“四类住房”的挑战刚刚开始

不谈那些敏感的话题了，有些东西的发生，不是一两句话讲得清的。 房地产大的气候在变化，小的气候也在变化。大到一国，小到一城，很多东西都变了，并且，这个变化才开始。 不谈生育率断崖、大周期结束等等问题，比方说深圳这个城市的微观房地产气候，仅仅是过去半年发生的事情，就足以对买房人、开发商以及相关供应商，接下来的动作产生显著影响。 站在买房人的角度说， 人们在未来的1-3年时间里，可能要面临四类住房同时并存的局面— — 商品房、（可售型）人才房、安居房、共有产权房 。 商品房是一直存在的，不消谈，只是未来市场占比会压缩。共有产权房是很快会出现并将持续存在较长期的，这个也不消谈。可售型人才房按照目前的销售速度，会至少存在1年的时间（考虑到3房的去化难，这个时间还可能会延长）。而安居房，虽然未来会被共有产权房平替，但是现有的安居房存量比较大，卖上个几年也没问题。 这几类住房同时并存的时间内，会给（在较短时间内有置业需求的）买房人带来很大的挑战。这个挑战主要是专业知识上的，就是说，买房人如果想让自己买到更“对”房子，那么需要在短时间内让自己懂的更多才行。尤其是首套购房人，因为他们常常是有条件横跨这四类住房随便挑选，改善型购房人反而简单了，只能挑选商品房。对首次置业者，可选的多了，反而会眼花。 这四类住房里面，商品房可以说是最“成行成市”的，市场的专业化分工程度高，信息透明度也好，相关的供应商也多。包括中介机构、自媒体机构，每天都在大量的生产有关商品房的专业知识与详细指引。只需要买房人稍加留意，就可以把购买条件、操作流程、楼盘对比……等等问题，弄的明明白白。 安居房也很容易明白，或者说，原本安居房的买家和商品房的买家，是交叉度比较低的。不是因为这一次深圳人才房、共产房引发的“轩然大波”，中介及自媒体可能还都是像以往一样不怎么关注安居房的动态。但是基于未来的共有产权房，现在存量的安居房反而变得有稀缺度了。这个细分市场的专业化知识生产不那么多，但是它的政策很成熟、确定，买家掌握起来，并不困难。 难的是眼下如火如荼的人才房和未来即将崛起的共产房，这两类住房，一个是眼下短期大量存在，一个是未来长期大量出现。但是统一的特征是， 政策不够完善，以及不确定性较高 。说不完善，在人才房，是指其政策其实是“急就章”，存在频繁变化的可能。在公产房，政策刚刚完成征求意见，还没有落地。即便是落地，相信在推行中还是会有出现一些bug，这些都是新政策出台之后正常的事。 对于市场而言，这两类住房都是“新事物”，行业对它们的分析、掌握其实还不够，远不及商品房那样，这是人才房、共产房眼下在市场上出现的统一困难。尤其是， 当安居房、人才房、共产房乃至商品房的两类、三类乃至全部混在一起的时候，买家该怎么选择才是最有利的？ 结合着政策端的不完善，想简单的给出一个答案，并不容易。这也意味着，买家在接下来的时间里，横跨上述几类住房做选择时，风险比较大。这个时间点，很快到来。而现在最重要的事情，我认为是， 中介、开发商、乃至相关的购房咨询机构，要把往日不怎么关注的公共住房置于和商品房同等的重视度，纳入到分析框架里去 。市场很快会有很多的需求。 站在开发商的角度说，同样如此。 深圳从来没有哪一年像今年的房地产市场，“如此的不安，如此的混乱”。 说它“不安”，是指市场在大气候、小气候的多方重叠影响下，变得是那么的“不确定”。尽管是有关复苏的大判断依然成立，但是很艰难，没有那个45度斜线右上角直冲上天，不存在。一斑窥全豹，不要想着什么“扩表”，接下来的时间，1年、2年，开发商的故事还是老样子，出清、出清、出清。 说它“混乱”，是指这么多品类的住房同时推出来，像对买房人提出的挑战一样，也对开发商提出了巨大的挑战。不谈上面小气候带来的挑战，仅是这个住房结构带来的销售挑战就有三个。 其一，公共住房尤其是人才房，在短期内对刚需类商品房构成了分流，开发商怎么在面临这样的冲击下把房子快速卖掉，这是一个挑战。其二，未来的共有产权房也一样会对刚需类商品房继续构成分流，开发商如何应对未来的挑战？其三，要注意，令人抓马的是，这些人才房也好、共产房也好，很多都是和商品房捆绑开发的，也即是说，同一个开发商，既要考虑如何卖掉公共住房也要考虑如何卖掉商品房。 可能是你前天说公共住房好过商品房，（卖完了）明天又回转头来说我那天喝多了说错了，其实商品房还是要比公共住房好 。 也许更猛烈的挑战是在 产品研发 方向，这是要比销售更重要的事。 总供应量大增、公共住房占比大升，这个房地产的“小气候”是不可改的。因此，公共住房，无论是短期的人才房，还是远期的共产房，对刚需类商品房的冲击都是海浪一般连绵不绝的。 开发商只能去顺应这一点，找出商品住房相对于公共住房的竞争力，给到买家宁愿放弃6折（乃至5折）价钱的充足理由。政策方面的限制是天然的，但是仅靠政策的防火墙恐怕是不足够的。如果商品房在产品方面不能够表现出更好的竞争力，不但会令我们的开发商被买方嘲笑，还会造成更多的客户离开你。 这要求至少一点，开发商不能再任由目前房地产（有关质量方面的）抗议潮恶化下去。市场调整总是会放大房地产行业的抗议潮，其间有正确也有不合理，难有一个统一标准（并不是说谁闹谁就有理，只能是结合具体项目考察分析）。但是，就目前展现，质量方面的缺陷，开发商是有不可推卸的责任的，而就危机处理而言，普遍还是老水平。 把质量的问题处理好，这个行业的危机可以减少一半。处理好了这个，不一定能够赢得客户，但是处理不了，不要说别个，就是公共住房的冲击，开发商就未必受得了。 气候转变会带来新的复杂性，今天深圳正在发生着的事实，依据我们过往的经验、现有的知识，都不再能从容应对。所以， 继续沉浸于过往的路径依赖，才是巨大的风险 。 这是每一个买方或者卖方，都要面对的不确定。 从接下来深圳的第一个共有产权房开始，我们就来逐个分析这些住房类型和楼盘选择。