深圳人才房的弃选率为什么那么高？

随着人才房的申购进入深水区，许多问题也开始显露出来。
3月24日，本轮人才房选房首个售罄新盘出现——南头同乐安居馨苑，606户申购者选走了199套房，第二队列完全不沾边。截至昨晚，深铁熙府第一队列选完时，两房还剩219套。至今日，深铁熙府两房尚余56套，全为“无障碍户型”，可以说是基本选完。
这些人才房项目每日的选房动态，我都更新在了我的小红书上，小伙伴们有兴趣可以使用小红书搜索：“朱罗纪”，即可看到。

但是看弃选率，高得惊人！

0 1 深铁熙府两房一共1065套，9978户申购，申购比超过9倍。 其中仅是第一队列便有5311户，申购比接近5倍。 但是，这高达5倍的第一队列选房者愣是没有买完两房，到第二队列第2339号始告选完，累计弃选率高达87%。 三房的弃选率低一些，也超过了78%，主要是三房都卖不完。
正在鏖战选房的华发新城，至昨天前三天的选房情况是： 两房弃选率62%，三房弃选率69% 。以目前的信息看， 华发新城可能是迄今为止深圳人才盘弃选率最低的 。
已经选完的安居同乐馨苑，是唯一一个两房、三房同时选完的盘，这个得益于其套数最少。饶是如此，两房弃选率也高达63%，三房弃选率更高达78%。

这令舆论非常惊讶，有些媒体的报道已经开始使用“人才房卖不动”这样的标题。大家很奇怪，明明是政府给的福利，价格只有6折，地段还都非常不错，申购条件又是那么的宽松，为什么弃选率如此之高？

我认为， 人才房的高弃选率并不“真实”，真实弃选率没有数字显示的那么夸张。但是，这个考虑到人才房还有数万套，它背后展露出来的重要问题，有必要摊开来谈，并在政策上进 行优化。


0 2 人才房弃选率高，不算是石破天惊。去年第一批人才房，弃选率比这次还高。看上图，首批人才房6个盘4422套房， 整体弃选率都超过92% 。位于东部的项目，基本上都没有人买，弃选率动辄是95-99%。比如大鹏的君兰湾，当时309套三房只卖了3套，弃选率99%，行业当时引为笑谈。
可以说， 人才房的弃选率高，本就是一个常态 。这里面有个性的因素，也有共性的因素。比如深铁熙府，如大家所言，价格贵是一个重要因素，这些项目里面，它接近6万/平米，是最贵的，这个价格击退了许多人。而像上面说的东部的盘，地段的偏远则是导致弃选率极高的第一因素。
但我们这次重点寻找共性的因素，为什么说人才盘的弃选率高其实是“夸大”的、“失真”的。
深入看选房现场，我们可以看到一个重要事实： 大量的——注意不是少量，而是大量——申购者根本没有去到现场 。
这是深铁熙府仅仅是一小部分的选房记录，单是这一列25位申购者， 几乎全部是“叫号未到” ！就是说，申购成功了，但是，不去选。

再看华发新城的，这一列23位申购者，5位选了房，其他也全都是 “叫号未到” ！

对于这样根本未到现场的申购者，能否计入弃选率的“分母”？ 我认为是不应该的，这也是导致上述弃选率极高的直接原因。我们注意到， 因为这部分人群很大量，对弃购率的影响很显著。
所以，现在开发商开始采用了另一个口径—— 到场选房率 。我认为这个指标，更贴近事实，更能够展示清楚真实的选房率和弃选率。比如华发新城这几日打出来的口号是， 到场选房率高达9成 。这个数字也许会有夸张，但还是要比上述报表上的弃选率更加的贴近事实。如果仅仅是依据住建部门公示的数据来计算，就会造成 弃选率失真 。

另外一个直接导致弃选率“夸大”的因素是 重购率 的问题，这个先前文章里说过了《 第二批人才房折射的问题 》。大量的（同样不是少量，是大量）申购者，把市面上推的人才盘全部都申购了，但是你最终只能选一个，这个最终也在相当程度上抬高了不同楼盘的弃选率。
这是我认为媒体报道以及市场分析时需要剥离的地方， 真实的弃选率没有显示的那么高 。


0 3 导致这个问题的原因在于： 人才盘的规则设计太过于宽松 。 必须说，人才房的申购和选房规则设计， 简直是毫无规则可言 。
从一些平台披露的信息看，上面那些“叫号未到”的申购者，除了上面说的重复申购者之外，还有相当一部分“人才”，只是为了“碰运气”，测试一下自己的手气，能不能中，但是压根儿就没打算买。
让他们敢于这么做的原因是，人才房的申购，只要你满足了身份要求，那么 其它几乎没有任何要求，也没有任何罚则 。
比如商品房，如果多个项目同时入市，买家在“I深圳”上只能选一个盘，并且在登记成功后，需要冻结一定数额的资金作为意向保证金（数十万到数百万不等）。
再如安居房，你可以申购多个项目，但是如果弃选达到3次/未在规定时间内签合同达到两次，那么就要退出轮候册重新排队。

但是人才房没有任何要求。
从这个角度，大量的买家不到场， 实质是在造成巨大的、不必要的浪费 。有一些“人才”认为，那些凑热闹不到场的人，最终没有影响诚意想买人才房的人，所以没有关系。这么说是轻看了人才房背后所耗费的人力物力与财力，一个人才盘从对外公示到最终完成选房，这个过程中涉及到大量的资料提交、管理部门和企业组织审核、上下游供应商的采购、现场人力物力的组织准备、深圳及全国媒体投入的报道资源……以及，所有参与者的时间成本！最终导致，可能本来2-3天就可以选完的盘，非要拖到5天（甚至加上前后组织，要2-3个周）。华润城当年1.5万人抢房子，也不过就是2天搞定。现有的这些人才盘，没有任何一个实际到场人数有这个一半多的，完全没有理由拖上5天那么久。
这是基本的经济常识，改变了价格规则就会产生浪费， 而耗费的 这些钱最终是有人要来买单的，企业要出钱，财政也要出钱 。不是说没有影响到你，就似乎认为它无所谓。不必要的浪费，多花100块都没有必要。
鉴于人才房接下来还要卖不短时间，我认为人才盘需要尽快改变弃选率高的现象，大幅提高选购效率。第一步便是从技术上着手， 效仿商品房、安居房，进行一定程度的约束限制（比如楼盘申购个数限制、一定额度的资金冻结），给予一定的罚则，权利与义务要对等。 让人才房的选购更加的有效率，把人才房更快的配给到真正想买的人才手中，也节省官方、企业以及个人等社会各方的成本。老实说，你去医院挂号，老是不去，还黑号呢？人才房这么做，完全没有理由。


0 4 上述技术上的因素，只能解释人才房弃选率被夸大的部分，但不能解释人才房弃选率的确是非常高的事实。
一般来说，如果是商品房，行业会讲“解筹率”，如果能有50%，那么就是不错的成绩。但是人才房的“解筹率”，即便是扣掉“夸大”的部分，也显然是高过商品房。就是说， 弃选率没有那么高，但还是很高，这是不容忽视的 。如果说探讨一下降低，也是可以的。
这个更深层次的因素，我们认为是在地段选址和产品设计方面，尤其是后者。
地段选址的部分，在第一批次我们谈过了，应该说，这个问题其实在安居房/共有产权房的领域表现得更为明显， 深圳的安居房之前的弃选率也是非常高，广州、北京的共有产权房经常的弃选率也都能超过85%那么高，这些都是普遍现象 。很重要的一个原因是，这些公共住房的地段选址，常常是比较偏远，远离就业密集区，通勤半径超过1小时，并且交通非常不便。
但是，对于公共住房的申购者来说，又因为收入能力较低，从而对交通、配套的敏感度更高。结果反而造成： 政府一方面觉得自己做了好事，但是另一方面，受保障的买家群体又不买账 。这样一个尴尬，不是今天，而是持续很多年了。
相形之下，人才房的地段大部分来说，都还是不错的，但是弃选率依然堪比安居房。从我和人才房粉丝们的交流反馈看， 产品户型设计的因素占的权重很大。简单说，无论是两房还是三房的人才房买家，都觉得户型太！小！了！
依现行政策，人才房的两房普遍要求在70平米左右，三房普遍要求在85平米左右。规定要求3口及以下之家买两房，四口及以上之家买三房。买家们对这个户型多数不满意，因为不够住。按照眼下深圳人均居住面积28平米算，这个面积的确是小了。按照全国城镇家庭人均居住面积36.52平米算，这个面积小得更多。所以，从去年底第一批人才房发售的时候，就有人才提出申诉，要求扩大户型面积。
但我认为， 问题之关键未必在于户型面积的大小 。我大致能理解深圳为何如此设计，基于深圳城市空间不足的事实、户型小型化的集约化利用精神，以及公共住房的“福利”性质， 最大户型设计在90平米以内，这是个天花板，一定不会突破的 。
问题的关键在于 政府对户型的限制太死板了，可以考虑把户型的主导权交还给企业，政府设定好下限和上限，其余交给企业 。这一点，对于人才房，以及安居房/未来的共有产权房，都成立。
现在的人才房/安居房，实际上是“计划”式的，一切都限死，尤其是户型。这个背后暗含的假定是，政府比企业更懂得市场需要什么。那么问题来了，深圳的单身人士那么多，他们是不是都一定需要买个两房呢？以及他们是不是都能够买得起两房呢？30多平米的单身公寓可不可以？50多平米的1房1厅可不可以？73平米做到3房可不可以？……这样设计下来，依照大约3万/平米的价格，可能人才房最便宜的总价100万都不到，首付不用30万，月供3000来块钱，甚至只用公积金贷款就可以（月供更低了）。
想想这一下子，需求层面可以多出来多少选择？又能够多释放出来多少需求量？那些本来不想买两房，或者买不起两房但是又想拥有一套自己的住房的人，是不是就可以上车了呢？而这样一来，选购率是不是可以更高了？
这是一方面，另一方面，在于人才房的产品设计。我大概也实地踩了几个人才盘，坦白说，比安居房的设计那是好，但是不多， 开发商不太有动力把商品房户型上的创见放到人才盘上 。比如在商品房户型上，已有开发商可以把73平米做到3房，但是在公共住房上，还没有出现过。
我觉得政府可以鼓励开发商们这样做，尤其是一些小户型的设计。比如说， 能不能把长租公寓的设计思路引入到公共住房的小户型设计里来？很多长租公寓，30多平米可以做成LOFT设计，空间利用率极好 。

不一定是我说的对，主要意思是说，管理部门可以把握好公共住房的大原则，但是可以考虑将经营主导权还给企业。比方说，户型设计这个问题上，管理部门可以设定下限不能低于36平米（全国标准），上限不能高于90平米（90·70政策）。但是从36-90平米这个之间的面积段怎么设定，户型怎么创新空间效率更好，这些都交给企业去做，我想一定会更有惊喜。
现在这样的产品，缺乏灵活性，实际上也找不到什么市场依据。最终表现在选购率上，就是大面积的弃购。基于效率提升的角度，完全可以做一些变通，并为接下来问题更为复杂的的共有产权房，积累更多的经验。