不要期待很猛的政策出台！

“地产小作文”满天飞。 现在的市场全靠小作文来撑，上周五小作文出来一波，房产股大涨一回，今天《中国经济时报》又来个很吊人胃口的社论，房产股又来涨一波。

这样的政策思路我先前都提过了，像深圳的东部大鹏、龙岗、坪山，都可以放开，放开也不会有什么“坏影响”。但实质上明眼人都知道，这不过是“无奈之举”，依然是“计H经济”的魔影罢了，搞到极致那不就还是“一房一价”算求？说简单，很简单，这些政策任何时候取消都是对的。 于我们而言，这些搬凳子看就好了，不要太当真。今天这个市场，简单的救市或者不救市的政策，都已经没有太根本的意义。一方面是因为，救市的最佳时间窗口已经错过了，我们要承认，房地产已经是 硬着陆 。面对它，要比继续怀抱幻想更好。 另一方面是因为，现在的问题也根本不是房价、房地产的问题。也许是经济周期律的问题，也许是经济因素以外的问题，也许是不知道是谁的问题，总之虽然但是也许，很复杂。 还有一点，容我打击一句，放到一线城市，今年以来的市场数据，恐怕不支持政策大放松，得空挤点牙膏搞一点空间就是“猛烈”了。

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5月房地产的核心关键词依旧是“跌”，二手房和新房的成交量都在转头跌。人们担忧，市场复苏的持续性似乎按下了暂停键。
二手房，在住房参考价与银行贷款脱钩一个多月后，深圳二手房成交量不涨反跌。当初放开的时候，很多人还挺怕的，怕房价涨上去。
中介数据显示，5月深圳二手房的过户量为2788套，环比下降13%，连续第2个月下跌。显示这个复苏的势头，开始疲弱。这个和宏观形势似乎是一致的，黄金周的旅游消费数据似高实低，其实已经提前给大家打了预防针。

成交量下跌的同时，挂盘量在上升。截至5月底，深圳在售房源达到40152套，环比上涨3%。

价格也跌，5月全市超9成片区挂牌价下跌，但对于促成成交的刺激效果不明显，最终的成交量仅占挂盘量的6.9%。

整体上就是很不好看，但我下面说的可不是给读者们打气： 市场数据其实比个人体感要好，而且好得还不少 。我们原本判断的市场 “弱复苏” ，依然没有任何改变。不管这个复苏是“ W型”走势，还是“K型”走势，总之，比去年最坏的时候还是好。
5月深圳的二手成交虽然疲弱下来， 但是还是过去2年里的第三高点，同比去年5月还是上升了2成 。 累计来看前5月，就更加明白易懂。 1-5月，深圳二手过户量为13829套，同比上涨79% 。
成交量上升8成的市场，你期望它怎么去给你出猛烈的放松政策？
话说回来，为什么成交量上升大家感受不到？因为我们太渴望着市场回到“交投两旺 ” 的时代了，二手房最好能够赶紧回到月均5000套的枯荣线上方。

不现实，我每个月都说了不现实。市场就是会这么温吞吞的、跌跌撞撞的走下去。

因此，说市场依然在温和复苏的通道，是成立的。 当然，你说它不及预期，也是对的，因为的确很弱鸡。
同样半杯水，看你怎么看。

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同样的特征，在新房市场也是如此。
5月新房供应量增加，成交量下降。 新房新增预售5270套，环比上涨7.6%。但新房网签量为2787套，环比下跌了20%。 和去年同期相比，上升了48.5%。 累计来看，今年1-5月新房网签量为13060套，同比下降了0.4%，微跌 。
单独看这个，似乎可以说，新盘很不行，还是要救。但是，先前的文章里讲过了，今年有个特殊情况，有1万套人才房拿出来卖了，这个数据没有计算进来。 如果再加上可售人才房卖掉的 6561套 ，1-5月新房累计成交了19621套，同比上涨50%。

那你们说，一个是二手房成交上升了8成，一个是新房成交上升了5成，这个数据摆到桌面上，政策会怎么选？ 放到全国来看，依据克尔瑞数据，5月，TOP100房企实现销售操盘金额4853.6亿元，环比下降14.3%，但在这个情况下，仍优于去年同期，同比增长6.7%。累计业绩来看，1-5月百强房企实现销售操盘金额25352.8亿元，同比增长9.1%。

一城与全局，都差不多。
另外要说的一点， 新房我常常不愿意谈，因为受楼盘本身影响太明显。比如5月的清淡，考察推盘结构也能看出来一些端倪。 5月卖的不好，因为新盘主要是“刚需盘”，并且很少“网红盘” 。
11个新开盘的项目里，卖的最好的是位于碧海的越秀潮樾府和位于蛇口的四海臻邸，首日去化率分别为96%、60%，但是，较高去化率都是建立在推盘量少的基础上——两盘推盘量分别只有178套、120套。 是以，说明性不够。整体看，都卖得不咋好。一是刚需盘 本身供应量充分，二是受人才房冲击大，淡市之下，没有任何好的营销手段，只能是降价。降得多就卖得多。，起不来，是因为 降得不够多。
当然，你不能指望着开发商、房东把价格一步降到位，甚至是直接给你降到人才房的价格去。这也要取决于对方是不是急用钱，选不选择断臂，否则，谁也不会打骨折价给你。市场本来就是需要一步一步试探着，来形成新的均衡的。

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6月会是一个“网红盘”集中爆发的月份 ，也是上半年最值得期待的月份。
统计看，6月深圳有多达18个住宅盘计划入市，其中像海德园A区、深业云海湾、招商壹湾臻邸、金地环湾城、鸿荣源珈誉府这些网红盘都很值得重点关注。

目前看，最快的是已经拿证的海德园A区，即将开盘。均价同样是12.6万/平，备案了237套，以89平小户型为主。尽管今年以来网红盘销售走低，但是考虑这个盘推售的户型小、总价比去年为低，市场还是预期会日光。
前海6月有两个盘计划入市，桂湾的深业云海湾和前湾的招商壹湾臻邸。前者此次预计要推918套建面约106-183平的3-4房，毛坯限价9.2万/平。后者预计会推646套建面约98-155平的3-4房，毛坯限价10.7万/平。两者之间存在1.5万/平的差价，关于这两个盘的细节信息，我在小红书发过详细的数据对比：《前海买房，选云海湾还是壹湾臻邸？》，感兴趣的可以去看看。
再一个市场关注度很高的项目是福田金地环湾城，这是迄今为止最高端、投资额最大的一个项目——预计投资额将超过250亿，定位将是一个类似“天元”一样顶级豪宅的存在，项目是一个百万平米级的综合体，包含住宅、公寓、写字楼、购物中心、酒店等业态，距离7号线沙尾站很近。已在4月19日引进新加坡高端酒店品牌嘉佩乐酒店，高端站位已经形成。
据市场信息，环湾城将首发推出6栋120-270平米的大户型住宅，还有约164-280平米3-5房的大户型公寓。相比于海德园的主力90平米以下，这个项目形成了差异化竞争，能够给到改善型买家更多的选择。
沙井鸿荣源珈誉府也是近期话题度很高的项目，昨天宝安公布了今年秋季各大公办学校的招生范围，珈誉府的小学和中学学区均在深外宝安学校的招生范围内。
这个体量达到248万平的超级综合体配套很好，除了离地铁近，综合体内还会配建超50万平的商业。项目首批将推2280套建面约76-181平的3-5房，货量充足。价格参考万丰海岸城的5.75万/平，但是预计在今年这个市况下，低开的可能性很高。

0 4 人们渴望政策放宽，有一部分是因为楼市，另一部分是因为整个宏观面都差——信心也低迷、实力也低迷、预期更低迷，希望楼市放松能够成为一个重启经济的抓手，为整体经济带来一些希望。
我也渴望政策放宽，去除一切行政管制，回归市场化，因为那是正确的事，尤其是现阶段。
这是观念，但现实不支撑。
就这么个样子，市场的“磨底”形态不会在一时半会儿结束，即便是政策出台，恢复性好一些，恐怕也很难彻底逆转。最终还是半死不活的继续下去，整体的宏观、微观形势都不再支持。
最后，我们依然要提醒， 一个成熟的市场参与者，应该学会心平气和的面对市场波动。 市场就是这样，永远处在波动之中，永远都有人赢也有人输。 每一次调整都在证明，将自己的决策押注在政策之上，不是一个明智的做法。 这要求个人，为自己的决策设定好纪律与红线，给自己一个更大的“安全垫”。
其它的，别想那么多，个人如蜉蝣， 能做什么？
什么也改变 不了。 这个时候（以及任何时候），我们的想法和操作都应该是： 回归自身，把握当下 。 改变不了，就看着，让子弹飞一会儿，想自己，把自己的事儿倒腾明白。 如果是需要买房子，那就继续买； 如果是需要卖房子，那还是照旧继续卖。各国首相、 经济学大神都整不明白的事儿，我们也不去费劲了。