给驻马店中院邹波院长的一封公开信
王
王路在隐身约 4 分钟
王路在隐身约 4 分钟
尊敬的邹院长：
您好！
祝贺您的履新。我是王路，河南正阳人，曾供职于凤凰新闻客户端，现在是专职作家，著有《韩愈传》《秋素春秾》《水浒白看》等。昨天下午，就在您在大会上向宪法进行庄严宣誓，就任驻马店市中级人民法院院长之后不久，我收到了正阳法院的(2022)豫1724民初4205号判决书（由杨宏伟等审判）。您是法学博士，1991年考入西南政法大学法律系，是地地道道的精通业务的学者型领导，因此，我想就本案向您请教一些相关的法律问题。
1、该判决书引用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，作为判决依据。然而，正阳法院不依据最高院2020年12月29日公布、自2021年1月1日起施行的修正后版本，而依据修正前的版本，这是否妥当？
2、该《解释》修正后的第十一条是：“根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。”——其中，第一款规定的是解除权的产生，第二款规定的是解除权的行使，解除权行使的前提是有解除权，延期交房本身并不当然产生解除权，解除权在两种情况下产生：一是经催告后在合理期限内仍不交房；二是延期交房导致不能实现合同目的。因此，在2022年2月8日原告催被告交房后，才可能产生解除权；解除权产生后，对解除权的行使期限如没有约定，适用1年期限。正阳法院认为，在买受人与出卖人一直尝试沟通，而出卖人一直作出承诺的期间，解除事由就已经成立，买受人的解除权就已经产生并持续至消灭，这是否合适？
3、该《解释》第十一条第二款谈的是“解除权行使的合理期限”和“对方当事人催告”的关系。“对方当事人”指的是拥有解除权的当事人所相对方的当事人。即，当“出卖人迟延交付房屋”，经买受人催告后在三个月的合理期限内仍未履行，则买受人形成了合同解除权，此时，出卖人是“对方当事人”，出卖人有权催告买受人及时解除合同。而正阳法院经审委会研究，将第二款中“对方当事人催告”理解为“拥有解除权的当事人催告”，这是否合适？
4、该条第二款为：“对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使”。正阳法院不依据该内容，而依据修正前的内容：“对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使”，这是否合适？依据修正后的《解释》，解除权的成立之日应为“解除权人自知道或者应当知道解除事由之日”。2021年9月，原告与被告尚在微信商量交房日期，直至2022年春节乃至更晚，原告才逐步知道所购买的“房屋”没有墙体、门窗，没有备案、“得房率只有50%”等事实，而正阳法院认为，在原告知道这些之前，解除权就已经消灭了，这是否合适？
5、正阳法院有（2021）豫1724民初3691号判决，与本案案情类似，类似到本案原判决（(2022)豫1724民初750号）中“被告辩称”和“本院认为”部分与3691号判决几乎写了一样的文字，都是以“被告长期逾期交房导致原告合同目的不能实现”为由，支持原告解除合同。而现在的判决则认为解除权已消灭，驳回原告解除合同的请求。正阳法院类案不同判，是否合适？
6、原告向被告购买房屋，目的是取得房屋的占有、使用、收益、处分的权利。被告不是没有盖好房屋，甚至已经将房屋的不动产权证书办下来了——办在被告自己名下，却始终不交房；且原告购买的是房屋，被告办理不动产权证的是一块没有门和墙的空地，而正阳法院认为原告“合同目的可以实现”，这是否合适？
7、关于“解除权消灭”的问题，类似案例，有广东省高院（2017）粤民申6811号再审裁定、河南省郑州市中院（2022）豫01民终2629号判决、甘肃省兰州市中院（2022）甘01民终4241号判决等，也请您参考研判。
最后，衷心期待您的履职能给驻马店的法治环境带来新的气象，努力让人民群众在每一个司法案件中感受到公平正义！
祝您身体健康。
王路
我打官司的事能写一本书了