信它会对刚需商品房市场产生明显冲击。原因在于，人才住房的客户群体和刚需楼盘的客户群体，尤其是90平米以下单位的刚需户型，是有比较高度的重叠的。大学本科以上毕业的年轻人，是社会中收入最高的群体之一，随着时间的增加，会慢慢具备购房能力。政府推出的人才住房，对于偏年轻的大学本科毕业生，相当于是提供了一个“阶梯”。再加上公共住房的“排他性”，一个人买了人才住房，在封闭期内他都会“退出”商品房市场。比方说，这次推出的人才住房，“开市客环球新村”是4.5万/平米，周边的项目大约是7万多——华润北站的项目7.25万/平米，两者的交房时间可能也差不多。如此，在89平米以下的单位，开市客无疑是有更大竞争力的。另外一个，像华侨城的九樾广场，在光明科学公园旁边，华润玺云著卖5万/平米，这个是3万/平米，明年6月底就能交房，也是同样的逻辑。那么，4400多套人才房，在当下这个市场极度低迷的阶段推出来，对开发商而言当然不是一个好主意——它会引发龙华光明坪山的楼盘进一步降价。但是对买家来说，起到了进一步快速
调整预期
的作用——原本有些还在等待限价盘的年轻人，可能就会转向，按照人才住房的条件去做功课了。对于主管部门而言，如何应对开发商群体的抱怨、实现房地产行业的平稳，会变成一个事实危机。
❶
《深圳市人民政府关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》http://www.sz.gov.cn/gkmlpt/content/7/7786/post_7786522.html#749
❷
《深圳市人才住房建设和管理办法（征求意见稿）》-深圳市住房和建设局网站 http://zjj.sz.gov.cn/gkyjzj/rczfjshgl/content/post_3706032.html
❸
《深圳市安居型商品房建设和管理办法（征求意见稿）》-深圳市住房和建设局网站 http://zjj.sz.gov.cn/gkyjzj/ajxspf/content/post_3707634.htmll
❹
《深圳市公共租赁住房建设和管理办法（征求意见稿）》-深圳市住房和建设局网站 http://zjj.sz.gov.cn/gkyjzj/ggzlzf/content/post_3709501.htm
❺
《深圳市安居型商品房建设和管理暂行办法》 广东省人民政府门户网站
http://www.gd.gov.cn/zwgk/wjk/zcfgk/content/post_2531318.html
上次建了一个500万预算群，是鉴于今年城市副中心的500万刚需盘非常多，具体如何选盘变得复杂，应很多刚需粉丝的呼吁，新建的一个群。然后有些粉丝申请要建“1000万预算群”，我就同时开建三个不同的群——预算
在500万内、1000万内、2000万内
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朱罗纪约 9 分钟