“为了更好的宝安”，华润置地造了一个“宝藏盘”！

上个月底，深圳规自局公示了《宝安区 国 土空间分区规划（ 2021-2035年）》草案 ， 事关宝安未来的发展方向，看完之后很惊喜。
根据规划，宝安作为西部综合性服务中心，未来将推动搭建“两心三特、四轴两带”的空间格局，大力发展智能制造、国际会展业、临空经济和海洋产业，并计划在 2035年建成现代化国际化创新型城区， 2050年全面建设成为世界一流滨海城区 ， 各项发展指标达到国际一流水平。

从这里看，一个世界级的先进制造城、国际化湾区滨海城跃然纸上。
规划决定产业投资方向，同时也会影响买房人对于区域价值的判断。从当下、未来看， 宝安依然是深圳值得买入的优先区域 。

0 1 2023，宝安冲击“5000亿俱乐部” 为什么说宝安仍是值得买入的优先区域？
我们看GDP、企业、人口变化。
宝安区去年GDP已达到4702亿，即将迈入5000亿大区门槛。今年一季度，宝安GDP总量历史上首次单季度过千亿（1112.25亿），增长达10.8%，全市排名第三。按照年初定下的增长7%以上的目标，宝安区在今年已具备跻身全国区县“5000亿俱乐部”的实力。

在2023年赛迪创新百强区评选中，宝安区在全国906个城区评比中排名第二。

（赛迪创新百强区评选榜单）

作为深圳先进制造业的核心，截至第一季度，宝安区商事主体数量 逼近百万户（91.51万户） 。其中企业总量超50万家，占全深圳1/5。第一季度新登记2.25万户，全市排名第一。
在这超50万家的企业里，制造业企业有超5万家， 其中国家高新技术企业数量达到7061家，连续六年全国区县级第一，相当于平均每平方公里有18家高新技术企业，密度是深圳平均水平的1.6倍，是粤港澳大湾区的15倍。
宝安区有1168家专精特新“小巨人”企业，其中国家级专精特新“小巨人”企业135家， 数量全国区县第一 ；广东省“专精特新”中小企业260家，国家级孵化器17个、制造业单项冠军企业一年新增5家， 均为全市第一 。
沿着广深科创走廊，宝安区分布着包括大族激光、中集天达、航盛电子、立讯精密、长盈精密、洲明科技以及华润雪花啤酒总部等在内的龙头企业。
深圳西部，依然是大湾区先进制造业的重仓之地！ 企业与产业的壮大，带来的是源源不断的就业与人口增长。根据2021年深圳统计年鉴数据，宝安区常住人口数量达到448.29万人，居全市之首，人口密度达到约1.13万人/平方公里，位居全市第四。

可以看出，宝安区在 产业总量、小巨人总量、人口总量 均是全深圳第一，并且代表“未来产业”的发展势头也是如日方中。有企业导入，就会有就业聚集，就会有高薪人口的持续流入，房地产就会有希望，这永远都我们判断房地产市场的第一条法则。

0 2 福海担当下一个“南山科技园” 如果说西部是深圳先进制造业的最强板块，那么，打造“一核两翼”的 福海街道 则是宝安区内的最强制造业板块。整个深圳都在寻找下一个“南山科技园”，福海街道将是其中强有力的竞争者。

1）福海拥有“大前海、大空港和大会展”三大国家级发展战略加持，地域优势显著。
大前海战略以120平方公里的版图为起点，未来将在这片区域内打造出万亿级经济引擎；空港枢纽城的战略定位是粤港澳大湾区新城和经济核心区，未来要打造成为国际一流空港都市区和海洋经济发展示范基地；而会展海洋城布局了国际会展城、海洋新城、海上田园城和综合港区在内的“三城一港”，打造双千亿级产业高地，将带来约700万的人流。而这些战略的布局都有一个共同点，都涵盖福海在内，也将成为福海发展的强大动力引擎。
2）福海产业基础强劲。 目前，福海街道内已经落地了四大千亿产业集群，包括大族全球激光智能制造产业基地、环立新湖产业基地、平安高科技城、深港先进制造业合作区等。
其中大族激光是 全球最大的激光生产制造基地 ，项目总投资高达51.7亿，2021年已投入使用，预计将新增产值30亿，新增就业人员约5600人， 间接创造就业岗位超过1万人，带动相关产业约达百亿。

（大族全球激光智能制造产业基地）

多个千亿级产业集群的落地，带来最直观的效应就是经济腾飞。2022年， 福海规上工业总产值达到1398亿，创下历史新高。
3）福海已形成龙头企业矩阵。 目前，福海已经形成以电子设备制造、专用设备制造业等为主导的三大龙头产业，聚集了超4000家先进企业，其中包含8家上市企业， “小巨人”企业12家，“专精特新”企业39家 ，10亿以上的工业企业24家，国家级高新技术企业827家。
上面提到的大族激光、航盛电子、长盈精密、洲明科技等制造行业内的龙头企业，全都落户在福海。2022年，大族激光营收150亿，长盈精密营收152.03亿，为卡塔尔世界杯球场提供LED显示屏的洲明科技营收70.76亿。以及，作为中国汽车电子行业的龙头企业，航盛电子营收达到50亿。

（洲明LED屏展示）

而在去年，福海还引入了10家优质先进企业，包含稳石机器人、众为兴技术、鸿展光电等等。
这样的龙头企业矩阵，聚集在一个街道。不仅在全深圳罕见，而且更重要的是，它们代表了未来的科创方向。
有国家级规划，有千亿级的产业平台，有数以百计的科创企业，这是福海手里已经握到的底牌。和别的区域不同的是，其它区域有规划但是落地往往较难，而福海不仅仅是有远大规划，而且都已经落地到产业导入里，形成了企业的聚集效应。区域的竞争力，看得见，摸得着，不需要再强调未来。
同样对照南山科技园的发展轨迹，福海街道拥有成为“下一个南山科技园”的底气，不单来自于高手笔规划，更来自于那些增长强劲的科创“小巨人”！
所以，对于预算在400-600万的童鞋来说，翻开宝安房价地图，只需要盯紧福海街道即可。

0 3 华润置地“润府系”住宅首进宝安 福海街道新盘虽然供应量不多，但今年有个大惊喜。
2023年，华润置地为宝安带来了首个“润府系”品质住宅——云上润府，恰好就坐落于福海街道内，而且，上面提到的四大千亿产业集群，最近的离这个项目不到1公里！
云上润府和已经清盘的润峯云上府只有一路之隔，不过不同的是，云上润府是华润置地的独资项目。

地段的意义，对于消费者来讲， 实质指向的是周边公共投资的密度和强度 。买房子不单是买一个住处，而是买一个生活。是以，配套的价值权重最高，它或会为你增加价值，或为你节省成本，总之最终表现为你的“总收益”几何。而这些，单靠一个楼盘做不来（楼盘只能解决“宜居性”的问题），要靠政府在周边的公共投资。 这个投资密度越大，强度越高，你作为买家，同样花100万，实际获得的价值越多。
在微观地段价值层面，云上润府的确定性更强，也更加宜居，符合我们一直讲的 “好楼盘”框架——近距离拥有地铁、学校、商场、公园。
1）项目距离11号线桥头站直线约800米，步行前往也在可接受的通勤时间范围内。而且作为福海和沙井片区更靠近前海和南山的新盘，通过11号线， 6站可达前海，7站抵达南山 ，实现高效通勤。

2）在商业方面，云上润府和润峯云上府合计在建有近万平的社区商业，1.5公里内有体量接近40万平的集中商圈，地铁一站即达。既能享受商圈的便利，又能保证居住的纯粹性，不被商圈带来的客流所打扰。

3）学校方面，项目自带一所9班幼儿园，毗邻福海中学、福海小学，1公里内还有桥头学校、桥兴学校等教育资源，一站式解决从幼儿园到高中的15年教育需求。

4）值得一提的是，项目周边有福海足球体育公园，规划福海文体中心和福海公园等公共设置和绿地，待这些全部落地后，一家人除了能在小区花园逛逛，还能去周边公园散步，这对于维系情感、亲子关系大有益处。而且附近还规划有一家综合三甲医院，落成后未来在1公里内，能享受到最成熟的居住配套。

（福海医院效果图）

0 4 云上润府有“好产品”，也有“好价格” 我们买房子，就是买“三好”—— 好地段、好产品、好价格 。除却地段，云上润府还有“好产品”与“好价格”。
首先，看“好产品”。
云上润府引入的是“润系2.0产品线”，此前华润置地在深圳已打造了南山的华润城润府、前海的润峯府和龙华的超核中心润府等备受市场喜爱的品质产品。
项目占地约3.08万平，建面约12.9万平，由8栋住宅楼和1栋幼儿园围合组成，高度只有19-22层。小区整体采用的是围合式花园布局，容积率仅4.2，密度比较低，在确保日照和通风的同时，让空间感得到延伸，配置更多花园和活动空间，居住起来更舒适。

（云上润府 示意图）

项目将首批先推3栋4个单元约500套房，主力户型为建面约98-135平的3-4房。
从户型的设计上看，华润置地这次依旧稳定发挥，在云上润府交出了一份令人满意的答卷。不论是建面约98平的3房，还是建面约132-135平的4房，户型使用率达到约81%-83%。

其中，建面约98平的3房，采用的是LDKB一体化设计，动静分区，配备了约6米宽的大阳台，连通客厅和其中一个卧室。以后家里有晾晒的需求，都不必通过客厅走来走去，另外在次卧里还设置了 双飘窗 用来采光，这是市场上比较少见的设计。

本批次只有少量建面约132平和135平的户型，数量稀缺，这两个户型同样也设置了约6-7米宽的大阳台，其中约132平的户型还是横厅设计，空间看起来非常宽阔。

其次，看“好价格”。
云上润府限价4.79万/平，这个价格在区域内是“最低的”。横向对比周边挂盘的二手房住宅，中粮凤凰里在今年2月成交了一套建面约81平的房源，成交价为430万，单价5.3万/平。怀德广场去年成交的一套建面约89平的房子，成交价达到640万，单价高达7万/平。以此对比，云上润府和周边二手房的真实价格存在倒挂，最高达到近2万/平。

0 5 华润置地“品牌背书” 谈完云上润府的地段、产品和价格，来说说开发商。 经历了这一轮的大调整，相信许多人都会在买房时更加注重“ 品牌背书 ”。 过去2年房地产行业出现了变动，这个促使买房人需要把开发商品牌作为重要的考察点。 10个月前，我在文章里加入了这一条《 买什么样的开发商才不会烂尾 》，这是“第一纪律”，不满足这一点，就要一票否。
华润置地显然不是，这个强大的品牌背书仍在。在去年那样的市场环境里，华润置地依然实现了高达280亿的归母净利润，“三道红线”全绿。尤其， 去年加权平均融资成本仅为3.75%，平均债务期限拉长至5.4年 ，全行业最低梯队，这是资本市场对其品牌信誉给予的最好的投票。
在深圳大区，华润置地从2000年进驻深圳以来，在这20多年间，华润置地从单一功能项目、到复合的城市综合体，再到以南山模式为代表的大片区发展统筹，不断探索如何让城市变得更宜居宜业。
而今，他们将片区统筹的模式复制到宝安。其中位于尖岗山的雪花科创城，将依托于雪花啤酒总部及研发制造基地建设，通过引入精酿工厂啤酒文化小镇，在厂房之外统筹打造研发办公、宿舍、商业以及工业文旅等配套。这个体量达到87万平综合体，将成为产业总部标杆，未来将为宝安吸引更多的就业人口。

（雪花科创城）

此外，华润置地还布局燕罗、沙井等宝安大片区统筹项目，推动塑造城市标杆形象，实现城市长效运营。
在商圈布局方面，华润置地要打造大空港片区的商业新标杆，官宣要建怀德万象汇商业。相信在华润置地的片区统筹模式之下，宝安将会迎来一轮新变化。

0 6 地段确定强，更宜居宜业 综上所述，云上润府不论是在地段价值还是在产品的优势上，都是当下最值得选的一个盘。
1）项目所处的板块内落地有国家级规划、千亿级产业平台、龙头企业矩阵，这些都将直接利好片区内房地产的发展。
2）在地段价值层面，项目近享地铁、商场、学校、文体医疗配套，生活板块更加成熟，更宜居宜业。
3）回到产品本身，华润置地首次在宝安引入润系产品线，可见作为开发商重点打造的项目，在产品的设计上，包括社区花园设计、密度、户型使用率等等，都是按照高标准严格打造，让居住更加纯粹。
4）再来看看价格，限价4.795万/平，和周边二手房存在近2万/平的倒挂，性价比很高。
对于今年着急买房的童鞋来说，云上润府确实是一个高性价比的选择。目前项目的展厅和样板间已正式开放，预计在5月下旬开盘，感兴趣的童鞋可以扫码加群了解更多项目相关信息。