为什么说人才房是年轻人在深圳的最好机会？

这个春天，深圳房地产最火热的事件是什么？ 第一当然是市场如期复苏。能复苏到何种程度不知道，但是复苏了，前几天去参加乐有家的新春交流会，截至2月17日二手房成交已超2000套，2月全月应超3000套，比去年月均不足2000套来看，复苏是确立的。 从新盘来看，也是如此，很多新盘在春节后的上门量都大增，豪宅销售也以肉眼可见的速度升温。 2月18日，安托山豪宅盘深铁懿府三期正式官宣全面售罄， 成为今年第一个售罄的新盘 。要知道，这个盘的三期都是240平米的大平层，均价10.75万元/㎡，开盘三个月去化完毕，显露深圳高端购买力依然强悍。

0 1 人才房成楼市“大黑马”
但比市场复苏更加惹眼的事件，是人才房几乎是一夜之间的引爆，成了2月深圳楼市最大的一匹“黑马”！ 事因 1 月深圳发布了“停建安居房、改建共有产权房”的新政，4份意见稿里唯独没有提及人才房的去留。这导致人才房政策“悬空”，反而催热了买家对人才房的高度关注。 2月以来，人才房供应呈“井喷”之势。各大“人才盘”纷纷向社会发布最新消息，普遍加快了推盘节奏。比如开放展示中心、开放楼盘样板间、举办沙龙交流活动。在上周末，我在一个人才盘举办了两场关于人才房的讲座，每场都是几十个提问，根本走不开，能够贴身感受到买家的热烈心情。 据媒体不完全统计，今年一季度，包括“人才盘”在内， 深圳就有至少8个可售型公共住房项目计划入市，供应套数超9000套 ，销售单价在2-6万元/平米之间。其中，体量在千套以上的项目就有4个，分别是：宝安沙井的华发新城，3860套；南山蛇口的深铁熙府，2080套；龙华民治的安居华越龙苑，1305套；光明凤凰的安居凤桐苑，1086套。

（一季度计划入市的可售型公共住房项目）

从过去几年来看，深圳陆陆续续卖地、建设的人才房项目，加总起来应该是 约达3万套 ，共计 大约2 8 个项目 。这些项目和之前的安居房地块相比，普遍性的有两个特征：一是 地段大多数很优质 ，有些甚至很“豪”！比如深铁熙府、深业云海湾，可以说是人才房里的“豪宅”。二是大多数的开发商， 都是国家队，有兜底，不会存在不能交付的风险 。

（深圳部分“人才盘”一览，来源：南都深圳大件事）

0 2 可售型人才房未来会否停建？
关于人才房，我之前写过几篇文章了，大家可以参考： 《 如何看待深圳首批“人才住房”？ 》、《 人才房扮演了“价格杀手” 》、《 怎么看深圳人才房弃选率超过50%？ 》 。 结合我最近的一些思考，分别从“政策”与“务实”的角度，总结几个基本认识，供大家参考： 首先，关于最重要的人才房去留问题，我倾向于判断 人才房不会存在很久 。 深圳在2 011 年推出安居房政策，2 018 年“二次房改”确立商品房-人才房/安居房-公租房梯度发展政策，但是后来这样的政策和国家的公共住房政策——保租房、公租房、共有产权房——不衔接。 到今年1月的4份意见稿，能看出来，深圳在和国家保障房政策对接，未来也要全面接入“ 共有产权房+保租房+公租房 ”的“公共住房”制度（共有产权房为可售型保障房，保租房针对新市民，公租房针对户籍低收入群体）。也即是说，不唯深圳， 未来各城市所有的可售型保障房都将是“共有产权房” 。

（深圳2018年“二次房改”）

但这样一来，深圳的人才房就“悬空”了，尤其是 可售型人才房 ，会怎样？ 我个人大胆推断，深圳的人才安居制度会继续执行，作为延揽人才发展城市的战略。但是， 可售型的人才房未来极大可能会停建 。 原因其一就在前面说的政策不对接，共有产权房平替了安居房，但是可售型人才房不能归类于共有产权房，会游离于未来的“公共住房”系统之外。但更为重要的原因在于，可售型人才房（尤其是其 非封闭流转 ）会令全社会认为市场公平受到了伤害，政策在向部分人群倾斜利益，执行时间越长，它的问题一定越多。因此， 它在“战略上的持续性”无法成立。 我认为，深圳可售型人才房的方向，未来关注两个节点。一是2 023 年的首批卖地公告，观察是否还有人才房的配建设计。二是看共有产权房征求意见稿落地最后的表述。我相信会有明确的线索。 也正因此，这几年来规划兴建的可售型“人才房”， 可能会成为最后一波红利 ！将构成年轻人参与深圳长期成长的巨大机遇，等于是深圳在向年轻人送大礼！是最后的“末班车”！

0 3 人才房V S 商品房V S 安居房V S 共有产权房 其次，我们来对比人才房、商品房、安居房、共有产权房的优劣，为什么我认为人才房才是巨大红利？ 1 ）和商品房对比，人才房 不是商品房，胜似商品房 。深圳大面积面向社会发售可售型人才房是去年1 1 月的事情，因为刚开始，很多人不太懂这个。但是简单比较它和商品房，我们就会看到， 人才房是深圳最接近商品房的一类房子 。很多人才房项目，都是和商品房“共建”的，大家共同享用一个小区。和其它类型的保障房比较（安居房/共有产权房），大部分人才房的地段都极好，比如像深铁熙府在1 2 号线左炮台东地铁口， 人才房均价 5 . 76 万 /平米（毛坯），商品房 限价 9 . 61 万/平米（毛坯） 。这是“人才房里的豪宅”，以前根本不可想象。 2 ）在公共住房内部对比，我认为 人才房≥安居房≥共有产权房 。下面有个图，大家细看就懂，这里只说重点。深圳现在名词上存在三个政策类住房：人才房、安居房、共有产权房，许多买房人都一头雾水，弄不懂。我简单说： 人才房是高配版的安居房 。为什么？因为它的地段、品质都比安居房好，而且它适用安居房的政策，但还比安居房的申请条件简易（社保时间短、不用轮候）。而 安居房又是高配版的共有产权房 。为什么？因为这三类住房里，只有共有产权房没有完全产权，不但没有完全产权，而且还终生“封闭流转”，不但封闭流转，而且定价比起安居房来“还没有一点优势”（相关分析见 《 深圳停建安居房、改推共有产权房的市场影响 》 ）。 下面这张图，大家细细对比。

（ 三类可售型公共住房对比结果）

申购条件。三者均要求申请人为深户，且无收入限制。略微不同的是，安居房和共有产权房要求5年社保， 人才房只用3年 ，但前二者对学历无要求，后者要求全日制本科及以上或技师、领军人才等。 产权。安居房和人才房在持有10年后可以申请取得完全产权；共有产权房实行产权按份共有，产权份额按照项目销售均价占市场参考价格的比例确定，原则上不低于50%。 流转方式。安居房和人才房在取得完全产权后可以自由交易；共有产权房5年内不得转让，5年后可封闭流转或申请收购。 结论很简单：只要你满足学历要求，那么人才房就一定是毫不犹豫的优选。尤其是叠加下面的价格考量， 可售型人才房更是年轻人在深圳最好的房地产资产 ！比商品房还要好，别看锁定1 0 年。

0 4 人才房是年轻人最好的房地产资产
最后，我们来考量价格。 相比于商品房，人才房是6折，这无需谈优势。在公共住房内部比较，相比安居房的5折，人才房“高了1成”。于是，这个问题就变成： 多花1成的价钱买一个地段更好、品质更高、同样1 0 年转红的房产，值不值？ 按我们的买房框架，选盘第一，价格第二，那么，我觉得简直不要太值。看绝对价格，大家就知道，人才房就是在“送钱”。它的价格有极厚实的 “安全垫” ，我说人才房有“ 三价 ”叠加优势， 真实市场成交价是第一个价，新盘限价是第二个价，人才房的6折是第三个价 。 什么情况下房价会跌破人才房的底？不是说完全没可能，但概率太低了。商品房的业主在前面给你扛大雷，你怕什么？ 总体来说，我认为对于时下为高房价所苦的年轻人而言，人才房是他们与深圳长期共同成长的最好资产。 有一些粉丝非常关心10年的锁定期，我觉得属于完全过虑。为什么？
买房子说到底就是买一个城市的未来，如果你不看好深圳的长远未来，那么非常简单，你连商品房都不应该买。而如果你看好深圳的长远未来，还有什么比买“等于送钱”的人才房更划算 ？而且， 10年锁定，恰恰显示出政府希望人才与深圳共同长期发展的愿望，践行“房住不炒”，而不希望人才房变成一个套利工具。 此外，人才房有1 0 年的锁定期，商品房也早已没有想象般“自由”了，现在买商品房，从等待交房到拿证到满足限售3年，你也要准备个7年左右，都有较长的“限售期”。 还有些童鞋极度关心人才房未来转让时，要补缴多少差价。这个我也不知道（ 我倾向于大概率没有网传的那么高，我自己的计算也没有那么高 ），1 0 年之后谁也不知道届时会怎样。但现在，我认为重点应该看“当下 ” ：这个6折的上车机会你要不要？如果不要还有没有更好的选择？ 容我再强调一次侨香村的案例，它们是上一个时代的最后一批“经济适用房”，在周边楼盘3- 4 万的时候它卖9 000 ，去年转红它冲到1 2 w / 平米。我不是说“人才房”未来也会那样，而是说“ 特殊的分配准则往往会制造超额收益 ”。 在这一点上，“人才房”和过去的“经济适用房”，是同源的。

0 5 6万买蛇口精装人才房，还是纯粹大社区 下面，重点来了！敲黑板！ 深圳哪个人才盘最优？！ 我们推荐强烈关注即将入市的 蛇口“高配版”人才房大盘——深铁熙府 ！ 深铁熙府将于本周末开放实地样板间， 感兴趣的同学欢迎进群交流。

划个重点：以下是可售型人才房的申购条件， 请 大家先对号入座，看看是否符合要求。满足条件的往下看。 ‍ ‍ ‍

作为国企，深铁一直积极承 担社会责任，至去年年底在建及交付的公共住房达4.5万套。 深铁熙府是深铁历史上第一次推出的人才房项目 ，作为高端府系产品线，延续了深铁一贯的高水准，叠加“人才房”的属性，市场关注度非常高。 我们从 下面六 个纬度来看，为什么深铁熙府这个“高配版”人才房值得关注。

（项目效果图）

1、核心地段 不管是什么房，地段永远都是第一选择标准。 深铁熙府在南山蛇口，兴海大道以西、赤湾路以北、赤湾山南侧。蛇口，是公认的深圳一级地段，离深圳湾、前海、后海都很近，通过邮轮母港去往港澳也是一小时左右， 不仅是深圳的价值中心，也是深圳面向世界的窗口 。 在南山区2022年政府工作报告中，9次提及蛇口，前海是8次。蛇口被倚重，是因为蛇口国际海洋城的建设。政府工作报告提出，加快建设蛇口国际海洋城，支持赤湾海洋试验场和深圳海洋电子信息产业研究院发展，打造“海洋电子信息+装备”等特色产业链， 推动科技创新从陆地走向海洋 。 蛇口国际海洋城规划总面积约26平方公里，以赤湾、太子湾、蛇口为主要承载区， 重点发展海洋科技、海洋文化、港口经济、邮轮经济等产业 ，已聚集涉海国家高新技术企业约141家，拥有海洋创新载体约43家，构建“一带三山四湾六区”协同发展新格局，将打造成为海洋经济蓝色增长极。 2、配套完善 蛇口作为深圳发展最早的区域之一，各项配套向来是无可挑剔的。 交通方面。深铁熙府是 12号线左炮台东站上盖物业 。12号线是西部发展黄金轴线，又被称为深圳地铁的“换乘大王”，始于左炮台东站，终于海上田园东站，全线设33座车站，换乘站就有18座，已与1、2、5、9、11、20号线实现接驳，通过换乘去往深圳的西部、中部、东部、北部都非常便捷。 此外，深铁熙府距离 2/5号线赤湾站 步行约1.9公里（高德地图测距），可快速抵达深圳各个区域。

（12号线线路图）

路网方面，深铁熙府通过兴海大道、港湾大道、南海大道、望海路四大快速路连通福田、后海、前海等核心区；通过赤湾路、文忠路（规划中）等形成内部交通网络。不堵车的情况下，从深铁熙府出发，去春笋、平安金融中心，车程都在40分钟以内（高德地图测距）。 教育方面。蛇口片区教育资源充足，很多学校租房也能上学。深铁熙府周边有 南二外赤湾学校 ，同时项目紧邻 一所幼儿园和一所学校 。此外，国际教育资源也是很好的补充，整个蛇口拥有7所国际学校，包括蛇口国际学校SIS、博石学校、太子湾国际学校（在建）等。 商业方面。深铁熙府紧邻 约3400㎡商业街 ，能够满足业主平日的高频次消费需求。同时周边多个商圈环绕，乘坐12号线， 一站到太子湾商圈 ，在建的K11 ECOAST，是内地首个旗舰项目，定位为文化艺术购物中心，计划2024年底开业； 两站到海上世界 ，是集购物、餐饮、休闲娱乐于一体的国际滨海休闲区，还配套有海上世界文化艺术中心、海滨栈道等； 8站（12号线转2号线）到海岸城商圈和深圳湾万象城 ，从人间烟火到高端体验，应有尽有。

（ K11 ECOAST鸟瞰效果图）

文体方面。深铁熙府周边拥有三山（ 大南山、小南山、赤湾山 ）、两海（ 后海、前海 ）、多公园（ 左炮台公园、大小南山公园、青青世界公园、文天祥纪念公园、赤湾公园、樱花公园等 ），紧邻一所文体中心（规划中）和一个运动公园（规划中），通过运动公园连接赤湾山文天祥纪念公园，与自然零距离。

（ 文体中心效果图）

3、纯粹大盘
回到产品本身。 深铁熙府是一个占地约12.2万㎡、总建面约62万㎡的 集居住、教育、文体为一体的综合住区 ，容积率3.69，放在整个市场来对比，这个容积率都非常能打。

（ 项目效果图）

整个项目共有6个地块，A地块规划可售型人才房和幼儿园，C地块规划一所学校，D地块规划为公交首末站、商业和商品房，G地块规划少量可售型人才房和商品房，H地块规划为商品房，F地块规划为文体中心， 通过各层的慢行设施，连接学校、各个地块、运动公园和文体中心，同时实现地铁与公交无缝换乘。

（ 学校效果图）

（ 慢行系统效果图）

即将推出的是A地块高端人才房，占地约4.23万㎡，总建面约22.6万㎡，容积率4.0，规划有1栋8个单元建筑，高32-35层，是非常稀缺的低密纯粹住区。 值得一提的是，与普通项目商公混居不同， 深铁熙府的A地块人才房属于独立地块，能够独立管理 ，好处是什么，懂的都懂。 4、 产品出挑

（ A地块高端人才房效果图）

A地块人才房将推出2080套房，3梯8户和4梯8户两种布局，只有两个面积段，约70㎡2房、约90㎡3房，选起来不纠结。 共11种户型，其中主力户型为A、B、C三种。A户型是约90㎡三房两厅一卫，户型方正，动静分区，且全屋南北通透，在这个面积段非常难得。B户型是约70㎡两房两厅一卫，布局精巧，主卧、客厅、次卧三开间朝南，全屋房间带飘窗，空间利用最大化。C户型是约90㎡三房两厅一卫，经典的方正竖厅设计，同样的三开间朝南，U型厨房，好用又实用。

（ A户型）

据了解，这批人才房将精装交付，而且交付标准不低，将配置VRV空调和智能家居系统。 5、价格实惠 来到大家最关心的价格环节。 深铁熙府是深圳地铁于2021年11月竞得的K103-0016地块。根据出让条件， K103-0016宗地普通商品住房销售均价不得高于9.61万元/㎡（毛坯），出售型人才房平均售价不得高于5.76万元/㎡（毛坯），最高售价不得高于6.05万元/㎡（毛坯）。 和同片区成交价超10万元/㎡的二手房相比，深铁熙府人才房6万元/㎡的封顶价，极具性价比。 6、品牌优势 最后再来聊聊开发商 深铁集团的全资子公司—— 深铁置业。 这几年，主业是地铁建设、运营的深铁集团，地产开发版块干得风生水起。公开信息显示， 深铁置业已连续8年实现销售额破百亿 ，连续6年（2017-2022年）位列“深圳市房地产开发企业综合实力排名”前三甲，获得2022年“深圳市房地产开发行业综合实力十强”榜首。 截至2022年底，深铁置业已获取项目29个，其中，政府配置项目21个、市场化拓展项目8个，总建筑面积约1643万㎡，当前在建面积约1173万㎡。 在深圳，土地储备超千万平方米的房企，屈指可数。 再说其国企性质，这意味着深铁会承担更多的社会责任。截至2022年底，深铁在建及交付的公共住房达4. 5 万套、学校42座。2016-2022年期间深铁共5次荣获“深圳房地产社会责任企业”称号，后续还将建设更多的人才安居房。 今年，深铁计划推出十余个TOD项目，包括深铁熙府、深铁瑞城二期、龙华超核等住宅产品以及前海时代项目等商办产品，去年获取的深铁石井项目以及深铁铭著、深铁睿著等“著”系项目也正全力加速建设。

（深铁项目分布图）

2023年是深铁的爆发年，有十余个项目要面市，未来还有更多优质项目亮相。可以说，今年乃至未来几年准备买房，不管商品房还是人才房，深铁都是市场上不容忽视的重要力量。 据最新消息：深铁熙府2080套约70-90 平米人才房即将入市，目前已开放 深铁置业大厦 52楼展厅及样板房 ，预计本周末开放实地样板房 。满足申购条件的童鞋，请抓住机会 ！