昨天中财办全文解读了中央经济工作会议，关于房地产是最全的表述。而且，里面明确出现了“支柱”用语。但是资本市场不买账，不涨反跌，所以人们觉得这些口号没有用。
股市的短期走势不容易讲明白，神仙也不知道是涨是跌。短期下跌，也许是和LPR没有下调低于市场预期有关，也许是和疫情防控放开各地阳性大增有关，对经济的冲击大过预期。我今天看深圳地铁12.12和12.19两个周一的客流对比，从上周一的超过600万人次下降到这周一的不足400万，背后很直观的反映出疫情政策放开的短期冲击。这些变化中的事实，当然会表现在股市里。
但我认为，先前地产界关于“
复苏
”的判断，是不需要修改的。要解释的关键点在于：
定性和定量
的区别。市场之所以对这个“复苏”有巨大分歧，在于许多人把这两者搞混了。以我理解，包括郁亮在内，这两日市场所传递出的“复苏”论，其实都是一个“定性”的概念，指向的市场相比于先前的低迷会展开复苏，是一个方向。而市场上相当部分的反对观点，指向的则是，房地产市场要回到先前的状态里去，这是一个“量化”的概念。而且，
是一个不切实际的想望
。持“复苏”论的那一派，并没有抱有市场会重回往日状态的想法。
这样的表达侧重，需要市场厘清，找到可资讨论的起点。
看中财办这次的全文解读，有些地方比先前更加的完整，也有必要理一理。
1
）直言不讳的把“经济支柱”写了出来
。非常有趣，先前中财办在论坛上公开讲话的时候，没有说这个，但这次的全文解读，直接写出了这句话：“要充分认识到房地产行业的重要性。房地产链条长，涉及面广，
是国民经济支柱产业
……对于金融稳定有重要影响，是外溢性较强、
具有系统重要性的行业
”。
我上文说是三天两提支柱《
三天两提房地产“国民经济支柱产业”，意味着什么？
》，现在，是
“三提”支柱
。不管是多少次提，背后传递出来的共同信号就一句话：房地产非常非常的重要，治房地产一定要“如烹小鲜”，轻易不要乱翻动。
这是对房地产的“定性”，当然你非要和以往它在历史上的“支柱”做比较，那就是量化对比了，这不是重点，因为大家都清楚，在定量上，一定会弱于往日。重要的是，这是和之前几年完全不提、疯狂爆锤相比较的。所以，它指向的是一个新认识，就是经济还是很需要这玩意儿，可以放一放。
2
）暗示了“五限令”即将放松
。中财办全文第二个不同的地方在于，关于如何防范化解危机，比先前说的更加的直白。在供给端和需求端，都讲的很直白。在供给端，说“2023年还将出台新举措，……改善房企资产负债状况”。但需求端的表述比供给端重点多了，主要都是在讲2023年如何
提振购房需求
（说明了供给端的核心提振政策已经出完了）。其间最重要的一句话是：“
在住房消费领域还存在一些
妨碍消费需求释放的限制性政策
，这些消费潜力要予以释放
”。
那么，在住房消费领域存在的“限制性政策”是什么？就是“五限令”——限价、限购、限贷、限售、限离。这些制约了相当大的消费潜力释放，尤其是限购、限贷。但是会有人问，这些政策各地从去年第三季度开始不就慢慢放松了吗？要我说，这个意味着未来一段时间，会有
全国统一的政策
推出，至少是省级——像2009年粤15条那样。这个和各地偷偷摸摸的自选动作，不可相提并论。
3
）“中长期治本之策”是后手
。这个上次分析过了，我认为，恰恰是这一段表述，更加有助于市场准确的理解房地产重新作为“经济支柱”的内涵，显然不是要回到过去，而是要为“向新发展模式平稳过渡”争取缓冲，新发展模式是最终的目标。
重点说第二点，关于需求端的提振。如上所言，2022年，大部分地方都放宽了调控，据中原地产数据，
截至11月末，年内各地出台房地产调控政策超1050次，同比上涨近70%，房地产调控政策出台数量刷新历史纪录
。
但为什么市场不买账，反而是政策一边放宽，市场一边持续的下跌？这个问题必须要解释，否则很难推导出，下面继续放宽就会有用的判断。
我的看法，相比于当初的打压，放宽的力度不及预期。或者干脆点说，
绝大部分城市的楼市，现在
的问题根本不是“五限令”政策“松不松”的问题，而是“要不要”的问题
。因为它们当初出台的使命已经完成，如果要提振市场，那么不应该再继续存在。而如果只是不断的变宽、变宽，但就是不取消，它将永远也不及预期。2022年，各地的动作就是这样的，别看出台的次数多，但每次都像是羊拉屎，完全不解市场所渴。
以上这些还是不考虑疫情冲击因素，如果加上这一点，
就是包含二线以内的城市全面取消“五限令”，也未必奏效
。应该借这样的环境，全面取消，让市场回归。政府该做自己的保障房系统，可以继续大力做。只要你的供应跟得上，未来的市场可以平稳。
另一个原因是，一线城市动作太少。四大一线城市是市场龙头，也是市场需求承接力最旺盛的所在，如果要重新启动市场，就必须要发挥一线火车头的作用。一线不动作，靠其它城市，不是没有希望，但会非常困难。2022年，四大一线城市几乎毫无动作，市场期待的深圳放宽住房参考价，也毫无声响。不但如此，深圳在加大市场供应量，以及推出可售人才房方面的力度，都是近年罕见的。市场接收到了这一点，
表现在10月开始，一二三线，所有类型的城市，新建商品住宅和二手住宅价格全面下滑，这是市场近8年来首次出现的现象
。11月，一二线新房价格环比下跌0.2%，三线下跌0.3%；一二线城市二手住宅价格环比下跌0.4%，三线城市二手住宅环比下跌0.5%。
基于这些考量，我认为房地产政策在2023年并没有什么选择：
全线城市放开限制性政策，视城市等级不同，政策松绑的力度会有不同，但是全线放开是大势
。
渴望当初疯狂出台的“五限令”政策进行实质性的大幅调整，是当时房地产市场的迫切期待
。
类似于北上广深一线城市，购房需求是非常庞大的，过往过度严苛的干预政策如果能够在这样的环境下，适度取消，不但可以助推经济发展，更重要的是，它将被证明是正确的。
我想市场会很清楚，深圳不可能、也不需要全面取消过去的限制政策，但是有一些放到现在的市场环境，还有没有必要执行，是可以重新讨论的。
比如：
二套购房的最低首付比是否可以下调？现在最高去到8成，加上参考价的限制，几乎是一次性付款。这个与支持合理自住的住房改善需求，是相违背的。而且现下成交量如此之低，放宽二套最低首付比，根本不会产生房价大涨的压力，并不会损害到其他参与者的利益。
三年限售是否可以取消？深圳2018年7.31推出住宅三年限售政策，削弱了房地产的流动性，今天的市场环境已经完全不同于2018年，房子不打骨折根本卖不掉。尤其在今天人才房价格6折、限售10年的反衬下，会加剧市场不公平的质疑。取消这个限售，也不会引发市场的剧烈反弹。
再如单身限购1套的规定、深圳购房门槛（非深户满5、深户满3）的规定，我认为现在都应该考虑做一些合理的调整。政策的目的是“房住不炒”，只要判断不会导致市场出现大肆炒作，政策都可以变宽。
另有分区域放宽限购，比如像东部三镇，多年来都是深圳房价最“抗涨”的地方，不要“不炒”了，连“房住”都难以实现。没有必要限购。
……
我们上面说的这些，都立足于两个原则：一是操作上不难，比如深圳都可以自选动作。二是原则上不会伤害到其他人，不会重新制造市场不公平，而是会令市场更加的公平，更加的走向平等竞争。每个人都有自己的利益诉求，但市场经济的最根本的规则是平等竞争，这个规则在任何时候都应该得到捍卫。政策尽管很难做到，但方向应该如此。
朱罗纪约 6 分钟