这两天发生的最重大的一件事，是领导讲话。这个讲话实在是太扶（哭）危（笑）济（不）困（得）了。
他说了两个意思：1）房地产是国民经济的支柱产业。2）针对房地产下行风险……我们……正在考虑新的举措。
这两个意思非常好懂，一个是告诉大家，房地产不能再打压了，不但不能打压，而且还要“大力扶持”，让他扮演“明年中国经济实现整体性好转”的重要推手。另一个是告诉大家，之前“金融三支箭”、“金融16条”，都还不足够，我后面还有大招，你们等着瞧。
这个“国民经济支柱产业”的提法，市场一片沸腾。原因在于，2016年以来，我们提的最多的是“房住不炒”。而按万科郁亮今天所言，这是20年来首提这个说法。他说的20年首提，指的是2003年国务院18号文（我们下面会讲到）。
但实际上，在去年底的时候，发改委的同志也提过了一次。但是和这次提及相比，无疑鹤总的分量更足。
飞快的，今晚，刚刚，ZY经济工作会议的信息就披露了。一句话说完：
政策全面转向
！精神和内容，
与鹤总的发言，以及之前披露的《内需纲要2035》，完全一致
。
我们来做个阅读理解，重点是下面几个：
1）明年最重要的工作是“
三稳
”——稳增长、稳就业、稳物价。大家知道，今年的GDP可能也就在3%了（预设目标是5.5%），就是要“经济建设”又为中心。明年要“
推动经济运行整体好转
”。
那么什么叫整体好转？应该是
对国民经济有重要拉动作用的行业都必须要好转
，像房地产、消费、进出口这些在今年全面（而非局部）都在大幅度下滑，那都得要比今年好起来才行。
2
）平台整治结束
，转向支持。
“会议指出，要大力发展数字经济，提升常态化监管水平。
支持平台企业在引领发展、创造就业、国际竞争中大显身手
”
。
这再明显不过了，持续1年的疯狂的平台企业打压结束了，“红绿灯”划清了，打击腾讯、滴滴、新东方的那些政策红线会快速消失，反过来还要大力支持他们，依靠他们“保5”，依靠他们降低超过17%的青年失业率。
3）
房地产全面转向
。里面有两句话。第一句，“
会议指出，着力扩大国内需求，要把恢复和扩大消费摆在优先位置，多渠道增加城乡居民收入，
支持住房改善
、新能源汽车、养老服务等消费
”。这和之前的内需战略-消费升级口径一致，也和鹤总说的一致，意味着自住型、改善型的住房购买，是符合政策精神的，
也意味着下面会有支持自住买房的政策
。
第二句，“
会议提出，有效防范化解重大经济金融风险，要确保房地产市场平稳发展，扎实做好‘保交楼、保民生、保稳定’各项工作，满足行业合理融资需求，
有效防范化解优质头部房企风险
，改善资产负债状况。同时，要坚决依法打击违法犯罪行为，支持刚性和改善性住房需求。要坚持‘房住不炒’，推动房地产业向新发展模式平稳过渡
”。
这段话信息量很大，行内解读也有分歧，把过去几年的ZZ经济工作会议关于房地产的表述放一起对比，结论是是有些费解，感觉有不同，但似乎又“遮遮掩掩”。
但我认为，听其言观其行。行动上，我判断2023年极大概率就是“超预期”的宽松，尤其是结合着上面那个重提“支柱产业”的说法。
本次表述有三个内容：
1）突出强调的
第一目的是房地产
“
软着陆
”，这个意思非常明确。“化解重大经济金融风险”指的就是这一波房地产流动性大危机。在之前的数年里，第一目的基本都是“打”，不是“防”，这是最大的不同。
回想先前，各部门一直说的是“风险可控”，既然可控，那就不存在帮助他们“改善资产负债状况”。这次的表述，确认了根本“不可控”，而是波及到金融风险很大很大。最重要的会议采纳了后者这个说法，意味着划定了底线，血必须要止住。下面都是手段，“三保”、金融三支箭等等。尤其是这次直接明确提出，要化解“优质头部房企风险”，等于是直接点名了。谁是优质头部房企？老孙是不是？老碧是不是？
2）支持自住需求。将自住需求与投资投机需求拆分，“打击违法犯罪”指的就是高杠杆炒房，比如SFL那种玩法。但重点是支持自住需求，和之前“内需2035战略”、鹤总的发言一个意思。从这个角度，我认为下面对于一线城市的“五限令”，有可能会不那么猛烈的放开（但是限贷是有机会宽松的），因为全放开会“炒作”。但是二线以下，基本上可以说，这个形势下，“五限令”都没有必要再执行。
3）同样提了“房住不炒”，但重点是向新发展模式过渡。房住不炒已经坚持了7年，这个就是“长效机制”，不要抱有任何侥幸它会取消。新的发展模式我们之前说过了，极重要的内容就是重回住房“双轨制”，增大ZF干预，建设覆盖面更广、梯度更分层的住房保障体系，在相当程度上替代商品房的市场规模。
我们把这些全新的信息，全部综合起来看，我整体的看法是三个：
1
）决策层重新认可，房地产依然是国民经济的支柱产业
。故此，要给到与它相匹配的政策设计。不能把这样一个支柱产业打到残废，不要了。这个环境下重提，我认为将会是一个面向未来比较
长期
的定位。
2）显然，这次重提“支柱产业”的内涵和过往一定不再相同了。未来的一个理想状态大概率是：房地产，
你既要是“支柱”，同时又必须要满足“房住不炒”
。也就是说，房地产是“支柱产业”这是未来长期的定位，但“房子不炒”也是未来长期的定位。这两条线都要，可能2016年之前是过分偏向了“支柱”，而2016-2022又过分偏向了“不炒”，未来就是这两条线并行。但未来的新模式是怎样的，要一步步走出来。
3）面向2023年的
阶段性政策
，一定是大力支持。上面是长期的思路，但是2023年的目标是稳增长，加上房地产打压的使命也已经完成，并且对稳增长产生了负作用。是以，阶段性的政策应当是大力推动。所以，未来我们需要注意使用
“长周期”与“阶段性”
来看房地产在未来的政策变化。
既然是“国民经济支柱产业”被重新谈到了，我觉得有必要重新回顾一下这番历史。为什么郁亮今天说，这个提法是20年首提，又是超预期的？
中国的房地产基本的周期都是政策周期，是经历过“大风大浪”的。在从80年代开始，商品住房逐渐起步，发展到了1992-1993年，南海炒地热，引发了第一轮大调控。那次打得狠（和这次一模一样），之后经济一直很麻烦，高失业率、烂尾楼、通胀、金融危机……此起彼伏。到1998年房改（住房货币化）之际，当时王石在回忆录里有讲，朱相问：房地产能不能成为支柱，王石说10年内不行，朱相说，我5年要让它行（大意）。
到2003年，发生了两件大事。4月份央行发出了著名的“121”文件，把房地产定位为有“泡沫”，从严进行信贷发放，引发了很大的市场担忧。但到了当年8月，更加著名的国务院“18号文”发了出来，这是第一次白纸黑字把房地产定性为“
国民经济支柱产业
”。现在市场上说的这个支柱，都是从此而来。
但我要指出一个重要事实，民间对于房地产作为“支柱产业”，不是今天、过去几年有激烈分歧，而是，从它一开始就有。就在国务院18号文的1年后，易宪容在南都发了著名的《谨防房地产绑架国民经济》的评论，想必大家都已经忘记了原文内容，但是这个标题直接成为了
这10几年来民间对房地产最重要的认知来源
。另外一个著名的负面判断，是说开发商的血管里要流着道德的血液。这是一派的观点，姑且称之为“绑架派”。这里面的要点有三个，一是指房地产占用了太多的经济和资金资源，于国于民不利；二是指房地产商的暴利（大家可以想想，基本上这个楼市，没有几个名声好的）；三是许多人靠炒房致富，伤害了“劳动者光荣”的基本传统。
而另一派，我们称之为“
夜壶
派”，这可以说是过去房地产大周期里最著名的形容了，它来自于2013年任大炮的一句话——
“
我们(房地产)就像夜壶，用的时候就拎出来，没用的时候就踢到床底下
”
。现在民间说的最多的就是这个“夜壶”，每次政策调整的时候，谁都会来这么个词。这个背后说的是什么？说的是委屈。一方面，房地产事实上在2003年之后（一直到今天更是），一直扮演的就是“支柱”的角色。但另一方面，在民间，以及在上层，对房地产是完全敌意乃至鄙视的认知——比如那句话，世界上没有一个国家是靠房地产壮大的，等等。
过去的20年，我们的房地产，基本就是这两派的“斗争”。我说这个，意思是想说，
房地产从一开始，其实就在顶层设计与民间存有巨大的认知断裂，从来没有统一过
。所以，我今天看待许多争论，是非常平静的。
一直到2016年，又一个著名的说法出来了，
“树不能涨到天上去”，
也是从那一年开始，“房住不炒”取代了“国民经济支柱产业”的称呼，并一直持续到了去年底。
在今天，我们不需要用太多数据来证明房地产的“支柱”作用。简单几个就好，中国的家庭，70-80%的财富是体现在房地产；国家的财政，40%以上是来自于土地出让金以及房地产相关税收；房地产投资，占据全社会固定资产投资常年在20%以上……单看土地出让金，2021年，全国土地出让金超过8.7万亿，占财政收入比重超过了40%。
可能整体数据不直观，但是相信许多人都看到了，过去的1年，房地产下滑+疫情政策冲击，很多地方连公W员工资都发不出来了。所以就出现了像石门县委书记站台呼吁大家买楼的事，也出现了我上次写的泗县的故事《
泗县样本，本质是“小城市危机”
》
。看看那些，就知道土地财政的负面影响可以有多大了。
对待这样一个行业，你当然可以说它是“不正常”的，它当然是不正常的。但反过来，你也要正视，这是一个各种因素叠加而形成的长期事实。只有首先承认它是一个事实，人们才能将分歧锁定在于手段，而非目的。既然大家共同的目的是降低对房地产的依赖度，那么要讨论的是，怎么做才是最合理、代价最小的。
但凡是务实之人，我想都不会同意选择那种一刀切的干法，把它打残，再另起炉灶。这也是我从一开始爆锤的时候就坚持的看法（想想那个时候，多少人在为互联网、房地产、教培被爆锤而叫好）。最终我们看到，只要1年，全面大翻转。
再往前看，实质上，这种做法，历来如此，从1993-1994至今，都是这样。锤的时候，不计后果，救的时候，又起新火，似乎这样才是所谓的“不破不立”。房地产在
过去30年所经历的几次大波动显示，我们面对这样一个行业，采取的做法经常是令人匪夷所思的。
重温这个故事，我想这值得人们今天去做很多反思。
这一次，夜壶，又被扶稳了，对于人们而言，那意味着什么呢？国家又需要房地产了？那什么时候又不需要了呢？如果那时候不需要又要像去年那样“踢到床底下”吗？对于其他行业，难道也要经常这么来一回？
不断的从零开始，是无法实现行业的持续健康发展的，任何一个行业，都难以实现。
朱罗纪约 9 分钟