“买房子”怎么才能叫“买对”？仅仅是买它“价格低”吗？
朱罗纪约 11 分钟终于来了， 颐城瑧湾悦家园（以下简称“瑧湾悦”） 刚刚拿证。
在以往的时候，我会非常在意那个价格的折扣，因为渴望“买到便宜货”是人性使然。但是经过多年市场起伏的洗礼，我慢慢认识到，便宜货常常不那么好，
价格尽管很重要，但不能超过房子本身重要
。
我把上述问题归纳为下面一句话：
是用便宜的价格买入一个一般的楼盘好，还是用正常/偏低的价格买入一个卓越的楼盘好？ 最完美的答案，我想是“ 用便宜的价格买入一个卓越的楼盘 ”（用俗话说就是“抄到了历史大底”），这是每个人都想遇到的。楼盘又是顶级好的，价格又是极其便宜的（无论它是否被限价而来）。
像我们买股票一样，没有人不希望在2000年代初买入跌了9成的亚马逊，它既有“完美的价格”，又有“完美的生意”。持有到今天，你可以获得万倍的收益。
但是，这两者经常是“鱼和熊掌不可得兼”的，因为“抄到历史大底”需要出色的“ 价格发现 ”的能力，这绝大多数人都不具备。是以，我们最终的选择就是上面那个比较。
在这个问题上，我的答案近年来非常的清晰： 选后者，选后者，选后者 。
我们买一个楼盘就像买一只股票一样，在我们眼里，每一个楼盘都可以被视作一家企业。我们 唯一重要的判断永远是：那个公司/楼盘值不值得买。如果不值得，价格多便宜都不能碰，如果值得，那么它的价格在你的心理价位，就可以买 。
为什么我不用那个“完美逻辑”？因为我承认自己不是“聪明人”，只有聪明人才会一再提醒各位“底部到了，赶紧抄底”。我们做不到那样，所以，我们的坚持是，选择好产品、好楼盘。 买到好产品，是“买对”的第一步，也是最重要的一步 。无数次的历史经验告诉我们，就像只有好公司才能穿越周期一样， 房地产市场里也只有好城市、好楼盘，才能实现“穿越周期”。 我们用这样的逻辑去比较哪怕是深圳这样“卓越的城市”，过去的20年，你任选一个同样的时点， 把钱分别放到西部和东部 ，就会看到完全不同的两类考量。这是增值方面的考虑，而从“宜居性”方面看也是一样， 你把钱放到那些“认真打造”的楼盘上，和放到“一般打造”的楼盘上 ，10年下来，居住的舒适度一样也是天差地别。
我的意思很简单， 买好的产品，哪怕是花费贵一点的价格 （当然不能贵过头）。长期下来，在 增值性 + 宜居性 这两个指标的综合考量之下，你的综合所得一定都会远远超过另外一种选择。
这是历史教给我们的。
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我在之前对比过，从增值+居住的综合角度，我认为栖湾里、瑧湾悦才是优选。当然，所有的选择都是某个时间内的横向比较。如果你能等，那你可以一直等“完美的下一个”。
大家都知道我的框架是 “四好”——好城市、好地段、好楼盘、好价格 。在“好城市”方面不必讲，现在为了应对市场环境，需要增加一个重要的考察指标： 好企业 。因为实在爆雷的企业太多了，这导致了产品交付出现了大问题。所以，这个时候买房子，是不是好开发商，非常的重要 《 买什么样的开发商才不会烂尾？ 》 。
万科是一家好企业，这已经被证明了。行业头部房企中，万科是活得不错的，确保了没有财务风险。但我们这次重点谈的是另一个方向，判断是不是好企业，还要看它是不是 持续对产品进行革新迭代，而不是无穷复制 。
没有开发商一开始就能把产品做到完美，关键是它是不是一直在进步。我见证了万科的“瑧系”产品，从2016年起，陆续面市的瑧山道、瑧山府、 瑧 湾汇，一直到今天的瑧湾悦、SIC。这些项目从各个方向，都在回应居住的痛点——归家、立面、车库、通风、户型、管理等等。这个产品创造的过程，是一直在迭代升级的。 哪怕是在限价的环境下，万科都没有放弃更新产品的努力。
过去大家会说万科不会做豪宅，但是恰恰是这么几年来，我注意到，万科深圳的形象正在改变。“瑧系列”在产品和服务上的努力，在奠定地位。比如瑧山府，已经是安托山片区当仁不让的豪宅标杆。往后看五年，瑧湾悦在前海的位置，也将排在前列。
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所谓的“好房子”，最终是要紧密地回应人们最根本的生活需要。所以，很多夸张的前景描绘，读者们可以不看，而微观的地段考察，却是直接影响你未来的生活品质的。
正是基于这一点，我们重点会考察楼盘微观地段的四个指标—— 轨道、学校、公园以及商业 。这些构成了我们对“美好生活的需要”。
瑧湾悦的微观地段，是目前前海非常好的，简单说是“ 四个家门口 ”。
它距离 地铁5号线铁路公园站很近 。 有些人会说，买豪宅的人不需要地铁，这是可笑的瞎胡扯。举凡国际大都会，大方向都是公共交通绿色出行，如果公共交通做得好，很少人会选择开车通勤。有地铁，在步行300米范围内，一定是非常便利的事。
瑧湾悦拥有公园是极大的、别处没有的优势， 周边约1公里范围内有月亮湾公园、建面约3.6万平方米铁路公园（建设中）、前湾公园（规划中）等公园簇拥。 （前湾公园[规划中]、铁路公园[建设中]、周边绿地景观资源的规划方案及建设时间以政府最终审批意见为准）
通过连廊设计，从 瑧湾悦 可以步行到达几百米外的 铁路公园 。这是一个在平南铁路旧址上重塑的一个艺术空间，比10个标准足球场还大，包含线性铁路公园区域和柔性铁路公园区域，前者有运行休闲驿站、社区花园等， 后者则有约8 800 平方米大草坪、约2 800平方米 儿童花园、约4 800平方米 空中商务休闲平台 。公园还设计了一个长约220米的二层玻璃长廊，联通地铁站出入口、印里商业街区以及瑧湾悦，完全一条龙。 （ 项目用地红线外所有天桥、连廊均尚在规划中，具体实施方案以政府意见为准。）
大家都知道，全深圳公园不缺，高达1200多个。但是在不在你家附近，是不是不需要开车就可以过去，对生活品质很重要。而且， 大型公园对房地产价值的带动，已经被证明越来越重要 ，这是一个探讨还不够多的课题——典型如深圳湾线性公园对沿线房地产价值的刺激。
在教育方面，前海是最有机会成为蛇口的。由于入住人口不多，公立学校配套普遍不足，前海的教育突出表现在 国际教育先于公立教育 。深圳收费贵、牌子响的国际学校，都集中在前海，像英国哈罗公学、荟同国际学校、哈罗礼德学院等等。 假以时日，深圳的前海和蛇口，会是全中国国际教育非常密集的所在，也会汇聚国际化人群圈层。
瑧湾悦的优势还在于，除了靠近这些国际学校之外，周边还规划有一个 九年一贯制公立学校 。
（ 仅对周边教育氛围进行宣传，具体学校建成、开学时间及入学条件、学区划分均以政府相关政策及学校相关规定为准，相关教育资源是否引入、运营时间、课程设置、收费标准等，以相关教育机构实施为准。 ）
在商业方面，万科瑧湾悦 的配套很完善。不仅 自身配套有约8000平方米的 COMMONS 商业，还与约4.5万平方米体量的全新庭院式社区 印里商业 直接相连，业主未来步行即可通达。我先前谈过这个COMMONS商业，我认为它最大的意义在于： 展示出万科在今天这样的市况下，还在进行产品的创新。
瑧湾悦 商业实拍图，以最终交付为准
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站在楼盘本身的角度，这是一个只关居住的问题。好产品，自然是 “好住”、“住的好”的产品，才能叫好产品 。品质都搞不好，肯定不能叫好产品。
但是买家对好产品的理解是因人而异的，尤其是楼市低迷期，货不对板的情况出现特别多，就会放大在质量方面的担忧。
在我看来，我提炼的是这样一些指标： 建筑密度、车位比、用材用料、户型实用率、物业管理、居住人群 。判断标准是：这些会影响你买房之后至少10年的居住体验。当然，这些指标最终取决于我们上面说的，开发商要是“好企业”，要有创新的进取态度，也要有强大的交付能力。
根据我的考察对比，瑧湾悦在产品上面，是有强说服力的。
首先，这是万科第五个“瑧”系项目，如果你去现场感受，是能够感受到万科对产品细节的极致追求的。无论是实景模拟，还是现场工法的展示，还是项目包括户型在内的整体设计，都展现出万科“瑧”系产品的迭代努力。
比如说在密度和人群方面，瑧湾悦 容积率只有3 .75 ，楼间距是23.8-24.4米，且三栋楼呈“一”字排开，不存在对视问题，无论哪个户型的通风、采光、日照都很好。
瑧湾悦 外立面效果图，非开发商交付标准。外立面材料包括真石漆（涂料），存在不平整可能性。
并且，瑧湾悦居住人群纯粹，我觉得可以这样说，不一定说“小混居”就一定不好，但是“纯居”无疑是一个优点。
在户型设计上，瑧湾悦的做法我是点赞的。这次瑧湾悦推售的是3座住宅， 每座都配有约 9.4 米挑高入户大堂和车库大堂两个大堂。产品为建面约1 10平方米 、建面约1 70平方米 的全生命周 期四房 ，层高约3米，2梯4户，使用率约达78%-85%。
建面约110-115平方米的户型是这次非常亮眼的户型，因为设计到了4房2卫， 客厅采用L DK 横厅 +双龙抱珠的设计， 直出景观阳台，开间达到约 5.65 米 。而且，每个卧室都有大飘窗。目前深圳市面上一般5.5米以上开间且全面宽阳台是至少建面约140平方米起步，但瑧湾悦只用建面约110平方米就实现了。在前海，现在不缺建面约110-120平方米的3房，但是非常缺4房。
用材用料的问题，直接指向的是什么？是交付，货对板的交付。这是近两年来发生最多的问题，开发商能不能做到像卖楼展示时一样的交付，是最重要的问题。
瑧湾悦是怎么做的？在现场、公众号都全部展示了精装交付的用材用料，样板房（硬件部分）展示的都是交付标准。比如说入户门是 钢木入户门 ，配备飞利浦智能门锁，更为安全私密；主卫马桶品牌为TOTO，洗手盆为杜拉维特，花洒套件、水龙头为汉斯格雅，地漏为摩恩、暖风机为松下等等。（ 以实际交付为准 ）
我们现在当然不能说未来万科交付就没有问题，但是我认为， 越是在今天这个时刻，开发商在前期披露的信息越透明、越精确，后期发生的问题就会越少，并且越好解决。 这一点，值得买家仔细对比。哪家开发商给出的信息更透明，就说明它更值得信赖。
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瑧湾悦的精装价格是约10.6万/平方米，周边的确是有比它价格低的。比如天健悦湾府，精装价格大约是9.7万/平方米，两者相比，差了大约1万/平方米。
瑧湾悦的价格是不是好价格？
瑧湾悦展示中心实拍图，以最终交付为准
首先说，是“好价格”，所有被严厉限价的楼盘都是“好价格”。哪怕是今天房价下跌的环境下，那些稀缺地段的楼盘的价格依然还是“好价格”。 所以，有的地段的新盘价格已经跌到了周边的指导价，还卖不出去，但是我们看到在前海、深圳湾、香蜜湖这些非常稀缺的地段，依然是要抢才能得到。
这一点判断，决定了瑧湾悦的安全边际，这和其它网红盘的打新逻辑一样。
但是我们今天的讨论重点在于，是不是说价格更低的楼盘就一定更好？ 这就要说到限价和跌价所引发的另一层问题，诚然在不影响质量的前提下，价格当然是越低越好。但是如果开发商把价格降得很多，谁来确保那个交房质量不受影响？在过去的历史里，大部分情况下，都是市场低迷的时候维权多，原因就在于，价格下降逼近了开发商的盈利红线， 它有可能会减配 。
基于这一点，我个人建议，买房人应该综合来考虑问题。不同的产品，不同的服务，价格自然不同，哪怕是限价，也改变不了这一点。当价格不同的时候，你需要考虑的是上面的地段和产品的因素，只有把“好地段、好楼盘”的因素加入，你才能做出更完整的判断。
这是我建议的买房框架，价格只是一个单一指标，并且不是最优先的指标。 在“好地段”+“好楼盘”的条件下，买到“好价格”，这才是真的好。
而总结来看，我认为万科瑧湾悦，是符合上述“好地段+好楼盘+好价格”的，综合比拼，非常有竞争力，我再总结一遍。
1）微观地段满足“四宝”，地铁、公园、教育、商业，符合我们的“四宝”框架。
2）社区宜居，容积率更低，2梯4户，并且没有政策住房，居住人群纯粹。
3）户型设计有突出优势，建面约110-115平方米设计到了4房，实用率高达80%左右，并且可以改装，满足“生命全周期”需要，一步到位。
4）用材用料透明公开，所有的精装用材全部公开展示，信息透明公开，有助于阳光购买。（详见 装修标准 ）
5）万科的金字招牌，万科的开发品牌供了交付保障，万科的物业提供了未来服务保障。
总而言之，如果你认可万科“ 瑧系列 ” 在深圳豪宅圈的地位，那么 瑧湾悦的价值也同样会是经得起市场检验、 颠扑不破的，相信在不远的未来就能够看到。
声明：
本文对项目周围交通、商业、文化教育、医疗以及其他市政条件的介绍，旨在提供相关信息，具体以政府的规划及现场实际为准，请客户自行考察。本广告为要约邀请，买卖双方的权利义务以最终签订的商品房买卖合同约定为准。