房企流动性，稳了！

步入 11 月，房地产的好消息其实每天都在发生。

最新的消息是有关房企的美元债问题，据外媒报道，四大行已经被要求向开发商提供以国内资产做担保，帮助他们偿还海外债务。这一消息已经被证实。

这是一个极为重要的信息，不但延续了决策层有关“稳房企”的动作在深入推进的思路，而且，在实质上也会起到至为关键的作用。如果接下来房企的“美元债”违约问题也可以得到稳定，那么，困扰国内房企的流动性大危机问题，我认为不用太担心了。 这一轮倒塌下来的房企，几乎毫无例外的，均由美元债先导。因为，对于房企而言，选择很简单，必须竭尽全力优先“保交楼”，因为这事实上是一个不可触碰的ZZ问题，所以最终宁可“失信于外人”。 从最近的动作来看，“金融16条”、“新五条”以及现在的“外债担保”，政策的大逻辑是：持续的、全方位的强化对房企流动性危机的纾困力度。房企美元债违约， 相当于是最后一个被触碰、被解决的棘手问题 。 这个问题一旦列入议程，困扰房企供应端的流动性问题都已被覆盖，下面行业与市场唯一要面对的问题是： 销售端何时可以起色 。 结合房企最新的几个动作来看，我认为“稳房企”这个大“止血包”，效果已经很不错。 比如授信，在金融16条、新五条之后，银行给到房企的综合授信已经全面启动。 这里面，万科获得了至少3000亿的综合授信。从最近几天的新闻看，工农中建等银行给房企开出的超级授信大单里，明确单独配给万科的至少就有3000亿以上——中行1000亿、交行1000亿、邮储1000亿。如果加上其他银行没有明确单独给到万科的配额，我个人估计，万科获得的银行综合授信总计可以在5000亿左右。

其它像龙湖、碧桂园、美的置业等优质民企，也都获得了数百亿到逾千亿的授信支持。授信这个问题，有观点说不重要，但我认为很重要， 有了这个东西，至少可以说明你有贷款的资格了 。否则，大家还处在之前的那种一刀切斩断开发贷的处境里，只有早死晚死的命。 二是，再融资能有多快？ 说出来，吓SKR，你想有多快就有多快。 据证券时报报道，自11月28日“新五条”以来， 已有万科、世茂、陆家嘴、华夏幸福、天地源、格力地产等约10家房企公告筹划再融资 。 12月1日，万科公告，大股东深铁提议， 增发最高20%新股 。以万科市值计算，估算最高能融资大约400亿。应该不一定能够顶格发行，但是过百亿的定增是可行的。

有 粉丝问，深铁的意图在哪。我认为万科这时候做这个，一是先下手为强，尽快的把额度用足，帮助公司囤下足够多的资金，应对未来行业和市场可能出现的 “长L型” 走势。二是，如果下面市场有起色，那么万科就可以利用这样的机会展开“大鱼吃小鱼”，赢得更大的市场份额。

另外，万科还有一个500亿的直接债务融资工具。这样算下来，万科如果想做，即便是不考虑银行开发贷款，也可以融资到至少600-800亿。 其它的房企这时候再融资，也都是类似的想法。 要么是为了“活下去”，要么是为了未来“活得更好” 。 这就是再融资开闸的意义，立竿见影的显现 。 这个背后实际上是说明， “新五条”比大家想象的意义大多了 。原因上次说了，因为再融资关闸关了10多年，大家都憋疯了。只要开闸，哪怕是正常市况下，房企都有的是大把动作，更何况现在是房企“求金若渴”的阶段。可以说，未来将是是： 房企天天都有再融资 。那将是一个疯狂的景象。 比如，我刚刚又看到新闻在发生。格力地产公告停牌，公司拟发行股份及支付现金方式购买 免税 集团100%股权，同时定增募资。

从地产股投资的角度讲， “新五条”将会为整个房地产行业制造大量的投资机会 ！一方面，是上市房企的市值已经跌成渣渣，大面积的“价值毁灭”，跌幅超过90%的房企一抓一把。在政策端纠偏之后，这本身就存在着 可观的价值修复行情 。另一方面，类似格力地产这样的重大资产重组，预期将会有不少的发生，从而会让一些房企出现基本面重构。那个投资机会，从来都是散户们所渴望见到的。 也即是， 房地产行业新一轮的大洗牌，现在才叫真正的展开 。年初的时候，当时已经出现了政策变宽，有许多观点指出：2022年，会是一个并购大年。我当时说，至少上半年不会出现，因为房企的爆雷没有释放完毕，大家都不安全，即便是有钱的房企也不会贸然花钱。但是现在，我们才可以说， 房地产行业大规模并购的起点出现了 。 包括像融创这样的公司，我在最近2个月来都渐渐的乐观。许多文章担忧，融创最终难免破产清算。坦白讲，我也不确定自己看的对，但是基于行业直觉，我个人对老孙一直保有信心，对融创的资产质量也保有信心。我的判断标准只有一个：融创到底能否完成资产重组的谈判，能够完成就能活。现在看到融创已经发出了2021年年报预警，虽然业绩大幅度拉胯（那是当然的事儿）， 但这是公司走向复牌的一个好信号 。我倾向于认为， 老孙等到了黎明到来 。

回头看过去，我大概在国庆节期间明确做出判断，是时候转变思维方式了，无论是宏观还是微观，都没有必要再继续悲观下去，因为严苛的疫情F控不可持续，房地产打压也不可持续， 市场存在着巨大的、阶段性的“烟屁股”机会 。从那之后，许多家房企的股票都出现了1-3倍的大力反弹。 简单说，我认为 从房企供应端来看，这个行业是可以说已经是“稳住了” 。 的确有许多人担忧，销售端都起不来，最终这个市场还是完蛋。我认为这个不是一个符合“理性”的判断，在重要的时刻，我们对市场的判断必须是“逆向的”，走在前面的（这不一定需要你有足够多的知识，但是需要你有一颗坚定的内心 ） 。现在来看，销售端能够起来，那当然是完美，但如果房地产市场的销售端都起来了，那不是意味着行业已经重新步入了一个上升周期吗？不要做如此想法，我们需要使用平常心去面对一个熊市，熊市常常不是坏事，而是好事。 另外一点，从前10月的市场判断，房地产市场已经稳在了10万亿+的规模。这是我很不同的一个判断，和去年的18万亿销售额相比，我们的房地产容量自然是发生了惨烈的下滑。但是，它已经证明了一点： 即便是在这个数十年未见的大调整里，房地产行业依然能够稳住在10万亿以上的巨量规模，这是一个让我们可以继续对行业保持乐观的力量证明 。想象一下便能明白，一个10万亿+的市场规模，你说企业在其中没有机会，那是笑话。这个行业出清完成之后，好的企业照样能够跑出来。 假定一家优质房企，它在18万亿的市场规模里做到了4%的市占率，当行业规模缩减到了10万亿时候，它的市占率提高到了8%……那么，你说它的机会是更多了，还是更少了呢？ 今天的销售端没有起来，是不是就意味着市场最终“稳不住”？我认为并非如此，对于那些有远见、足够优质的房企而言，现在恰恰是“最好的时机”。他们利用这次的再融资重新开闸，可以囤下足够眼下以及未来几年使用的资金，即便是销售端不能尽快的复苏，他们“活下去”的能力，要比我们想的强的多，他们活下去的渠道，也要比我们想的宽的多。 销售端的复苏，需要信心传导，更需要宏观（防Y政策）方面的放宽。让人民手里有钱、有信心，然后房地产才会有希望，这才是一个正确的逻辑过程。 不可能大家都被关在笼子里，你能凭空生出对房地产的信心来，任何信心都不会有 。 我们即将看到更多的好消息，市场出现 阶段性的显著修复 ，是可以期待的。悲观与憋闷，不能让我们过得更好。粉丝们都要坚强起来，周末愉快。 上次建了一个500万预算群，是鉴于今年城市副中心的500万刚需盘非常多，具体如何选盘变得复杂，应很多刚需粉丝的呼吁，新建的一个群。然后有些粉丝申请要建“1000万预算群”，我就同时开建三个不同的群——预算 在500万内、1000万内、2000万内 ，有需要的童鞋，都可以扫下方二维码，备注清楚。希望大家通过交流，可以帮助自己更好的“买对”。