我打官司的事能写一本书了

2022年，我们家打了场官司。这件事的前后经过，完全够写一本书了。不过，其中牵扯到的很多细节，现在还不方便写，估计要等二三十年之后，我退休的时候再写。梗概是不妨说说的。我很早前就看过北大博士冯军旗的《中县干部》，但通过这场官司，我才更切身地体会到有些事情的脉络和逻辑。真是在这里，读懂了我父母和我从小生活的土壤。

起因是这样的。我在北京生活了十来年，攒了些积蓄。去年年底，打算在北京买房。我是个书呆子，干什么事情都要看看书。为了买房，我也买了本讲买房的书，确切地说，是讲买房有哪些坑的书。一翻不要紧，发现我爸妈两年多前在老家买的养老“商铺”，就是标标准准的“坑”，教科书式的坑。

我当时就打电话给一个山西的法官朋友，聊了这件事。他帮我写了催告函、起诉书。大年初几就发出催告函，正月十四，就起诉立案了。

这件事情，如果不看最终结果，单看细节的话，我们有幸运，也有倒霉。幸运的是，我们起诉得还不算太晚。据说从今年（2022年）7月之后，因为不交房而起诉的很多案子，法院就不再受理了。——原因也很简单，交了钱不交房的，太多了，太多楼烂尾了。按照法律，该解除合同。但是都解除的话，一方面，工作量太大，法院受不了；另一方面，一旦解除，房贷就不用还了（最高院是有判例的），银行受不了；再一方面，开发商受不了。综合几方面的受不了，干脆就不让你起诉。——不过，这个政策潜在地说明了什么呢？说明要是真受理的话，按照法律，还真没有理由不解除：买东西，交了钱，不交东西，是到哪儿都说不过去的。

事实也是这样。我们二月份起诉，三月份开庭，四月就收到判决，解除了。在我以为万事大吉的时候，没想到头疼的事情才刚刚开始。

对方又上诉了。对方上诉丝毫不意外。真正倒霉的是，用梁漱溟的话说：此时、此地、此人，三方面因素赶一块儿了。

什么叫此地呢？这种官司，我了解过全国很多地方的情况。因为我一开始不懂，就发在公号上向懂的朋友请教。我公号上还是有一些读者搞法律工作的。他们指点我，给我支招，说没啥问题，这件事，放在四川、广东、福建、江浙沪，还有山西，很多地方，没啥说的，解除合同就完了，很简单。只是，我的老家是河南。——就算在河南，在我们正阳县，类似案子也是判解除的：就在我起诉前一个月，正阳法院刚刚判过一个解除的案例，（2021）豫1724民初3691号，其中一位审判员就是我们案件的承办人。有类案在前面，支持我们解除是顺理成章的。所以，“此地”的影响应该说还是比较轻微的。

“此时”的影响就重一点儿了。大家都知道，今年很多房地产企业暴雷。我们如果去年起诉，可能啥事都没有了，但是起诉在今年，形势就不一样了。——今年的法律跟去年不一样吗？法律一样，但是形势不一样。

最重要的影响，是“此人”。在开发商不服上诉到驻马店中院后，承办人是一位董姓法官。这个董法官恰好在办我们的案子之前，办过一个商品房纠纷的案子。那个案子，一审是开发商败诉，事实和理由都非常明确，案子到了他手里，一通操作之后，调解结案了。调解的条件是，一审胜诉的业主向败诉的开发商支付了十万块，从前的合同作废，重新签。这个操作让开发商的律师都说“不敢想”。因为这个案子，驻马店中院给这个董法官记了三等功。并且在五四青年节的时候，发了宣传稿表彰。而我家的案子，就是五月份到他手里的。

所以说，这事儿赶得太寸。案子开庭后，一直没消息，到快结案的时候，董法官给我妈打了个电话，先说调解的事，说房子快盖好了——实际上，房子早盖好了，去年就盖好了。但盖好没盖好跟交房没啥关系——因为这个房子开发商是盖好也不打算交的，它实际上不是真正的烂尾楼。不过，在打官司中碰到的8个法官（我爸妈各买一套，所以立了两个案子），都是把它当烂尾楼看的。但它跟一般的烂尾楼还不太一样。

一般的烂尾楼，不管怎么烂尾，买房之后，合同都是要拿去网签备案的，哪怕还是一片空地，合同已经备上案了，表示特定位置的房子，将来盖好之后，就是你的，你交了钱，同一套房子就不能再卖给别人了。按规定，买房合同上会附上房子的平面图，具体位置。但我爸妈买的这“商铺”，合同上没有附图，没有说明房子的具体位置，只说在第三层，至于第三层哪里，不说，只说是65号、66号。那么，房子盖好后，哪个是65号、66号，开发商是可以任意指定的。

实际上，开发商就没打算交房，劝我爸妈买房的时候，业务员说的是，你不需要收房，等到交房的时候，我们替你把房子租出去，给你租金就完了，你老老实实在家收租金就好了，过十来年，你再重新把房子卖给我，房子还是我的，等于你现在给我一笔钱，十年后我把钱退给你，这十年我给你“租金”。——他是这么个套路，所以一开始就没打算交房。但这些，也不是明明白白说得很清楚，就是业务员翻到该签名的地方，说签个名就行了，合同厚厚的，你也看不懂，你知道“买商铺养老”就行了。

那开发商给租金了没有呢？当然没有。但是他说给了。怎么说的呢？他说这房子本来不是28万多，是36万多，为什么28万多卖给你呢，等于已经给你三年的租金了——这就是留一手，到了该交房子的时候，他是不会交房的，他会告诉你，不是房款的优惠抵了三年租金吗？你先回去等三年。至于三年后，他还有影没影，那谁知道。合同本身约定的价格多少呢？就是28万多，你是按照合同价格一分不少地买下来的。但是他会讲，已经付过三年租金了。就是避免买家前三年去找他。是这么个套路。

所以，它跟烂尾楼不太一样。它不必然烂尾，但开发商是从一开始就是扎着点子不交房的。——实际上他也交不了，为什么呢？因为所谓的“商铺”，就算盖好了，也是没有墙、没有门、没有窗户、没有钥匙的——没有墙的房子是个啥房子？没有钥匙你交个啥房？实际上，开发商卖给你的就是两个编号：65号、66号。他告诉你，你的“商铺”在第三层，就完了。你不知道开发商把第三层编出多少号卖给多少人——他完全可以卖掉多少份，就编出多少号，因为所有卖出去的编号，都没在房管所备案。

这就是我爸妈买的“养老商铺”跟一般烂尾楼的最大区别。

但是，这个驻马店中院的三等功标兵董法官对我妈说：房子快盖好了，马上就能交，你看看是调解还是咋办？我妈就说，只要退钱，可以调解，撤诉也可以。董法官就说：你觉得一审是凭什么支持你的？我妈就说不好了。

事后我咂摸，觉得董法官打这一通电话，可能暗含着一个意思，就是要探探我家有没有背景。听我妈那么一说，也就基本可以断定，这就是个普通的老百姓家庭。不过，哪怕是在这种情况下，想改判也难。——我的答辩状和证据列得应该说还是比较专业的。我说，一方面，交了钱不交房，逾期这么久，就是根本违约——但你只提这个，法院是有可能不认的；所以我又讲，这房子没有墙和门，属于分割拆零，既违反住建部规定，又违反合同约定，还列出了具体判例。所以，想直接改判很难。

结果是，发还重审了。

一个福建的法官告诉我，这是一种“技巧”。毕竟驻马店中院没有判。发还重审需要理由，他的理由是什么呢？——事实不清。他没有讲“你交了钱，对方有没有交房，逾期多久没交房，是否在经催告后的合理期限内仍然没有履约”这些事实，而是去关注“将来交了房，能不能办证？”——驻马店中院说一审没把这个事实查清，所以发还了。

实际上，这个事实查清不查清，影响不影响合同的解除？——如果说“将来交了房能办证”就是不支持解除的充足理由，现在就不需要对全国这么多烂尾楼的诉讼不受理了，因为哪栋楼等到“将来交房”的时候不能办证？绝大多数都是能办的。你让买房的等他个十年二十年不行吗？——但显然这个理由不妥，所以还是不受理。因为一旦受理，买了房，长期不交房，按照法律，那就得解除。所以驻马店中院的董法官巧妙地避开这一点，把焦点转到“将来能不能办证”上——认为这是最该关心的重点。

更有意思的是，发还重审后，开发商很快就搞出来一个“产权证”，当成证据交到正阳法院，说：你看，能办证，证已经办好了。——我们都知道，开发商一般来说，只办楼盘的大证，不会把每一户的独立的小证都办到自己名下。但是把房子卖给我们的这个开发商，叫锐思置业，他还真有本事搞出一个小证。他交到正阳法院，正阳法院可能有点懵，就发函到房管所，问：这两套房子，到底有没有备案？房管所回复说：截止到目前，开发商没有申请过备案。

我是很惊讶于开发商的脸皮的。三月份庭审的时候，我就问他：为什么两年了，连备案都还没备上？他说：备案正在办理。每次庭审都这么说。现在，过了半年多，房管所给法院的回复说，截止到目前，没申请过备案。

开发商提交给法院的“房产证”是复印件，其中的土地信息，跟合同不一样；建筑楼层信息，跟合同也不一样；测绘机构信息，跟合同还不一样。上面的条形码也扫不出来。而且，他提交的“房产证”上两页纸的楼层信息写得不一致，一个说17层，一个说5层。

（这是合同。土地是2056年到期，面积3785.25，总层数19，测绘机构是正阳县房管所；另外，它这个预售证取得的时间是五证中最早的。）

（这是“房产证”的一页，测绘机构是某公司，总层数是17，地下层数是0。）

（这是“房产证”的另一页，总层数是5，土地是2058年到期，面积是3569.61。均与合同不符，而且与另一页的总层数不符。 ）

我当然不认可这个东西的真实性。为此，我专门向链家的销售请教，看了北京的商铺房产证，二维码是可以扫出来的，而且可以在手机上查到房产证的真伪。但我们那个地方，网上你是查不到的。你想知道真伪怎么办？只能听房管所或者不动产中心说。法院问房管所，房管所说，建议问不动产中心。

我就说，第一，我对它的真实性有异议，因为没有经过备案就出小证，不符合常识和逻辑，而且，证上的楼层数自相矛盾；第二，不管它是不是真的，它和我们买的房子都没关系的，因为土地信息不一样，合同上，土地是2056年10月到期，它这个“证”上，土地是2058年6月到期；合同上，建筑总层数为19，它这个证上，建筑总层数是5。所以我不认可这个证和案子的关联性。对合法性，我也有异议，如果房子有墙有门，就违反《消防法》（因为卖给我们的只是个编号，合同上没标出具体位置，只能说“如果”），如果没有墙和门，那就违反合同约定，属于分割拆零。

结果，开发商聘的潘姓律师的回应再一次刷新了我的认知，他理直气壮地说：一切都是按照政府要求进行的，误差不影响证书的真实性。——居然连土地到底是2056年到期，还是2058年到期，都是可以用“误差”来解释的。他还说：住建部不允许分割拆零，那说的是住宅，而你买的是商铺，商铺当然要分割拆零。——我就问他：那你是承认分割拆零了？——为什么要确认这一点，因为合同上明确约定了“不得分割拆零”。没想到，我一提分割拆零，连法官也问我：你怎么老提分割拆零？哪有商铺不分割拆零着卖的呢？

当时我真有点震惊。——因为合同第24条明确写着“出卖人承诺不采取分割拆零销售”。我在每一次提交的书面材料中，都强调了这一点，庭审上还提了。——既然要分割拆零卖，合同又是开发商提供的，为什么要在合同里承诺不分割拆零呢？

后来，我琢磨了，觉得法官应该是不了解情况。估计在他的理解里，“商铺都是分割拆零着卖”，是个常识或惯例。——那么，他怎么会有这种看法？我估计是他问了住建局。我之前就问住建局：像锐思置业这种情况，卖的房子没有墙也没有门，不是违反住建部规定分割拆零吗？住建局就说：那个规定说的是住宅，哪有商铺不分割拆零着卖的呢？后来，被告在庭上讲的跟住建局讲的一模一样，法官也这么讲。看来，“商铺都要分割拆零才能卖”，在他们那儿都成“常识”了。

而我说到开发商拿出的“房产证”和合同上的土地信息、建筑层数等不符的时候，开发商理直气壮地说：法院可以去不动产中心问嘛！看看到底是不是真的！

——这就有意思了。

以上的部分，就是截止到上周发生的事情。以下的部分，就属于我对接下来事情的顾虑了，也就是说，暂时还不能排除的一种可能：

哪怕土地的面积、使用期限、建筑总层数这些信息，开发商出示的“房产证”和合同都不符，但如果不动产中心也说：这些都属于合理误差，不违反政府规定，所以有效——那你怎么办？

既然县住建局说分割拆零合理，法院有什么理由不相信住建局呢？如果不动产中心说那些不符都属于“误差”，法院有什么理由不认可呢？毕竟人家是专业机构嘛。

那样，法院也许就有理由顺水推舟、顺理成章地说：你看，可以办证，就不适合解除了；如果不动产中心说确实不能办证，法院当然会支持你解除，但不动产中心不是说了吗，证没问题。

——那你怎么办？

你难道还上诉吗？如果你上诉，驻马店中院维持原判，就是更合理的操作了。

所以这件事情，搞到最后，你会发现，有可能的结果是：你掏钱买了东西，对方不交东西，法院又判不解除合同，哪怕类案不同判，也似乎有充足的理由——证都办出来了，交房还远吗？

当然，事情会不会朝那个方向走，现在还不知道，只是不排除有这么一种可能。为什么不排除？因为正常情况下，按照法律，这个案子非常简单，四月份就解除了；哪怕对方上诉，七月份也终审解除了。但一步步下来，事情总会朝着你最不愿意看到的方向走。也正是在这个过程中，我理解了不少“纸上得来终觉浅”的东西，对父母和我小时候生活的土壤，有了更深入的认识。

这些经历，等我老了，是要把它写到书里的。庭审时，我提到之前在网上公开过案情，杨法官立马提醒我：你不要乱写，乱写是要负法律责任的。——我当然不敢乱写。像董法官受表彰那事，是我在驻马店中院官网和官微上看到的，后来我转述引用了，驻马店中院就把他们发的宣传稿删了。

这篇内容，前面到开发商拿出“产权证”到法庭上作为证据为止，都是已经发生的事实。后面，是我担心的一种可能，是不排除的推测。我写出来，就是要看这种推测会不会发生。我能做的非常有限，穷尽了一切可以想到的办法，去应对一个原本觉得非常简单的事情，而在应对中，更深刻地理解了某些现实。更细节的东西现在还不方便写，但梗概可以聊聊，供大家参考。当然，这些经验和教训，大家最好是都用不着。

《质证意见》和《代理词》见今天的第二条和第三条，都是我自己写的。

帮败诉的置业公司要回10万块，他荣获了三等功

咬咬牙也要在北京买房子，将来别回驻马店了

烂尾楼的官司和我的答辩状