你怎么看中央重申“房地产支柱地位”？

· 这是第 4871 篇原创首发文章 字数 2k + · · 梁云风 | 文  关注 秦朔朋友圈 ID：qspyq2015 ·

里尔克在《致奥尔弗斯的十四行诗》中写道：“万物静默，但即使在蓄意的沉默之中，也出现过新的开端、征兆和转折。”

这两行诗用来形容当前的房地产行业也恰到好处——在经过近一年的静默之后，房地产行业的转折已经到来。 12月15日，国务院副总理刘鹤在第五轮中国－欧盟工商领袖和前高官对话上发表书面致辞中重提“房地产是国民经济的支柱产业”，并强调“未来一个时期，中国城镇化仍处于较快发展阶段，有足够需求空间为房地产业稳定发展提供支撑”。

尽管在此前一些政府官员曾提到房地产的支柱地位，但从一位管经济的国务院副总理口中重提房地产的支柱地位，是近年来的首次。

在经过近一年“蓄意的沉默”后，房地产行业有望重启。

信心是我们之前一直在讨论的话题。中央高层对房地产的再次积极表态，对地产行业信心的恢复无疑是一大助力。

在12月16日的临时股东大会上，万科董事长郁亮表示，“这是时隔20年房地产再成支柱产业”“从整个行业来看，政策面都在逐步向好，而且在力度、广度上全面超出万科的预期”。 如今，恢复房地产行业的信心不仅关系到本行业，更是中国经济恢复的需要。 疫情扰乱和房地产低迷是今年中国经济的主要拖累。在二十大之后，全面放开了疫情管制，甚至有消息称元旦之后将放开入境管制，这基本意味着疫情对中国的影响将逐步降低，招商证券一份研报称，有望在明年二季度后疫情影响逐渐出清。 但地产行业要恢复却并不容易，房地产市场低迷是2021年下半年以来经济下行压力的一条主线，这里累积了太多的风险点。从近期的中央会议表态来看，尽管重申“房住不炒”，但更多的是强调以下几点，这也是当前房地产行业的重点与难点。

首先是扎实做好“保交楼、保民生、保稳定”，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况。 分析这“三保”，含义很明显，那就是保交楼关系着民生和稳定。此前我们也分析了，目前的政策重点已经从单纯的保交楼向“保交楼+保房企”过渡，本质上只有房企的风险化解了，可控了，才能保证项目完工，不至于烂尾。

说到头部房企风险，这里不得不提的就是恒大。12月2日，关于许家印跳楼的传闻引爆社交媒体，起因是恒大债权人向许家印“逼宫”，尽管最后被辟谣，但窥一斑而见全豹，如果头部房企的风险不能得到有效解决，将引发一系列的不可控后果，这与我们化解金融风险的初衷不符。

其次是支持刚性和改善性住房需求，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。 将房地产行业重新定位为支柱产业，是不是意味着房地产行业将重回“高杠杆、高周转、高负债”的轨道，继续推高房价呢？如果单纯地开倒车，那上一轮调控的作用将完全被抹除。

在2018年之前，为了支持刚性和改善性住房需求，从中央到地方都进行了不少探索，比如共有产权房、比如租售同权等，但近几年，我们很少看到此方面的报道。这固然一方面是此前的探索仍需要时间消化，需要更多的经验来支撑与推广，但更重要的是这几年政策面将所有的目光都放在了“打压—救助”上，这才导致2022年地产行业“上半年ICU，下半年KTV”的现象，忽视民生这个根本点。

刘鹤副总理在12月15日的致辞中称，“针对当前房地产行业出现的下行风险，正在考虑新的举措，引导市场预期和信心回暖”。

2010年，时任中财办主任的刘鹤牵头对20世纪30年代大萧条和2008年以来国际金融危机的比较研究，并最终形成《两次全球大危机的比较研究》。在书中关于“切实防范房地产市场泡沫”提出“世界范围的众多金融危机中，房地产问题都成为举足轻重的脆弱性来源”，并总结危机只有发展到最困难的阶段，才有可能倒逼出有效的解决方案，这一解决方案往往是重大的理论创新。 我们可以期待，2023年房地产行业出台一些创新性的规定，以推动房地产业向新发展模式平稳过渡。

回到现实，我们有必要再看看当前的情况。

房地产行业之所以是支柱产业，这当然不是某个人定义的，而是有数据支撑的。 一般而言，一个产业占经济5%以上，即可视为支柱产业。但根据中国统计年鉴，2021年房地产业占全国GDP比重为6.8%，建筑业占比7%，广义的房地产占GDP比重近14%。 此外，土地出让收入和房地产相关的税收占地方综合财力的近一半，房地产类贷款占全部贷款余额的近40%，房产占城镇居民家庭资产的近6成。这个行业的良性循环对经济健康发展具有重要意义。 今天房地产情况不容乐观，国家统计局数据显示，1～11月商品房销售面积121250万平方米，同比下降23.3%；商品房销售额118648亿元，同比下降26.6%。 房地产行业的凋敝，影响上游的钢筋水泥等行业，也影响下游的家电家具产业，还有一些隐性的影响，比如失业率的持续高企，特别是年轻人失业率上升，国家统计局发布的数据显示，11月份，16～24岁劳动力城镇调查失业率为17.1%，远高于平均的5.7%。 再比如消费意愿持续下跌，本来有正常购房需求的人，也不想买房子了，或者因为担心风险不着急买。央行公布的金融数据显示，11月人民币存款增加2.95万亿元，同比多增1.81万亿元，住户存款增加2.25万亿元，同比多增1.52万亿。存款增加的同时，贷款大幅下降，居民的中长期贷款，缩量至去年同期的36.1%，低于8月的62.4%、7月的37.4%和9月的74.1%。

12月6日召开的中央政治局会议和15日召开的经济工作会议都明确地表明，2023年的工作重点是搞经济，不能让房地产变成拖油瓶，当然如果能再次成为支柱就更好了，所以地产必须稳。

房地产行业重回 “ 支柱 ” 地位，是一种理性的回归。展望 2023 年的房地产行业，同样需要我们理性对待。

一方面，政策层面的支持力度将继续加大。 今年下半年政策面给了以“三支箭”为代表的房企金融支持政策，后期政策工具箱还很丰富，在放宽购房条件、降低首付比例、下调居民房贷利率方面还有较大空间。以居民房贷利率为例，不少券商分析师认为，2023年居民房贷利率整体进入3%时代，这对刺激居民消费欲望有较大的影响，居民信心的回归是推动楼市企稳回暖的关键所在。

另一方面，房地产行业的主基调仍将是“稳”字当头。 东方金诚首席宏观分析师王青预计，2023年年中前后，房地产市场有望出现趋势性回暖，将结束约两年的行业下行周期。这是对本次会议要求的“要有效防范化解重大经济金融风险，守住不发生系统性风险的底线”的具体落实，也会从根本上改善明年下半年的经济增长动能。

理性看待房地产的发展，需要我们回到“房住不炒”的初心。12月14日，中共中央、国务院印发的《扩大内需战略规划纲要（2022-2035年）》在住房方面重申“房住不炒”，更提出要探索新的发展模式，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

一个理性的住房制度是多元的，多维的，持续的。过去我们太执着于房价这个维度，涨也不是，跌也不是，最后用运动式的调控进行“外科手术”，导致房企“失血”，消费者“晕血”。惟愿这次“手术”之后，我们能有耐心把当前的住房制度实践下去，既立足当下，缓解行业当期压力，又放眼长远，以有效措施稳定预期、提振信心，培育行业未来健康发展的根基，而不是左顾右盼，首鼠两端。

「 图片 | 视觉中国 」

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