重要的是价格

这个当口，又到了新一轮的“刺激”窗口。 5月金融数据一出来，SLO、MLF都下调了，开了个先声，20日LPR下调板上钉钉了。
群友们也常常 会聊许多关于房地产救市政策的话题，因为实在太刺激了啊。 一个小作文出来，管它真假，股价就能涨一波先。 如果，如果能做个高抛低吸，还是可以赚钱的。
但就买卖房地产而言，我是不敢把决策建立在政策之上，或者说，这些年，我做的一个重要功课，就是在判断一个买卖时越来越少的去和政策做关联。 从个人散户来讲，多了解自己最重要。

0 1 做事实的判断，政策当然会出，但又怎样呢？
首先，政策已经错过了最好的窗口期。这个现在也不需要遮着掩着了，尤其是房地产政策。先前聊的比较多了，从当初那次的“拉闸限电”就开始聊起了。打的时候用力太猛了，后来就得长期“纠偏”。大家的目的都是一样的，不就是适度降低郭嘉经济的“房地产化”么，不一定非得把它打到ICU，冰冻三尺非一日之寒，要解冻也不是一蹴而就。
其次，现在这个市场，不是说政策想救就能救得起来的。这个是因为，今天经济寒冬，并不简单的来自于政策调控，经济周期律自身的原因也很大。再叠加疫控三年的因素等等，最终汇聚成了今日结果。一句话，政府、企业（尤其民企）、居民三大部门经历了太多，现今都缺钱少粮，恢复元气需要时间。就算是你猛轰油门，也得等他们把这口气儿给喘回来。
这个时候，没有什么好办法，只能是等，与民休息，等大家慢慢回血。我倒是认为，刚需也好，投资者也好，都不要对政策抱有太高的期待，元气伤了，光靠人参吊命也不行。
最后，不要指望政策给你来个360度大翻转。房地产的局面，今时已不同往日，事实的方面，方向的方面，都完全不同。 房地产现时的确是需要“救市”，但关键看你怎么理解这个“救” 。
我的理解，“救”不是刺激，而是让它回到本该有的地位去，一个普通的行业去。是以，把原来附加的过多的限制性政策取消就好，不需要再让它扮演拉动经济重新增长的引擎。
如果一个市场，总是处在要么被打压，要么被刺激的状态里，永远也回不了正，那它永远也好不了，最终是谁都不满意，怎么搞都不满意。
但如何做，谁也不清楚，我们关心，但是只能面对。

0 2 为什么不把我们的买房/卖房决策，建基于政策之上？
这个坦白讲，有争议，但我坚持自己的看法不变。许多人经过了30年大周期的“训练”，基本上内心已经完全接受了如下“真理”：我们的房地产是政策市，买房跟着政策走；今年不买房，三年都白忙；做高评高贷，用足杠杆……
但同样，我也亲历了20年的房地产历史，我有3个看法：
1）政策（特指行政类干预）对房地产的短期影响很明显，但是长期改变不了市场的运行方向。
这20年来，政策干预汗牛充栋，绝大部分时间里都是短期立竿见影，比如深圳2010年的限购、2018年的限价、2020年的摇号等等，但是很难把房地产最终的拐点归因于政策。经济与房地产的周期律、预期供求关系的力量改变，更有解释力。比如现在回看2008，未来回看2021，会有更好的判断。
2）政策的方向不难把握，但是政策形式与政策时间不可知。
比如现在，房地产的政策一定是会放松，事实上，自2021年底以来，它一直在放松，全国范围内看，房贷利率一直在降，限购限贷政策一直在松。
房地产的政策，无外乎就是那些东西，限购、限价、限贷、限售、利率、房地产税、税费……但是，这些东西如果排列组合起来，太多了，可以层出不穷。所以，知道方向就好了，知道方向就足够做对了。但往往，人性里的想法是，自己最好能够踏准政策的节奏，所以在此方向上“穷尽智慧”，太“强己所难”了，放过自己吧。
3）散户不能把政策作为买房卖房的依据。
基于上述几点，我认为，重点功课是大致把握到政策的方向，就可以到此为止了。经济也好，房地产也好，都有自身的市场规律，决策者做的事情当然从来都是“逆周期”的，水冷了上火，水热了抽薪。但是散户要是完全依据这个来，就会陷入一个巨大风险中： 你对政策的期待越高，个人的行为逻辑就越短期化 。越短期，越不可测。
与其如此，还不如认认真真的去研究一个楼盘。比如，海德园卖得好，说明了什么。比如超总的那块地，多少钱才划算。

0 3 现在的市场，重要的是价格，不是政策。
今天和2008不一样在何处？
不仅仅是 信心 滑落，还有消费者的 实力 ，也显著滑落。看着房子，他一方面不敢买，另一方面也不笃定是否供得起。
龙岗一个开发商跟我说：我最近排了一下我的客户，按A类、B类划分，A类是铁定会买的。结果你猜怎么着？A类的客户就1个……1个，我从来没有见过这样的情形。
市场明显调整的时候，没有什么促销有用，只有价格最有力。不存在卖不掉的房子，价格到位了，就会有人买。尤其在深圳，即便在今天这样的市场， 拥有“好价格”的“好楼盘” ，照样可以日光。
问题只回到一点：花400万在副中心，或者花1000万在中心，买一套90平米的三房，划算不划算？
市场交易，最重要的是价格，你以什么样的价格，买入一个什么样的盘，这是最重要的功课 。其它的，不重要，无论投资还是刚需。
比如海德园昨天的第三个年度日光，说明了什么？
（海德园A区开盘控销表）
我认为说明了， 有好地段+好价格的楼 盘，买家还是会买单 。这个并没有一个市场普遍性的指引，比如“深圳人还是有钱”等等，我更愿意理解它是个案的说明性强。
海德园的地段没有太明显的短板，除了略微靠近北环之外， 关键是价格的安全边际足够的厚实 。相对来说，比市场上其它的同类价格的豪宅/刚改盘，性价比好太多了。比如前海、蛇口，盘都不错，10-11万左右/平米的价钱，卖不完。原因要么是推盘多，要么是楼盘质素弱，总之，个盘的性价比不够这个好（但其实，从弃选率来看，海德园这次弃选率达到58%，还是能够反映出市场的信心滑落明显）。
同样，刚需盘反而卖的不如豪宅盘，这个原因简单，刚需盘的竞争者太多了，现有的价格水平撑不住。事实也是如此，论个盘折扣力度，刚需盘、个别豪宅盘差不多，但是前者打折的比重更高。
价格撑不住，只能降价。降多少，取决于不同开发商的去化要求，有的开发商实力强一些，项目库存少，对利润要求高一些，那就可能会选择慢慢去化。反之，如果有的开发商要求尽快回笼资金，那就会以清盘为指标，这时候就只能猛打折，没什么好办法。

0 4 这是我对时下市场的看法。在超大城市，房子可以买也可以租，取决于个人的生活选择，我个人倾向于最终还是要买一个属于自己的房子。
当然什么时候买，是一个要求极高的技术活。我们都没有能力预测市场走向，像股市一样，天知道明天是涨是跌，每天价格都不一样。是以，我也不认为一定要把时间浪费在这上面。
政策在短期内当然很重要，但是几百万乃至上千万的购房决定，我认为不能够依据政策来做出。普通的交易者面对政策波动，既无力掌控，也根本折腾不起。不如回到自身， 控制好自己的安全边际 ，弄明白自己的需要，更加的靠谱。
两种做法，第二种会让人更放心。
那么，你觉得，深圳的房价跌到多少钱，是合理？