深圳住房参考价两周年

今天是深圳二手住房“参考价”推行 2 周年，这 2 年来，深圳的业主群体尤其是需要置换的业主群体，基本上都是很抓狂的。（较个真，深圳的官方口径从来都是“参考价”，没有叫过“指导价”，这是有法律讲究的）。 在今天这个当口，许多房主的心声是：这个参考价到底调整不调整？啥时候调整？因为按照之前的政策思路，住房参考价原则是一年一调，去年此时，深圳住建部门曾表示要做调整并发布，但未果。 看今天的媒体报道，住建部门依然没有确认，只是说做好了方案，但发布时间、发布不发布都不确定。

怎么看这个表态，有的观点猜测参考价会“往上调”，也有的观点猜测参考会继续“往下调”。具体怎么调我也不知道，基于现在的市场状况，我比较认同的说法是： 向着贴近市场真实成交价调整。这样调的目的，意在促进二手房成交，让房产的流动性恢复 。一刀切的上调或者下调，都无法实现这个目的。 在这里，我要认个错。因为在2021.2.08推行这个政策的时候，我曾经发表过看法，我认为这个政策对价格的冲击不会非常大，理由二手房的交易是极度分散的，根本没有办法进行有效的行政管制。参考纽约、香港等地过往半个世纪都没有成功过的住房租金价格管制，二手房参考价的行政管制也不会成功。二手房的业主会采用“抽屉协议”，来成功的消解掉政策。 从后来的情况看，短期内，的确出现了“ 猛虎下山图 ”——买一幅猛虎下山图送一套房，房子的价格没有猛虎贵。但是2年时间看下来，深圳的二手房无论是成交量还是价格，都惨不忍睹。直接说，深圳的二手房市场崩了，无论是量还是价，都崩了。 原因我后来对比过，我从来没有意料到一点： 深圳把二手房参考价和房贷政策严格捆绑起来，把住房参考价事实上定成了银行的放贷依据。这让深圳住房参考价的行政管制政策，事实上变成了“去杠杆”的金融政策 。这一点大家都知道是怎么操作的。 这是其它任何一个城市都没有的，2年来，有不少粉丝陆陆续续都跟我争论过，他们说，广州、成都都推行过这个二手房指导价，但是成交量也没见像深圳这样，深圳二手房的这个走势，只能说明深圳的房地产泡沫太大了。 并非如此，在这一轮大调整中，深圳不仅是全国第一个推行二手住房参考价的城市，而且还是执行这个政策“最货真价实”的城市。比如像广州，也出台过二手房参考价政策，但是最终没有和银行信贷捆绑，银行放贷依然是依据自己系统的 评估价 。等于这个政策空转了，虚晃一枪。 这是根本的不同，市场和非市场的区别。但是，错了就是错了，像二手房这样的调整我是实在没有预料到。对不对、好不好，姑且不论，但是这个猛烈度、持续度，超乎预期。 结合着今天乐有家的一份2年报告，我们来梳理一下二手房参考价推行以来，深圳二手房市场的几个主要特征。 第一个，是成交量出现“史诗级”的暴跌。 2021年二手房参考价出台当年，深圳二手成交量4.07万套，同比暴跌57%。2022年，又在2021年的基础上暴跌了47%，录得2.17万套，近20年新低。比起2020年的市场高峰期，缩水近8成。这个我之前也写过《》，的确是史上最惨，没有之一。有不少童鞋不信，不信你们自己去翻翻年鉴。

2.17万套，月均成交略超1800套，怎么理解这个成交量是很重要的。我认为，这个其实说明了 二手房市场已经失去了流动性 。不能说没有成交才叫没有流动性，而是市场的正常交易功能非正常丧失，房子有价无市，根本卖不出去，就是失去了流动性。这一点，和房企去年所处的状态是一样的。房企也是流动性丧失，市场也是流动性丧失。

一直到现在，依然还是如此，可能下面的成交量会有所回弹，但是如果下面第二点的因素不解决，我认为不能期待有明显改善。是以，从这个角度，当前的市场从合理性角度讲， 需要适度恢复市场流动性 ，让正常的、自住型的二手房交易转起来。 第二点，真实价格下跌的背后。 现在看不到二手房的真实价格，中介的APP也都只有参考价。等于说是市场最大的指挥棒—— 价格信号—— 不见了，每个市场玩家（包括开发商、主管官员）都只能像瞎子摸象一样，获得零碎的价格信息，并依据这个价格信息来理解市场的全貌。 看乐有家之前披露的真实成交价格，总体成交价格是下跌了1成，这次又披露了热点个盘的成交价格波动。2年来，热点小区价格多下跌2-3成，而一些之前因学区概念爆涨的老小区——比如愉天小区，跌幅都3-4成。中原之前的数据显示，跌的更多，有不少都在4-5成，腰斩的也有。

看整体的价格波动，二手房参考价出台2年，深圳已经有 接近40%的房源以低于指导价成交，接近参考价（10%内）成交的房源超了8成 。经过2年，参考价取代了所有的价格，成了市场的指挥棒。现在的买家议价时，都是一律朝着参考价下10%的力度去压价。前几天我有几个粉丝，一个在宝中买，一个在龙华买，都是这样。你的房子挂牌超过参考价，房子便很难卖得掉。

人们都说这是参考价的威力大，但实际上懂的的知道，这是信贷力量的威力大。之所以参考价成为唯一重要的标尺，最重要的原因是它直接“指导”了银行发放的按揭贷款，很好的实现了“ 去杠杆 ”。如果你的价格高于参考价，那么就意味着买家要付的首付非常高，如果买家他恰好又是二套房（首付本身都要7-8成），就经常相当于接近全款买房。 所以，这是深圳二手房市场量价齐跌的真实，不要说深圳，放到任何一个城市，这么来操作，我都坚定的认为：答案都不会有两样。 从以上的量价波动来看，应当说，原本为抑制房地产市场过热的调控意图已经实现，这当然不全是参考价的功劳，房地产整个行业的大波动、外围经济宏观环境的波动，乃至疫情因素，都构成了综合压制。 让市场不但出现了降温，并且快速滑向了过冷 。 如果说最好的机会窗，可能住房参考价在去年做出调整为佳。现在的这个市况，可以说早就调整到底了，所谓物极必反，即便是二手房参考价未来不做任何调整，房地产市场自身也已经在积蓄修复的动能。随着宏观环境的转温，市场成交量出现恢复是必然的事，2023比2022一定会好，只是好多少的问题。这个反而让现在调整参考价，又变得举棋不定了。 看来，对房地产市场想实现外科手术般的精准调控，总是不那么容易。我知道市场对这个参考价的认知是存在着巨大的分歧的，我个人的看法过往也都发表过。时至今日，我认为可以“云淡风轻”了。很多事情的出现，都有他的理由，作为市场的的参与分子，要有应对许多极端状况的心理准备。市场从来都是波动的，不需要被政策搞慌了针脚。 面对这个2周年的市场，我是不建议粉丝们一天到晚的预测政策的走势，也不建议大家被朋友圈三天两头刷屏的“重磅”传言给吓到。乐观、冷静、从容，该做什么做什么，按照自己的节奏来。 如果深圳这座城市的整体经济增长依然饱有含金量，那么房地产价值长期必然也会回归到它应有的位置 ，这一点常识，什么力量它也改变不了。另外， 在中国的大城市买房，和股市非常不同的地方在于：注定它是“长期主义”（一锁就是6-7年），既符合政策精神，也应是基本策略。所以，面对这些短期的扰动，心态上可以放轻松一些。