人才房申购“松绑”之后的一些问题

2月最后一天，深圳2023年首批、史上第二批次人才盘启动配售。和上次6盘齐推、4422套房相比，这次拿出来的一共只有南山两个盘——位于蛇口的深铁熙府、位于南头的安居同乐馨苑，总套数2279套。 本批次配售房源共2279套，其中：深铁熙府建筑面积约70平方米的两房户型1065套（含64套无障碍住房），建筑面积约90平方米的三房户型1015套；安居同乐馨苑建筑面积约69平方米的两房户型161套，建筑面积约87平方米的三房户型38套。

0 1 这两个盘，没什么可讲的，熙府小瑕大瑜，完胜。我甚至觉得，这么安排，就是为了让熙府抢筹的。

但是分析地段和楼盘价值，我想抢筹深铁熙府的会非常火，因为它的复合价值更好，尽管价格高一些，但整体的性价比要高出同乐馨苑。在人才房买家眼里，熙府的竞品是云海湾，这两个“高端人才盘”现在有分歧，到底选哪个各有不同的优劣。但事实是，不由得我们选，而要看它的配售节奏。 看上面这个表，大家户型都差不多，熙府的价格高出同乐馨苑13000多块/平米没那么多。第二个缺点是实用率，熙府的实用率的确低了一点。再一个缺点是交房日期，有点迟，要等3年那么久。

这是两个单盘的比较，具体到购买，因人而异，毕竟都是南山的盘，相信都不会差，各取所需就好。放大到整个市场来看，我还是维持原来的看法： 深圳推出的人才房，存在着历史少见的“系统性”机会 。所谓“系统性”机会，指的是大部分人才盘都拥有值得购买的价值，尤其是差价大、地段好的优质人才盘，更是可以说是“ 深圳在发福利 ”。

0 2 看这次发售的人才房，值得探究的是规则的松绑。 上周市场已有传闻，今天的规则确认了传闻为真。新规则做了两点放宽：其一，单身人才购房年龄从35岁下调到30岁。其二，只要求主申请人必须是深户，共同申请人可以非深户。

放宽部分的买家，在选房队列中做了优先级排序： 高层次人才选房＞第一队列人才选房＞第二队列人才选房 。 首先说，这个放宽我认为是对的。有的人说这是因为第一批人才房卖得不好的缘故，我则是认为， 这是政府想着早点把人才盘消化完的缘故 。不管什么理由，这两个放宽都可以让人才房客户群的覆盖面更大。对于原来要求35岁的设置，的确会造成覆盖面狭窄，而申请人全部为深户的门槛也偏于严苛，会令不少“人才”望洋兴叹。在上周政策传闻出来之后，后台不少已满30岁的单身粉就已经摩拳擦掌了，也有一些粉丝准备尽快把老人家的户口迁过来，更有一些户口不在深圳的粉丝，正在紧锣密鼓的把户口迁过来。这一下子释放出来的“人才”需求量，可以倍数计。可以预见，但凡好一点的人才盘，今年的抢购潮一定会很凶悍。 其次，结合着市场来看， 预计 人才盘在今年会对刚需市场构成显著冲击 。从这次发售的2个盘来看，看起来深圳会效仿商品房的节奏来推人才盘。每个区都这么推的话，20-30个人才盘，能够卖到明年。也即是未来的2年里，人才盘都将是深圳房地产市场上的一个强有力的存在，不但对刚需商品房市场构成冲击，也会在自我内部形成竞争。从市场统计看，深圳未来大约有28个人才盘、大约3万套人才住房，已经达到预售条件/已经配售的人才盘都有19个之多，供应量一共超过1.6万套，其中人才安居集团的就有8个。深圳去年的住宅批售量是5.5万套，即是说人才盘占了总供应量的3成（如果按刚需盘数量来看，占比显然更高）。这将对 客户群高度重叠的刚需盘 构成非常激烈的挑战，要想赢得客户，刚需盘开发商今年必须要在营销上做出更多的动作。比如说华发新城，3000多套人才房，对整个会展新城的刚需盘都会构成压制。

当然，从人才盘市场系统内部来看，对于人才来说这是个好消息，单年度上市的人才盘多，意味着人才盘内部也会竞争，大家的可选面宽，抢得不用那么头破血流。

0 3 关于 人才房的购买，现在有许多不明之处，这个源于政策的蜂拥而出以及调整过频。 我相信在未来的时间里，关于政策的困惑还会有许多。 收集一下粉丝们最近的一些关注点，我基于自己的理解做一些梳理。 1）人才房问题多的原因何在？现在市场上对人才房政策的了解依然不够，我认为这个原因在两点。一是政策出的太多了，安居房、人才房、共有产权房，很多人对这些政策都没有搞明白。二是人才房政策本身也不完善，现在人才房沿用的是安居房的政策，但是又在安居房的基础上做了很多调整，这导致许多人对人才房的掌握太少。我建议要买人才房的童鞋，还是有必要把 2011年的安居房政策、今年1月的四份征求意见稿，以及第一批人才住房、第二批人才住房的配售公告 ，都仔仔细细的看上几遍。 2）人才房要不要作为优选盘？我认为要。不是说人才房就没有问题，而是说， 我在这个市场上找不到比它更好的刚需资产了 。人才盘的问题市场都看得到，有长达10年的锁定期、户型尴尬（尤其是买3房的，太小）、未来“转红”政策高度不确定、周边商品房价格在跌等等。但选择都是次优的，你需要把商品房和人才房重叠的部分剥离看待才可能得出一些道理。比如说有的童鞋担心买了人才房未来价格也可能跌，但是这个问题放到商品房市场上不是一样吗？而且波动风险往往更大。另外一个高度聚焦的问题是10年锁定期，这个上次比较过了，没那么夸张，人才房是从签合同算起锁定10年，不是拿证。有些粉丝担心买了人才房10年内便不能再买商品房，这是个问题，但你不能什么都想要，又想享受政策红利又想不受任何限制，取决于自己对自己未来赚钱能力的评估。 3）人才房10年后的政策怎样？这个是买家最关心的问题，到底10年后补差是多少钱，是按现在差价的40%补，还是怎样？这个问题在政策公布之前没人知道，目前唯一能够作为参考依据的是2019年4月的人才房征求意见稿，那里面给出了公式。 第五十五条 购房人根据本办法第五十四条规定，申请取得人才住房完全产权的，应当按照下列方式缴纳增值收益： 应缴增值收益=取得完全产权时该套住房市场评估价格×（1-原购房时基准销售价格/原购房时市场价格-1%×折扣系数×与产权单位签订买卖合同购买人才住房的申请人在深累计纳税申报年限）-相关费用 。 具体折扣系数由市主管部门另行制定，报市人民政府批准后执行。 取得完全产权时，按照上述公式计算应缴增值收益为0或者负数时，购房人无需向政府缴纳增值收益。 退役军人的服役年限计入在深累计纳税申报年限。 大家可以自己按照这个公式去计算，但是我要强调： 这个征求意见稿现在也未发布，所以它等于是“废了 ” 。也就是说，现在市面上所有关于未来转红补差的计算都是错的，只能是等待公布。 那么站在当下，你怎么评估未来的不确定？还买不买这类房子？我建议不要只陷于人才盘的这一个问题里去，那样容易夸大它的缺陷， 不妨简单一点。买房子的道理，不管是什么房子，说到底根本都一样， 都是 以一个“好价格”买入一个“好楼盘” 。 人才房的优势是在“好价格”，天然具备，就是不管任何条件下，你都比周边同类型的市场化楼盘拥有约达40%的安全垫，“好价格”足够了。 但关键的问题在于，人们对“好楼盘”的判断是见仁见智的，因为需求太多样化了，没有办法整齐划一。 这才是我认为买人才房的童鞋真正要关心的问题，和要做的功课。至于说未来，谁也不知道。但不能说不知道未来，我现在就什么都不做了。 4）一个小建议： 有关部门在人才房配售的节奏上可否兼顾考虑商品房市场 。人才房是深圳人才战略落地的抓手，这两年必然要继续推行。但眼下商品房市场在缓慢复苏，民间信心好不容易有所起色。如果人才房的推出节奏放缓一点，似乎更有利于市场的平稳。 最后多扯几句，老粉们知道，价值观上我对人才房的看法，这一点从来未变，以后也不会变。我们今天来探讨人才房，更多是站在“现实主义”的考量，谁买套房子都不容易，有得羊毛可薅，就薅一薅。