我的代理词

诉讼请求：

1.请求判令解除双方于2019年9月30日签订的《商品房买卖合同》；

2.请求判令被告返还购房款286929元并支付占用期间利息（利息自2020年6月1日起算）。

3.请求判令诉讼费、保全费由被告承担。

事实和理由：

1. 基本事实和解除理由

原、被告于2019年9月30日签订《商品房买卖合同》，原告依约足额支付购房款286929元。被告长期逾期不交付房屋，这是违约的基本事实，足以构成解除理由。

正阳县人民法院已有对类案的判决，即（2021）豫1724民初3691号，……，理由是“被告长期逾期交房导致原告合同目的不能实现”。上述类案判决日期为2022年1月21日。符合最高院《类案检索的指导意见》第四条规定：“优先检索近三年的案例或者案件。”

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持。”本案中，原告已于2022年2月7日向被告邮寄书面催告通知（物流单号JDX007380367933），被告在合理期限内仍未履行，符合解除条件。类似案件可参考广东省高级人民法院（2017）粤民申6811号再审裁定，该裁定认为，即便在解除权消灭之后，违约方仍然不履行合同义务，并构成根本性违约的，守约方可再次获得合同解除权，请求解除合同。该请求符合最高院上述规定，应当获得支持。更何况本案中，原告的合同解除权是由催告形成，至今并未消灭。

最高人民法院司法案例研究院微信公众号2022年8月26日发布《涉合同解除类改发案件裁判要点》，问题之七是：“一方当事人存在以自己的行为表明不履行主要债务的，合同的解除时间是守约方解除合同的意思表示到达相对方之时，还是表明不履行主要债务的行为作出之时？”

裁判观点是：“《民法典》第五百六十五条、1999年《合同法》第九十六条均规定，当事人主张约定解除或者行使法定解除权的，合同自通知到达对方时解除。解除权作为一种形成权，应当以意思表示达到对方时才发生解除合同的法律效果。合同主体虽然已经以自己的行为表明不履行合同主要债务，但该违约行为不是解除合同的表意行为。守约方向人民法院提起诉讼要求解除合同，其诉请依据属于形成权，合同解除的法律效力溯及至解除合同的意思表示到达相对方时，而不能追溯到违约行为作出之时。”

2．案涉房屋分割拆零销售的问题

如第一条所述，无论是否考虑“分割拆零销售”问题，解除理由已经充足。因驻马店中院重审裁定要求查清，故再作说明。由合同第3条可知，房屋预测建筑面积23.41平方米，层高5米——这种层高与面积，如果存在围合墙体，则属于分割，不具备消防验收条件，不能办理产权证；如果不存在围合墙体，则属于拆零，不拥有独立产权。两种情况皆违反合同24条约定和住建部规定。合法合规的房屋销售，标的物是在房管部门有备案可查的。正如住宅销售中，商品房只能按套销售，不能拆分出半个客厅出售。

《法制日报》公众号2022年8月28日发表文章《新房凭空多出三堵墙，买房人该怎么办？》，其中表示：“在商品房买卖中，房屋内部结构属于影响购房者缔约的重要因素。若购房者发现房屋现状与双方合同约定的房屋状况存在根本性的改变，导致房屋使用和利用价值大大降低，且已经完全超出其购买该房屋的初衷和使用预期，降低了其对该房屋的使用价值预期，可以按照民法典的规定，以开发商违约且其违约行为导致合同目的无法实现为由，与开发商解除商品房买卖合同。”

以上两条，每条均可独立作为解除合同的依据。

3．合同第12条的格式条款

合同第12条“逾期交付责任”一项写到，若未按期交房，“买受人不退房出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金”。这一条，应理解为在房屋已经交付且不违背合同分割拆零的前提下，所支付的违约金。不能理解为不交付房屋仅支付违约金即可。否则，二十年不交房，只需要支付几百块钱，显失公平。对比合同第8条“逾期付款责任”一项，逾期超过7日，出卖人即有权解除合同。可见，第12条是显失公平的格式条款。

《民法典》第四百九十六条第二款规定：“提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。”第四百九十七条规定：“有下列情形之一的，该格式条款无效：……（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；（三）提供格式条款一方排除对方主要权利。”

4.可供参考的材料

锐思置业在本案原一审中，曾出示2018年的预售证作为证据，根据省委书记领导留言板回复，案涉房屋预售证于2021年取得。若领导留言板回复属实，则锐思置业的行为属于伪造证据，建议法院追究其法律责任。

关于本案的讨论，可参考微信公众号“王路在隐身”2022年7月20日发布的《烂尾楼的官司和我的答辩状》底部留言，有全国各地的法官、律师对此发表看法。还可参考该公众号2022年8月11日的文章及留言。

《中国审判》2011年2期发表最高人民法院刘为波的文章《非法吸收公众存款行为方式的理解与认定》：“第三，销售房产份额（拆零销售）。销售房产份额（拆零销售）是指将成套的商品房产人为分割为数部分出售给购房人的销售方式。以碧溪家居广场有限公司非法吸收公众存款案为例，碧溪公司以无风险投资、委托经营、定期支付固定高额回报及保证回购商铺为诱，向投资人隐瞒碧溪家居广场三层以下房产已被抵押给银行的事实，将约8万平方米的商场进行网格式非物理分割，每标准商铺为13.34平方米，售价约16万元。该案中所谓的商铺不仅因设置抵押在法律上不具备销售条件，而且没有真实的物理存在，只是一个概念符号，故可以认定为没有真实销售内容的非法吸收公众存款行为。”

《人民法院报》2013年11月27日，刊登住建部文章《房地产行业非法集资的三种模式》，锐思置业的操作手法与之高度符合。

以上，供法院参考。