房子还是要买，但是思维要变
朱
朱罗纪约 6 分钟
朱罗纪约 6 分钟
房子还要不要买？
认为还要买和不要买的观点，都有自己的逻辑理据。比方说，认为要买的观点，会讲政策刺激，现在是买入的时机。而认为不要买的观点，会讲现在是衰退，抄底为时过早。
观点逻辑如何现在反而不是最紧要的，背后思维的重新整理是需要关注的。重整思维的目的，是让我们因应时局，做出最适当的决策。
0 1 过往人们对房地产的惯性理解，现在不再成立。或者说，最近几年都不再成立，但是人们现在需要更加明确的意识到这一点。
经历了20年的房地产“大周期”，虽然过程也是波折不断，但是房价基本上还是大涨小跌、长涨短跌、易涨难跌。这是大周期的基本特征，大周期有且只有一次。
这个过程也“洗脑”了买房人，产生路径依赖，将房子作为财富跃迁的手段，致富必买房、买房必升值。尤其是最爱“搞钱”的深圳人，这个现象尤其突出。
人们更多将房子理解为一个金融品、投资品，使用的逻辑是完全的增值逻辑。
许多房产大V在传授“价值500万”的买房秘笈时，也常常会突出两点。
其一，是现在买这个区域地段未来几年房价可以涨几倍，释放乐观无尽的增值前景。
其二，你可以使用信用卡、高评高贷来尽可能多的套贷，上杠杆。
在工业化时代以来的大城市，房地产是投资品，本质上是没错的。但是，你过分的使用这样的逻辑， 会导致你的决策会非常的困难 。
尤其在当下，无论是房地产行业自身的发展规律——“白银时代”已经持续多年，还是政策环境（房住不炒），乃至宏观事实（比如少子率），都没有一丁点可能再支持平均房价“20年至少涨10倍”的 老故事 。
“大周期”结束了，这应该是现在简单的事实。
0 2 但是对相当一部分人来说，房子要继续买。这个涉及到我们对房子本质的再理解。
按上面的老故事，许多人把“自住房”也纳入了增值逻辑。这是一种 过于极端的理解 ，在实践中，会出现上面讲的，导致你决策非常困难。
不讨论是否投资， 人生需要有一套自己的住房 。这是重新理解房地产最简单的起点。
当然，这个问题历来有争论，不少人讲：租房也可以过很好的生活。我不反对，凡是自我选择的生活都值得尊重。但基于大多数，应该说有一套自有住房，对于平凡家庭还是一份很重要的幸福。
一个重要角度： 家庭生活幸福没有办法纯粹使用经济计算 。买人生第一套自住房，或者换一套自住房，这个问题不是一个简单的投资升值可以囊括的，不适宜把所有房地产的真实需求都理解为投资。
买商品房在哪都不能算“刚需”，而是 人们对“美好生活”的渴望满足 。
比方说婚房，小两口买婚房，这在中国几乎是一个“死局”。在农村，或在城市，都一样，大家经常见到的很多了。如果你恰恰在这样的市场环境里，你要怎么抉择？你使用升值角度，解释不了这个。
再比方说改善性住房，人们有更好的生活追求，无论房价是涨势跌，他们这个需求不变。你需要更大面积、需要配套更完善，需要更好的教育，需要更好的景观……等等，总之，你想让自己的家庭生活更上一层楼。
这些交易，用增值的角度去解释不了， 因为家庭精神上的获得，无法以投资数字计算 。能够保值增值固然完美，如果不能，那么家庭生活因之而得到改善，也是重要的“盈余”。
但是如何纳入交易分析框架，没有一个公式。值不值得，也许常在于家庭主妇的一句人生感念。
这是市场参与者应该回到的房地产视角，不是什么新视角，而是回归原初的视角。这个视角提醒买房人，要首先明白自我和家庭对房子的需要—— 是“家”的指向更重要，还是“数字”更重要 。
家庭不同的选取，要对应不同的买房考察点。
0 3 上面讲的是第一个角度，是生活的角度，买房子是为了过更好的生活。那么从投资的角度看，这样的市场环境下要如何重整思维？
以我观察，许多人没有弄明白的是： 投资赚钱很困难 ，这恰恰是长线买房人现在应该确立的思想。
人们普遍有一个误区，会下意识的认为“钱生钱”是自然而然的事情，就是不把投资理解为是一门专业。绝大部分人都常常倾向于把自己在本职业领域的能力，复制到投资领域。
打个比方，一个人是做互联网的，攒下了200万的积蓄，这意味着他在互联网这个领域有竞争力，但绝不意味着他把这200万投到股市里就能赚钱。不是说你有了储蓄就自然而然的可以钱生钱，钱也会亏。
拿着钱去投资，首先应该明白，自己跨了一个行当，你要重新学习，从一年级开始学起。
过去的买房赚钱很容易，深圳的平均价格从2003年到今年，20年翻了10倍多，有些地方翻了30倍。放大的财富效应，让人们几乎不信买房会亏，也让人轻视“投资很难”的警告。
但是，这基于历史经验形成的思维，是不正确的，即便是在大周期里也是不正确的。
随时一个波动下来，你就会站岗被活捉。 在市场里，你只会听到幸存者偏差的致富故事，但是大浪淘沙的过程中，有多少“白骨露於野”，没有人愿意倾听。 “时代的红利”“和能力的回馈”，如人饮水，冷暖自知。
投资大师们会告诉你，投资赚钱就像呼吸一样简单，但他们也同时告诉你，投资需要坚持铁一般的纪律和原则——比如， 一定要用闲钱/低杠杆去投资 （这是我认为所有原则里面最重要的一条）。
这一点确保了你在同等条件下可以比别人更加长期持有，更不用因为大幅亏损的时候贱卖资产。但是能做到这一点的，凤毛麟角，几乎每个入市的普通投资者，都想着快速致富。
人们往往只记得前半句，而忘记后半句。所以，结果往往是，大家都同样的操作，你变成了东施效颦。
当你把房地产理解为投资时，它和股票、黄金都无二致了，你懂多少、买什么、以什么价格买、用什么样的钱买、持有多长时间、如何防范风险……这些，统统变得很重要。
过去这些年来，我们的房地产市场，最大的缺失，是关于买房人的 风险教育 。买房能赚钱，人都给你讲完了，但是买房也会站岗，忘了。这一课，在2008年小小的补过，但真正的大补，正是在今天。
这就是投资的应有之义，如果把房地产视作致富的通道，那么就要做好这样的准备。
0 4 确立两种不同的思维，对应两种不同的操作。
对自住购买，我的答案就很简单，你永远都应该拥有一套用于家庭生活的房产，无论这套房子是第一次购买，还是改善购买。
在我们讨论买房卖房的时候， 应该把家庭“自住房”从投资里剔除出来 ，这是一个家庭稳定和幸福很重要的部分。
对于自住购买，弄明白自己的需求最重要，当你弄明白了需求， 过分等待 便是一个错误。弄懂了家庭需要，找到了心仪的房产，能买得起，就要出手。
但对于想通过买房赚钱的投资者，思维和行动都不同，这是完全不同的两套逻辑。
买房投资，首要的要求是：你应该学会 耐心 。在投资市场里，不论是房地产还是其它，耐心都是非常重要的投资品质。钱是你辛辛苦苦积攒起来的，要很小心的投出去。
资产市场波动起来，不会因为你的钱攒得更辛苦就让你比别人亏得轻一点。
想要赢，你得去学习，去做功课，去设立原则，做好风控，更重要的， 是努力去寻找挖掘优质房产——在好的城市、有好的地段、好的产品，并且还要有好的价格 。
在它们没有出现之前，你必须等待。甚至有些时候，在抓到一个好机会之前，你可能要等上好几年。
这是一个“颗粒度很细”的市场了，原来的那些大路逻辑，很难再帮助你做对。