“从此日落归山海”

这是白芒村民的原话，唏嘘。 城中村是全体深圳人民的 “财富”，这 是人所共知的事实。这些年关于这么大量的城中村到底该怎么搞，口水仗已经打了很久。 最近两天以“白芒村”(主导公司是深汇通，为南山国企）为代表的城中村统租，又把这个事儿摆到了桌面上——这不就是当年折戟沉沙的“万村计划”的翻版么？ 从今天的官媒信息看，很有意思，想来低调的 “安居微棠”也注意到了民间的大讨论，所以出来搞公关了，讲的话都很漂亮。尤其是这么一段，令人感动。

看群里粉丝们的讨论，大家对这个过程不一定清楚。我把它拆成几个核心问题，聊一下。不一定对，是我自己的角度。 1）为什么从原来的“综合整治”变成“统租纳保”？ 2）“保租房”是什么？“保租房”的政策又讲了些什么？ 3）“国企收储”和当年的“万村计划”有什么不一样？

0 1 深圳对城中村的政策是确定的，大体上就是两种，拆迁重建和综合治理，后者是主要的，也即是行业说的“柔性改造”，为了尽可能让低收入群体留下来，这些年主要往这个方向努力。政府和集体出资，对城中村做提升改造——比如路面硬化拓宽、管道消防改造、煤改气等等。
但是去年开始，开始转向“保租房”。这个源自国家2021年的三个阶梯住房制度的确立——共产房、保租房、公租房。以及，深圳在这个政策指引下展开的“保障房大跃进”。
几个大数字大家看一下，就懂了为什么：
1）去年1月，深圳发布“十四五”住房规划，要建设筹集保障性住房54万套，其中保租房40万套。
2）今年2月，政府把“十四五”保障房目标上调到74万套，多出来的20万套全部为保租房，即至2025年末，保租房要建设筹集到60万套。
3）2021-2027年，深圳计划累计新增建设筹集保障房100万套，预计到2035年，保障房房覆盖人群将从2022年底的150万人（实际完成供应65.1万套）升至500万人，约占全市常住人口的26%。
我逐年统计了2016年之后深圳公房的筹集及供应情况，看下图就知，2022年起，深圳公房无论是建设筹集还是供应分配，都自“十四五”起出现显著大增，1年抵过去2年（具体数据大家自己算吧）。

这就是眼下为什么要把城中村“统租纳保”的缘故，不纳保完不成。一是，保租房是保障房之绝对主体（81%）；二是，靠政府慢慢找地、慢慢投资，弄到猴年马月也搞不完， 向城中村要房源是最直接的法子 。直接把城中村纳保，政绩完成有保障。

0 2 很多童鞋现在对“保租房”不太明白，这个正常，“三类住房”现在浮现不久，市场影响还没有展开《“四类住房”的挑战刚刚开始》。但是，最重要的一点：“ 保租房”并不是针对大家理解意义上的“穷人”的 ，这是最重要的一点。三类住房里面，共产房是销售的，公租房是针对穷人的，但是要求本地户籍（在深圳，这部分人群比保租房人群量少得多），“保租房”是针对“新市民”的，所谓“新市民”通俗说就是“非本地常住居民”，主要是青年人，或者说是“非本地的夹心层人群”，比方说大学生群体。
为了更好的理解这个，我们以2月份出台的《深圳市保障性租赁住房管理办法（征求意见稿）》（还没定稿）来解读。
1）政策针对对象是“符合条件的新市民、青年人、各类人才……”。注意，没有户籍要求。
2）有两种配租的房子，一种是政府组织配租的房子，另一种是企业组织配租的房子。
3）政府组织配租的房子，要求偏严——不能有房产，没有享受过住房优惠政策，交了社保，得是“人才”。但是这类房子最大的好处是： 租金便宜！同类产品市场参考租金的6折！

4）企业组织配租的房子，要求偏松，在福罗南申请这三区都不能有房子，其它区申请在当地没房子就可以，不用是“人才”。但是这类房子有一大劣势： 租金贵！同类产品市场参考租金的9折！（没啥竞争力）

5）户型面积，都要求是70平米以下。
6）政府配租的房子都不用像公租房那样轮候，抽签摇号。
由以上来看，一旦你纳入了“保租房”， 面向租客的价钱无疑是要更便宜的（当然，这个便宜是相对于同类市场租金而言的便宜） ，但是有身份限制——企业配租的那类房子，这个限制可以理解为无（价格来决定），政府配租的那类房子，显然是“定向”配给的。

0 3 以此对照“国企收储”的模式，我认为有些可以自洽，但是也存在问题或困惑，未必如官媒展现的“那么美”。
回溯当年的“万村风波”，引发舆情沸腾最重要的一点是： 改造后租金上涨过于剧烈，对于低端人口形成了“挤出” 。这个“租金上涨”也包括上涨预期，因为依照万科当时的说法，类似今天的安居微棠，事实租金也没有涨那么多。 那么，安居微棠的做法，能否避免当初万村的问题？
比如像安居微棠、深汇通都是国企，我们当然有理由期待，国企当然是社会责任优先，所以，上述万村风波的问题，今天断然不会、也不能再出现，否则不是又走回头路了么？
从“身份”和“价格”两个角度看。
我个人倾向于国企收储的城中村，未来会以“企业配租”的方式往外租，也即是不怎么考虑“身份”。因为量特别大，全部由政府来组织配租，不现实，也无必要。但即便是这种形式，也和上述的口径有对冲——企业配租要求租金要打9折，而安居微棠对外宣称租金“持平”及最高“上涨不超过10%”。
这个矛盾现在因为保租房管理办法还未出台，所以不存在，但是等管理办法出台后，就不能自圆了。
重点还是从租金价格角度看，如果不是“定向”配租，那就还是价高者得，这样问题就出现了。
从现在披露的信息看，他们收储城中村的租金水平似乎也不低。看二房东“乐呵呵”的贴子，就可窥一斑了。

再看网传的梅林的收储租金价，这个租金标准是从哪里来的呢？

去年深圳发布了住房租金参考价，当时许多人以为是为了房地产税，但是现在看，用在这里了更合适。没有找到上梅林新村的租金参考价，但是整个梅林街道的租金参考价是这样的：商品住宅：92元/平/月，商务公寓：171元/平/月，统建楼：58元/平/月。查到旁边的梅林四村，租金参考价88元/平/月。

是按照这个标准收储的无疑，以上梅林新村现有的租金标准，上升普遍在4-5成。两个案例都差不多。
再按照这样的标准租出去，不要说上涨最高“不超过10%”了，也不要说“基本持平”了，就是“打9折”出租， 原来的那帮人也回不来 。
我的意思不是说它不应该涨，而是说， 结果是一样的 。谁来搞，只要是这么做，结果都是一样的，价格就是一个自动筛选机制。除非你收储改造了之后，还愿意以房东的初始出租价格租出去（那意味着财政要支出很多很多钱，根本没有持续性），否则， 人口当然会出现置换，原来的“低端人口”一样会被“挤出” 。而且，你一进去收储，也一样会引发周边的城中村涨价，然后带动全体担忧，这和当年万村风波一模一样。
如果要穷人不被驱赶，当然是谁都不要去动它。由政府和集体合作出资，给城中村做配套，最后依然是回到一个高度分散、自由的租房市场去。退一步，像“90·70”一样，对每个区域都严格控制它的收储比例——比如上限就是10-20%的房屋量。以此来减少对市场的冲击。
不然，以今天这样的大规模收储，任你说的再好，哪怕是进入的企业性质不同——原来是民企玩儿，现在是国企玩儿，恐怕最后并不影响这个同样的结果。 当年万村的时代，他们会被挤出，今天安居的时代，他们还是会被挤出 。处理不好，免不了还是一大群一大群的人叫苦连天（界面刚刚有报道，大家可以找来看，不都是官媒说的那样“美好”）。