房地产现在在资本市场上的表现，和在房产市场上的表现，完全是冰火两重天。
在资本市场上，房企股票继续延续强劲反弹的走势。我的港股自选股里，涨幅靠前的都是房地产，“地产小茅台
”
今天大涨超过17%，大约1个月时间涨了2.8倍。我还记得在它持续暴跌到10块以下的时候，行内疯传的是吴老师跑路，人们对这家公司的信心几乎可以用“崩溃”来形容。而在那个时候，你长期关注一个领域所形成的认知与判断就显得非常重要。重大的机会从来都是极其少见的，你不需要关注太多平庸的机会。但是在在那个重大的时刻来临时，你需要用真金白银的投票来捍卫你坚定的判断。
很显然，房地产公司在资本市场上开始得到价值修复，这个直接原因就是刚刚发生的“金融16条”与“新五条”。我注意到，依然有一些所谓的不沾地气的专家讲，这个对市场的实质性影响还要观察，还需要行动落地云云。我想他们应该从来没有真金白银的碰过房企的股票，以至于他们不明白资本的思考方式。难道说，我们非要等到市场的成交量都已经显著的上升了，才敢说这些“托底”起到了实质性作用？
实际上，从市场前端的反馈看，有关房企的一切都在快速的改善，并且这种改善也正在迅速的向C端传导。
许多“事后分析的观点”之所以错得一塌糊涂，在于他们依然沉浸在去年前年15万亿以上的市场规模里，只要回不到那里就觉得市场还不叫复苏。但事实是，那样的市场是一个历史大顶、难言正常的市场。几乎没有人再敢期待，在“少子化”的宏观环境下，还会有那样的市场规模。今天的政策，面对如斯境况的房企，目的就是“不死”，
只要进ICU的房企不再增多，只要进了ICU的房企能够苟活，那就是成功了
。但是，不要指望着它再回到历史的荣光里去。还拥有那样的想法，得是多么要命的错误。
从这个角度，市场的反馈已经很明显的说明了，
只要贷款、股权这些融资通道放开
，房企就会有活命的机会。这样的纾困，对于那些没有出险的房企来说，是胜出的机会。对于那些正在出险的房企，是止血的机会——股权出让、债务重组可以更好的进行。融创在董家渡项目上的操作，实质几乎就是“明股实债”，这样的做法在这个时候还可以出现，本身就说明了政策的容忍度在提升。
房屋买卖市场还没有发生，这很正常，因为C端的传导还没有那么快。这需要两个方面的配合，一个方面是价格，一切市场调整走到合理，最终都要表现在价格上。如果价格不进行显著调整，开发商只想通过“死撑”来获得政策的转变，那结果只能够是导致楼市调整期的超预期延长。这也是为什么我先前撰文说，
开发商最好的自救就是不带侥幸心的果断降价
。
另一个方面是政策，政策推出的时机我们不能预测，但政策的方向大致是可以判断到的。回头看去，可以说是验证了我们上面讲的价格才是硬道理。政策变宽的方向，不是今时今日发生的，而是去年底就发生了，它持续了将近1年的时间，但是对于市场的筑底几乎毫无作用。原因就在于，价格的下降，相对于购买力的下降，不够快。价格的确在下降，但是购房人收入的下降——受到包括疫情在内所有因素的冲击之下——更快。
但是现在，这一切我相信也会很快的筑底。同样是“金融16条”在C端上的表现，也正在迅速的发生。比如过去的这个周末，广州、东莞全都出现了银行允许房贷延期的政策。在广州，涉及到工行、农行、建行、平安银行、民生银行、光大银行、兴业银行等，
延期时间最长可达36个月
！
但除了这个时间，我认为更重要的是
客群的覆盖面显著增大
。事实上，银行允许房贷延期的政策，是在疫情爆发时的2020年就推出了，但是彼时基本上只是针对特定人群——比如参与抗疫的人群等，但是广州这次允许延期还房贷的人群，显著扩大到5类，尤其是第四类：
“受疫情影响较大的”人群
。这一下子把受惠人群的覆盖面扩大了许多许多，自然也意味着它的影响会比先前会大许多许多。
允许买房人房贷延期，是我认为这一波政策里最应该出台的一个。我在最早关于疫情的文章里谈过，人们被剥夺了劳动权，那么就应该获得补偿。又要人不出门，又要人照章纳税，没这个道理。
是以，这样的政策，我认为深圳也应该尽快跟随，而且我相信这一点也会很快发生。这个政策可以视为一个对
买房人家庭收入表的“一次修复”
，虽然不能减免房贷，不能给予补贴，但是可以让他们缓口气儿。大家实在是太辛苦了，不仅仅是收入需要修复，心灵上的创伤更需要修复。
这是房地产C端政策的实质性落地，接下来，它会更多的发生。而如果真的要市场快速的完成筑底，那么就需要
开发商在这个时候更加果断的展开实质性促销行动，而不是相反
。
我今天看到华润在深圳光明的两个项目，正在做这件事。我们在上周五的文章里已经讲了，年底是刚需很好的窗口期，因为开发商会进行年终业绩冲刺，会制造“好价格”。华润的光明两个盘做的就是这个，最重要的是三点：
首付可以分期、降价补差承诺、以及高拥渠道带客
。
这里面，我最看重的是第二点：降价补差。
这不但是深圳2022年首个“降价补差”的开发商，更是自2008年以来极为罕见的房企行动
。所谓的“降价补差”，实质上是一种促销手段，但往往在市场上，它被视为是一种价格见底的信号。因为只有具备这种能力的开发商，才敢做这样的事情。
是不是价格见底，很难讲。但是这个降价补差的动作，意义重大。许多童鞋不清楚，我前阵子正好搜集整理了2008年的降价动作，大家参考对比。
这里面，像澳城，最低是1.5万/平米，现在哪怕是最低的市场成交，也是10倍的价格。而其它的几个，截至9月，像万科第五园、金地梅陇镇，都在大约7万/平米、6.5万/平米，而天安珑园现价大约12万/平米。我想这个，最终还是可以说验证了我们的
“四好”买房框架——在一个“好的城市”，好的地段，选到一个好的楼盘，如果再有一个“好的价格”
，那就是一个获利极大的操作。
未来，会不会还这样，那谁能说得清楚？但我认为，对于首套刚需，如果现在市场上有“低首付”（又不违规）的不错的限价盘，你恰好又急需一套房，还能不那么吃力的供得起，那么这时候不应该轻易放弃它。倒不是说没有更好的替代者，
而是在深圳市场上能够看到“低首付”的时机，太少了
。惠州倒是有很多，但是大家又不会去。有一些刚需，恰好就卡在了首付无法凑齐的尴尬上。因此，有这样的项目，可以去关注研究一下。
最后分享一段话，作为我们在一些重要时刻的自我修炼。
巴菲特在回答投资人最重要的素质是什么的时候给出这样一段回答：“是性格，而不是智商，你要有一定的智商，例如能找到去市中心的路，但你不需要会下三维国际象棋，或职业桥牌选手那样的智商，你需要的是沉稳的性格，因为这行不需要选票，需要的是思考，你要有无论在众人都认同你，还是都反对你的时候都能悠然自得的性格。本杰明·格雷厄姆说过：
1000个人认同你并不证明你就是对的，同样，1000个人不认同你也不证明你是错的，你是对的只因为你的事实和逻辑是对的
”。
每一次危机，除了带来巨大的恐慌之外，也都蕴藏着重要的机会。过去这1个月的事实已经在证明，拥有“不浪费一场危机”的冷静思维《
不要白白浪费一场危机
》
，是非常有帮助的。对于投资者是如此，对于刚需小白，其实更是如此。当然，这是一个极其困难的过程，大部分人修习一生也做不到。我也做不到，只能说是共勉。
上次建了一个500万预算群，是鉴于今年城市副中心的500万刚需盘非常多，具体如何选盘变得复杂，应很多刚需粉丝的呼吁，新建的一个群。然后有些粉丝申请要建“1000万预算群”，我就同时开建三个不同的群——预算
在500万内、1000万内、2000万内
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朱罗纪约 7 分钟