粉丝问答：人才房会持续推到何时？人才房怎么打？人才房的市场影响？……
朱
朱罗纪约 9 分钟
朱罗纪约 9 分钟
0 1 1 ）粉丝提问：人才房会持续到什么时候？ 这个问题涉及到两个层面。第一个层面是人才房的用地还会不会卖，第二个层面是人才房的项目会持续卖到什么时候。 我们之前讲过， 人才房没有战略上的可持续性 。比较好的观测窗口是：深圳今年的卖地公告和4份征求意见稿最终的定稿。这个现在可以说已经有初步答案了，之前公告将在月底出让的5块地，有可能显示出人才房要退出市场的迹象。这次公告的5块地，基本都是 商品房+保租房/公租房，不见人才房的影子 。当然，这个证据还很薄弱，只能说是一个迹象，还要继续等待更多的官方公告。
0 2 2 ）粉丝提问：人才房以后会不会也推行封闭流转？ 这个显示出买房对人才房政策上的担忧，也折射出人才房政策现在的不完善，有许多漏洞与不透明，让买家对未来的预期非常的不确定。 但就这个问题，我认为基本不可能。以目前的公开信息，人才房是参考2011年版本的《安居房建设和管理暂行办法》（228号令） 《 深圳停建安居房、改推共有产权房的市场影响 》 ，给的房地产证也是安居房，规定在购买后满10年按相关规定取得完全产权换成红本可以上市流通。那么答案很简单，如果人才房未来要封闭流转，那么这个228号令首先要废止。这个可能影响面太大了，大家都知道，深圳2011年出台了228号令，这些年建了数十万套的安居房，和数万套的人才房，规则现在已经定了，如果改变太大，不但影响数十万户的家庭，更会伤及政府信用。无论是现实压力还是信用背书，我倾向于相信政府都不会那样做。
0 3 3 ）粉丝提问：推这么多的人才房，商品房市场会不会崩盘？ 这是一个房地产行业人士现在非常关心的问题，我认为这个需要很仔细的讨论。 我的总体判断是： 商品房市场肯定不至于崩盘那么严重，但是总价500以下的刚需盘在短期内会面临很大的压力 。 首先，人才房客群和刚需盘客群高度重叠，这些从我的粉丝群体都能看得出来，人才房呼呼啦啦的一出来，好些个原本正在看房的粉丝就转投人才房的怀抱去了。那么，现在人才房的项目总量有3万套那么大，而且又是在如此密集的时间里推出来，假定它是1年推出，那么就基本上接近深圳全年的刚需盘供应总量（500万以下）。说它不对商品房市场产生冲击，那是自大话。这是第一个冲击。 还有第二个冲击，人才房不仅冲击的是深圳的刚需盘市场，还会冲击 临深区域的商品房市场 。比如，光明现在的人才房卖3万/平米，往北走一走到黄江，那里的保利项目去年开价最高到3.8万/平米，现在跌到了2.7万/平米，已经跌去了3成。但是，面对光明3万/平米的人才盘，你会选择2.7万/平米的黄江盘吗？再看临深大亚湾，坪山坪地的人才房都在2万/平米左右，而大亚湾的华润润溪花园大约1.3万/平米，同样的问题。所以，我之前说， 人才房洗的不仅仅是深圳的刚需盘市场，还会把临深的商品房市场洗一遍 。 但我为什么又说这个冲击市场是可以承受的呢？ 理由在于， 其一，人才房的冲击是短期的 。供应量很大，但是未来很可能是不再有人才房（这个预期是偏确定的），并且集中在今年内纷纷推出。所以它的影响是在今年，这是个短期事件，最终对市场的冲击程度，还要看商品房整体的买家信心回转，以及长期的商品房供求关系的变化。深圳虽然在努力的增加供应，但是在偏核心的地段，这个供应短缺的问题相信长期内依然是无法缓解。 其二，人才房的覆盖面依然狭窄 。虽然人才房与刚需盘客群高度重叠，但是也并不意味着刚需盘的客群都会流失。因为人才房最重要的门槛是“本科、深户、无房”，同时达到这三条，在整个商品房客群里只是相当部分，比如非深户、专科、本身有1套房产的深户、置换户……这些人群无论如何都无法参与人才房。不容易量化有多少客群流入到人才房（现在看到的各个盘的申购量，要以最多的那个为准，因为重叠度太高），但是可以确定，依然有大量的客群留在商品房市场。 其三，人才房的空间结构有明显限制 。虽说人才房价格是市场价的6折，羊毛能薅就薅。但是基于“福利”特质，人才房只设计了70平米左右的2房和80平米左右的3房，要求3人以下家庭买2房，4人以上家庭买3房，尤其是后者，这个条件如实说，是很尴尬的。有老人同住、或者家有二胎，人才房是无法满足空间需求的。所以，这也造成了人才房2房走俏、3房遭冷的现实结果，我相信这一次也会是这样。许多人才到最后，或者是主动或者是不得已放弃了选房。也有不少人才房买家提出申诉，呼吁政府放宽3房的面积限制，推出更大面积的人才房。但我个人之见，这个难以实现。基于这一点，人才房对商品房的冲击会再打一个折扣，尤其是在3房以上的户型。 这是市场方面的影响，一方面短期它的冲击需要正视，刚需盘以及临深盘都需要面对这个压力，整个深圳都市圈的市场都会被扰动。但另一方面，单看人才房一个品类的力量，市场是可以消化的，长期更是不构成压力。
0 4 4 ）粉丝提问：为什么现在连人才房都要推广？市场都差成这样子了吗？ 这是个很有意思的问题，之前我们的确从来不曾见到过有安居盘做过推广。但是今年春节以来，很多人注意到，市面上房企开发的人才盘开始进行大面积推广，甚至安居集团旗下的人才盘也坐不住了，跑到各个群里去发广告。 这个原因好解释，我认为主要是两个因素，和市场牛熊关系不大。 一个是， 人才房短期的推盘量太大了 。去年第一次卖人才盘的时候，6个盘一共是4422套，而已售、待售的人才盘，超过2000套的有4个，超过1000套的有10个，超过900套的有一半，其中最大的华发新城3800套。如上所言，这么大的市场存量，接近刚需盘去年1年的推盘量，这导致了一个结果： 人才房自成竞争市场 。不同的人才盘之间，产生了客户竞争，这是根本原因。 第二个是， 房企销售业绩的考量 。人才房的建设和之前的安居房相同，都是开发商建设，但不同之处在于销售模式。在安居房领域，开发商更多是一个“代建者”，建好房子交给政府/安居集团，由后者来配售，供应端就一家。但是在人才房领域，我们看到，主要还是房企在组织，销售模式和商品房一样。这个会带来效率诉求的不同，开发商才不会像政府部门/安居集团那么慢腾腾的玩，他需要尽快的回笼资金，需要提高资金周转率，尤其是在今天市场这么低迷的市况下，哪家开发商都缺钱缺的要命。好不容易碰到个房子不是那么难卖的深圳，还不赶紧卖了收钱？ 以上这些问题主要不是人才房买家关心的问题了，我注意到人才房童鞋们关心的问题大多是政策、细节层面的——比如我现在买了房，如果将来结婚对方名下有房，这套人才房怎么办？如果有人才现在名下没有住宅但是他有写字楼商铺那算不算无房（广州是不算的）？…… 坦白讲这些问题我也不知道，它显示出来的其实是 人才房政策还不完善，甚至还有很多漏洞的问题 。尤其是之前大家关注度最高的，人才房满10年后如何补差转红的问题，这些都必须要等到主管部门再出明确的解释才行。在那些解释没有出来之前，问也都是白搭。我个人理解倒也简单，所谓“法无明文不为罪”，只要没有解释公告来堵那个漏洞，你都可以做。
0 5 5 ）粉丝提问：人才房怎么选？我现在是全部都打还是针对性的打？ 这个问题我思虑良久，还是要跟童鞋们说： 针对性的打，不要全面撒网 ！ 提这个问题的背后，大家都懂。是因为 现在的人才房摇号，已经等同于2020年的新盘“打新” 。什么意思呢？就是只要是地段好点的盘，都会超过3:1的申购倍数，那个情况下，你看中的盘不一定摇得到。所以到最后，就变成了，不是买哪个人才房的问题，而是不买就根本没有的问题。而且，人才房的摇号要比当年及现在的商品房打新，友好多了，它没有3:1的倍数限制，不管是倍数多少，就是摇号抽签，不存在什么劳什子的入围积分。这也让他的竞争更加的激烈。 但我认真对比，觉得还是要针对性的去选盘，不要觉得可以薅羊毛就不管什么部位都去薅。人才房的要求和商品房毕竟不同，最重要的区别在于： 人才房要求你必须要是自住 。它的设计就是要尽可能的避免非自住者进来，不管你有什么用的苦衷。所以，我认为粉丝们在人才房的选盘上，应该恪守一条原则： 通勤可达性 。就是买到之后，你上下班可以比较便利的通勤，这个通勤时间可以略长一点（比如我们平常的极限时间是1小时，你可以再增加一些），但是一定要能够 住在这里，这是最大、最安全的底线逻辑 。按照这个逻辑去选择人才房，不然的话，就算是你选到了，也等于没有实际价值，而且在未来会面临极大的风险。 也正是基于这个，有两位分别在罗湖和大鹏的粉丝，最后就放弃了去沙井和坪山选盘，而是选择等待或者就近。也有另外一位粉丝，权衡良久之后放弃了人才房，原因在于他虽然现在满足条件，但是很快可能要去异地工作。 每个人都有非常多的约束条件，我们看到市面上很多观点只给诱惑，但是不讨论约束条件。那是很危险的，约束条件应该是纪律一般的存在。
0 6 最后，把目前的 人才房库存列个表，供大家对比。 截止3月8日，深圳市已有11个人才房项目发布配售公告，除了新推项目，也有部分去年首批项目中未选完的房源。总量一共是 11个盘在售、20个盘待售。