原载：
网易房产
。
这是
网易房产
（大家可以扫码关注上方网易房产的微信号）上周末关于房地产市场对我的一个采访，文字上我做了一些调整。恰好近段时间我想就房地产领域愈演愈烈的维权事件，发表一点看法。因为我后台的粉丝，有不少人买了房子发生了激烈的维权，我也注意到
市场上对这样的事件是存在“鸡同鸭讲”的分歧的，这个分歧我认为需要确立双方共同遵守的共识
。所以，借着这个机会，这次就顺便发出来，供各位讨论。
关于行业、市场的趋势，我想今天的主流观点并没有太大的分歧。
我刚刚注意到，今天开始，好消息又在猛烈发生。
在上周的“金融16条”之后，国有大行开始出手。今天“华尔街见闻”爆出：国有大行密集和“好学生”房企签约进行战略合作。交行率先给予万科、美的置业分别 1000亿、200亿授信；紧接着，中国银行也给了万科 1000亿授信；中国农业银行则与中海发展、华润置地、万科集团、龙湖集团、金地集团五家房企 23日下午举行了银企战略合作协议签约仪式；另外，传闻工行也将和龙湖集团、碧桂园战略合作，预计在明后天。
央行、银保监会也在今天发出新的政策指令。
这些，也都与我上周末的预判是一致的。
下面是我的问答：
01
：近期利好是一个大的止血包，方向是对的，未来还会维持
。
【网易：如何看待近日的系列楼市利好政策和消息？】
朱罗纪：从年中以来的一系列政策来看，政策主要呈现出两个方面的特征。
一个是在“需求端
”
支持
，持续的稳定市场预期。表现为持续的降息、降低首付，以及各地放宽五限令。但这个政策效果一般，市场信心并没有起色，显示出需求端受到大环境的冲击比想象更严峻，信贷问题已是事实。
另一个特征是以最近的“金融16条”为核心，通过贷款、信托支持，延期两集中管理，以及放宽预售资金使用监管等政策，显示出支持政策在转向
“供应端”发力
，缓解房企大面积的流动性危机继续恶化，遏止和避免房企继续出现爆雷违约现象。包括近日央行行长对房地产行业的重新定调，显示房地产已经从“最大的灰犀牛”变成了“对经济健康发展具有重要意义”，都显示出这一倾向。
整体来说，我认为这些利好可以归纳为：
是一个大的止血包，政策在纠偏
，对去年以来的激进式打压进行纠偏
。虽然时间窗口期上看已经迟了，但是方向是对的。相信在未来的一段时间，政策还会维持这样一个方向。
02
：所谓“房地产资产定价重估”不是趋势，已是事实
【网易：房住不炒是大基调，如何看待房地产行业接下来发展趋势？包括如“房地产资产定价重估”的类似观点？】
朱罗纪：对“房住不炒”我先前表达过多次同样的看法——这是未来房地产长期的基本国策，不会因为某一次不提而有任何变化，所以不要带有短期的侥幸心思是正确的看法。
我们对未来房地产行业的发展判断，一切都要围绕着这四个字去展开。我相信，现在和未来的一段时间，房地产行业的基本特征都将是一个“去金融化”的故事。间或中间有一些政策的调整，但是不改大方向。
这个去金融化的故事包含三条主线：
一是房价会展开调整，这个调整原因复杂，有价格过高因素，有政策打压因素，也有宏观环境因素。但总之，
所谓的“房地产资产定价重估”不是趋势，而是已经是事实了
，比如深圳，类似学区盘、之前涨幅过高的盘、以及与参考价偏离值过大的盘，都已经出现了3-4成的下跌。
二是，住房双轨制的坚定推行。各地会在住房保障方向上发力，
分流商品房的需求量
，以此来缓解高房价的负担。比如，深圳最近推出的4400多套人才住房，以及市场预期后续的20个人才住房项目，都对商品房市场实际上在产生比较明显的冲击。这些人才住房的价格只有商品住宅限价条件下的6折，并且这次申购条件非常之宽松，还是非封闭流转，它的买家本身就是商品房市场上的买家。
三是，房地产税会推出，以此来平滑住房领域内的“不平等”，并且转变政府财政模式。我们不知道房地产税何时以及以何种样式推出来，但是，我建议放弃对这个房地产税不会推出的侥幸心思。我的意思是，
在我们未来做买房卖房决策的时候，需要把可能出台的房地产税列为一个先决条件
。
这是未来的三个大方向，我认为市场需要在这三个大方向之下来重新理解房地产的未来。这个市场未来依然足够的庞大——相信在未来相当长的年份，都能维持在10万亿+的规模，这个规模依然会制造出许多机会点。只不过现在来看，无论是开发商还是购房者，都处在从泥淖里艰难爬出、活下去的过程里，等这一轮调整慢慢结束，也就是牌局比较明朗的时刻。届时，有些开发商就会重新发动，而整个市场机会才会慢慢的显示出来。在这之前，我们需要耐心的观察。
03
：房价会涨，房价也会跌，买房要放弃对未来价格趋势的预测。
【网易：对于刚需、改善买房，建议他们如今应该持什么样的心态和策略？】
朱罗纪：对于包括房地产在内的所有资产价格而言，价格的波动都是常识，历史不止一次的提醒启发我们：
“房价会涨，房价也会跌”
这么一个简单的道理
。
这个简单的常识，提醒我们：第一，你需要永远确保自己有“安全垫”，绝不要过高的杠杆（可惜，这一点常识，大部分买房人做不到）；第二，你要平淡的心态看待房地产波动，涨太高了会跌，跌太多了会涨。波动是一个常态，不需要每天都关注房价的上下起伏，就像关注股价一样。真正需要观察的，
是城市的经济成长活力，以及房地产的供求关系的变化
。
所以，对于刚需、改善买房，我的建议和以前一样，放弃对未来价格趋势的预测，转为从
“当下
思维
”
出发去做买房策略。如果你在“当下”需要房子，并且那个价格是可接受的，最好是那个市场环境又处在“买方市场”，那我觉得就可以出手。
先前给过具体的参考指标，如下4个——
1）市场成交量非常的低，房子非常的不好卖；
2）市场价格处在下跌过程中，而且是有明显的下跌；
3）房地产的调控政策在变得宽松；
4）首付和房贷利率在显著下调。
买房子住也好，投资也好，预测市场，就是想要抄底，在我看来，都是徒劳而无意义的事。
04
：契约精神是市场经济的基石，是所有人都要坚守的基本原则。
【网易：如何看待此起彼伏的业主维权现象，乃至部分过度、过激的维权？】
朱罗纪：中国的房地产维权之多、之大，在全世界都非常罕见。主流观点认为，与房价调整有关，与我们的预售制有关。我认为不然，放眼海外，房价发生过显著调整的国际大都会有很多，推行预售制的经济体也有很多，但都没有出现像我们这样的情形。在我看来，这主要与我们的房地产开发规模大、开发速度快有关，因房子是非标产品，大规模开发难以确保交付质量。
这些质量缺陷，在正常市况下也都有之，只是在房价上涨过程中，它被掩盖了，但当房价调整的时候，原来被掩盖的矛盾就非常夸张的爆发了出来
。在2008年，深圳有过多次的房价维权，比如第五园、澳城1618、天安珑园等等，都推出了“昂贵”的房价补偿，当时也引发了市场大量的讨论，可以为今天的经验借鉴。
对于房地产维权，民间各持一词。一派认为：开发商货不对板，是无良黑心。另一派认为：是购房者
不讲契约精神
，
房价涨了就夸自己眼光好，跌了就砸人售楼处
。这两派的观点，几乎是鸡同鸭讲，无法同频。经常是，你说你的，我说我的。
我认为，两者都有部分道理，但如何中立的看待维权，能够令双方都拥有可以达成的共识，应该只在于一点：
坚持契约精神
。
契约精神是市场经济的基石，是所有人都要坚守的基本原则
。
所谓契约精神，不是单指某一方面（比如购房者），而是针对买卖双方而言。写在合同里的，没有兑现，便是违反契约精神。没有写在合同里的，事后追偿，也是违反契约精神。是以，在开发商，如果交付的楼盘货不对板，甚至是无力交付导致楼盘可能烂尾，那是开发商严重违反了契约精神，这时候业主的维权是非常正当的行为，应当支持。而在买家，如果楼盘本身并不存在显著的质量缺陷，仅仅是因为降价而心生不忿展开维权，那也一样也是践踏了契约精神。除非开发商在合同条款里承诺，不会降价——像2008年的天安珑园、桑泰丹华那样。
这是我认为观察房地产维权行为的标尺，诚然，大量的维权行为都是“混合”的——既有因为楼盘质量缺陷或者交付无力引发的部分，也有因房价下降而引发的部分，怎么评价就是一个个具体楼盘的问题，并不存在一个一边倒的定论。
朱罗纪约 7 分钟