不是“卖不动”，这一批人才盘其实卖得“相当滴好”
朱
朱罗纪约 6 分钟
朱罗纪约 6 分钟续上一篇 《 深圳人才房的弃选率 为什么那么高？ 》 ，我们把人才房的问题谈透，到底是不是 “卖不动”？“ 媒体上说的“人才房不香了 ”成色几何？（希望这是我们最后一次谈人才盘 ） 。
上一篇我们考察了人才房弃 选率的问题，这次来从另一个角度看。 讨论人才房到底卖的好不好，根本上要看另一个指标—— 去化率 。 讲弃选率，就是有多少人申购，多少人放弃，这个指标实质是用来测算买家心态的。 弃选率很高，只能说买家心态摇摆不坚定。 但它应该是一个辅助标准，像医学上的说法一样，判断人才房最终是得到“追捧 ” 还是“冷遇 ” ，我们要找到一个“ 金标准 ”，它 应该是“ 去化率 ” ，而不是“弃选率 ” 。就是开盘周期内，开发商到底卖掉了多少套房子。买家 心态的东西无从观察，但最后有多少人用脚投票却是真金白银，一眼便知。
把这些问题摊开讲透，有助于大家掌握到事情的全部，从而更加理智的做出判断。
0 1 至本文写作时，深圳第二批人才盘基本上都出了结果。 我所掌握到的信息，华发新城的两房已经选完，三房昨晚就已经选完。
加上第一批的6个人才盘，深圳这两批一共卖了9个人才盘，共推出约 9413套房子 （注意，这可都是实打实的住房供应，刚需盘最近偃旗息鼓原因也在此）。其中，两房5151套，三房4262套，三房：两房=0.83，两者比例大致接近。
全部的去化率数据如下（注意，第一批人才盘普遍卖了两次）。
安居同乐馨苑无论两房、三房， 全部售罄 ；深铁熙府1065套两房，去化率95%，剩下的都是无障碍户型，可以说是接近售罄， 整体去化率56% 。华发新城三房已选完，去化率是46%，两房卖完， 整体去化率85% 。
回看第一批的6个人才盘，只有一个光明的九樾广场实现了售罄，其它的几个分别是：西乡安居栖鸿台整体去化率76%，宝龙安居玥龙苑整体去化率54%，龙华星河开市客整体去化率30%，而像宝龙的安居颢龙苑整体去化率只有可怜的5%，最低的大鹏安居君兰湾府去化率略超4%。
就是和市场上限制最少的商品房项目比较，第二批的人才盘销售结果都是非常的理想！华发超过2700套的货源，深铁超过2000套，这都是极大的单盘供应，能够超过一半的去化就已经是很不错的成绩，而能达到85%那已经是网红盘的水准了。现在到市场上看看，能有这样开盘去化的成绩的，一个巴掌而已，比如华润超核这样的盘。
所以，从人才盘的整体市场交投来看，销售情况是很好的。这一点，不能只看到弃选率很高，就认为好像人才房根本卖不动一样，那是在瞎胡扯。
最终的去化率说明了什么？
说明了 深圳无房首套刚需的承接力依然是无比强劲 ！人们对拥有一套住房的渴望依然是无比浓烈，但凡是地段、配套好一点，人才盘的两房根本就不愁卖。 这个得益于过往数年深圳极为旺盛的人口净流入——“七普”净增一个无锡城。只要这个趋势不改变，深圳住房的稀缺价值就会继续下去 。
0 2 和两批人才盘放在一起看，能看出来第二个成交特征： 和商品房完全一样， 地段和配套的权重远远超过价格的权重 。 简而言之，地段好一点的，在就业密集区，哪怕价格贵，也很好卖，而地段差，通勤偏远，哪怕价钱极其便宜，也极其难卖， 楼盘地段和社区配套占有的权重是第一位的 。
这一共9个项目里，光明的九樾广场卖的极好，因为那里是光明“双子星”的规划，又在科学公园，又有地铁口，又是地标，地段前景与配套就是现在荒一点，但是确定性高。华发新城虽然有一些人很担心飞机噪音，但是靠近地铁口，本身拥有大型文旅综合体的配套优势，产品设计也加分，确定性也强。另外，这两个区域——光明科学城、会展新城，都是深圳未来新的增长极，区域前景都在持续验证。
深铁熙府是最贵的，但是地处全中国创富动能最强、地均财富最高的南山，天然自带BUFF加成。微观地段是地铁口、综合体、自带学校配套、人才房/商品房分离设计等，尽管引起不少分歧，但最终的销况说明了一切。接近6万/平米的价格，两房几乎卖光，足以说明买家之旺。
而不好卖的盘，主要集中在东部，尤其是大鹏，远离深圳的就业密集区。并且微观地段及配套竞争力不强，尽管价钱普遍都不到2.5万/平米，最便宜的只在2万/平米，但是依然是销售率最差的。
这个问题，在安居房时代就已经持续了许多年，我相信在未来的共有产权房时代，也会一样。人才房人群也好，安居房人群也好，对就业与通勤都属于极为敏感的人群。
是以，这9个盘展露出的特点，我认为可以给到 下一步政策极好的指引：考虑到公共住房人群需求端的敏感性，应当尽可能的在未来公共住房的开发策略上采用TOD思路，降低这类群体的长期综合成本。
0 3 人才盘 第三个成交特征表现在产品结构上，简单说： 两房普遍好卖，三房普遍不好卖。
回看上图，9个人才盘，其中有5个人才盘的两房全部售罄，如果把深铁熙府也算上，那就是6个。只有安居颢龙苑、安居君兰湾府的去化率低，安居玥龙苑也超过了50%。这是极好极好的成绩了。
但是看三房，分化巨大！只有两个人才盘三房全部卖完的，光明九樾广场和南头安居同乐馨苑，西乡安居栖鸿台三房去化率66%，排第三。其它的都没有达到5成，龙华星河开市客三房去化率23%，宝龙安居颢龙苑三房去化率22%，蛇口深铁熙府三房去化率15%，大鹏安居君兰湾府规划了413套三房，到今天4个月只卖出去了3套。
这导致9个人才盘一共4262套，到目前为止积压的库存量2722套，占比64%，即是9个人才盘全部三房的去化率只有36% 。而相比之下，两房一共是5151套，现下库存是1084套，占比21%，即是9个人才盘全部两房的去化率高达79%（而且卖不掉的还高度集中于某几个盘）！
这个问题不是第一次出现，从去年第一次推人才盘的时候就出现了，第二批人才盘卖的时候，大家就三房的问题已经讨论的很热烈了。我们前面也都总结了，简单再说就是，三房卖的不好，主要原因是 规则设计 的问题——要求四口及以上家庭才能选三房，符合这样条件的家庭少，而符合条件的家庭又可能会比较其它选择。
说到底，人才盘两房不够抢、三房卖不动的市场特征，实质上是 供需错配 。因为规则设计的问题，变相导致了三房供应过剩。要解决这个问题，我前面说政策可能得进一步放宽，让人口更少的家庭也能选三房。但是不一定全面，现在总结来说，我认为未来管理部门可能是四种做法： 1）更改下面还能来及调整规划的人才盘设计，减少三房供应，增加两房供应； 2）继续放宽三房申购政策，这个会导致先前买两房的人才群体跳起来； 3）慢慢卖； 4）政府收购转成其它类型房屋。
我倾向于第一种，但更大的概率我认为会是第三种，慢慢卖。
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