数据和体感时有不同，我理解其中一个重要因素是，个人感受市场犹如鱼儿的记忆，很短期很碎片，这个月不行了就感觉市场不行了，下个月又行了又觉得市场又行了。
尤其是在市场短期波动剧烈之时，一两个月一变，两者的矛盾冲突就会更强。
今年上半年，深圳的房地产市场就是此类。看个体感受的话，二手房市场是非常差的；看新房总体成交的话，也觉得很差；但是如果你把整个上半年整体串起来看，又会有不同。体感上的差别，数据统计上的差别，都会造成理解上的冲突。
我对深圳房地产上半年的整体看法不变：
依然是处于温和复苏之中，是一个“量升价跌”的市场，和去年“量价齐跌”相比，复苏是确立的。但的确复苏不及预期，前高后低，加重了人们对未来的担忧
。
0
1
二手房市场的走势是人们对市场复苏高期待落空的重要证据。
在说落空之前，我们首先要正视成交量上升的事实。
上半年，深圳二手房成交量
16236
套，
同比去年上半年不足
1
万套的低谷量，大升
63%
，环比
2022
年下半年也上升
38%
。说绝地反弹，是一定成立的。
但若是细究，就会看到更多的问题，这也是人们感受不到市场复苏的重要方面。
一是，这个成交的绝对量依然偏低，上半年月均成交
2706
套，这个距离深圳
5000
套的成交“枯荣线”还有很大距离。因此，尽管上升很猛，但依然显示市场信心依然严重不足。
二是，二手房成交
前高后低
令人担忧。看逐月成交，上半年在
3
月开始浮现“小阳春”，当时大家都报以高期待。但
4-6
月逐次滑落，尤其是
4
月深圳还适度松绑了参考价政策，但
6
月的成交量依然比
5
月更低。而在市场上，越来越多的业主被爆出低价卖房还卖不掉，更有网传花样年花乡“送房子”。令我想起
2008
，当时金地梅陇镇“
1
块钱”卖房子，现在有一分钱不要送房子，皆因成为负资产。这个前高后低，被认为是复苏乏力的有力证据。
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2
新房的成交，实际上存在数据和解释偏差。
上半年，深圳一共卖掉了
16209
套房子，同比
2022
年微升，环比去年下半年还是下跌
1
成多。
但是，前文指出过，今年有特殊因素——人才房，深圳推售了史上最多的、也是唯一一次的人才房，总量接近
1
万套，截至目前大概成交了约
7400
套。
因为人才房的客群和商品房高度重叠，所以它事实上产生了很相当的分流效果。
若是把这部分加上，上半年深圳新建住宅成交量大约在
2.36
万套，
同比约有
46%
的上升
。虽不及二手住宅的升幅，但也能说明市场是复苏的。
综合网红盘、人才盘分析，
深圳市场的购买力还是很旺盛的
。
比如超核中心润府、海德园
A
区、深业云海湾、华发新城、深铁熙府等等。
像云海湾开盘卖掉
100
亿，华发卖了
51
亿，熙府卖了
50
亿，超核润府网签
60
多亿……单个楼盘动不动开盘卖掉几十上百亿的销售额，绝不是一个“没钱”的市场。今天的最新消息，鸿荣源珈誉府1400套房子，冻资1869批，这个数字是非常可观的了。
足以说明：
只要你是好盘，价格到位，一样是狂销的节奏。
但是问题在哪呢？这个复苏为什么连开发商都感受相反，觉得今年的房子比去年还难卖？
一个站得住的解释是，
住宅新增供应量特别大
。上半年深圳新建住宅预售面积达到
324.56
万平米，
同比大涨
84%
。注意，这个依然是没有加上人才房的供应量，如果加上，预计上半年新增就在
400
万平米左右。以成交面积
165.6
万平米来计算（这里没有包含人才房），市场整体去化率为
51%
。
客观说，这个去化率不算差，去年差的时候，经常单周的去化率连
40%
都不到。但是考虑到结构分化就会发现，地段一般的盘、开价高的盘、和人才房对垒的盘，几乎是清一色的卖不动。卖得好的盘，高度集中，呈现出鲜明的“二八定律”，部分好盘拉高了整体销售率。
这个是楼市分化时代的主要特征，故此，才有数据和体感的冲突。供应量增大，竞争太激烈了，少数盘走的好，人才房搅局，令大部分普通盘都承担重压。
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3
上半年价格是普遍下跌，这一点换来了成交量的上升，以价换量，这是另一个市场特征。
二手房整体均价在今年上半年是
6.5
万
/
平米，同比去年上半年下跌了
7%
。但和
2021
年上半年最高点——
7.74
万
/
平米——比较，
跌幅达到了
16%
。
这已经是深圳房价连续四个季度下跌了，从技术标准看，妥妥的
熊市
。这一点，不用讳莫如深，直接承认它，面对它。
这是一个市场均值的下跌，具体到不同的片区乃至个盘，会表现得更加夸张。比如像学区房这个类型，跌幅普遍在
4
成。上面说的花样年花乡我没有确认真假，但推理这类案例是存在的，因为跌
3
成你就是负资产。如果是过去几年高杠杆买入，确是可以“白送”，跌破净值了，和
1
块钱卖是一个道理。
对于新盘，实质上是一样的。上半年，好卖的新盘一定有一个共同特征：拥有“
好价格
”，有比较大的安全垫。上面说的楼盘，人才盘、网红盘，无一例外。没有价格促销，哪怕你是好盘，在好地段，都不一定好卖得了。这一点，前海三盘——深业云海湾、招商壹湾臻邸、天健悦湾府，提供了近距离的比较案例，大家分析一下就懂。
所以，这个市场，有开发商同行问，怎么才能把房子卖掉。我之前给出过两个建议，这里总结一下：一是，
一定要有相对长的营销期
，不要太仓促。分化时代，没有人会仓促出手。营销期过短，或者是想通过传统的“饥饿营销”搞收割，神仙也不行。二是，价格是硬道理，一定要确保自己的盘能够是“三好
+
三宝”盘，不满足条件（又想要快速去化）就要明显下调价格。熊市里，最好的营销策略就是价格。何况经过这一轮的调整，现在的楼盘质量普遍让买家失去了信心，开发商卖房现在某种程度上都是“
挽尊
”，必须要用实打实的好盘来捍卫自己在本行业的尊严。
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4
短期看市场后市依然不会乐观，这注定复苏会出现
波浪化
。
一方面是库存压力达到了高点，截至
6
月末，深圳住宅库存为
436.82
万平米，创下历史新高，新房库存去化周期接近
16
个月。二手房的挂牌量也刷新历史，四大行二手房挂牌量在
6
月底超过
16.4
万套。
这两个数字都是持续在走高，接下来如果没有极度强力且正确的政策支持，短期内市场交投还将向
5-6
月一样。
这里需要谈到政策。
政策的不给力，也是人们对后市信心“魂淡”的一个重要因素。期待的政策没有来，从去年期待到今年，从
4
月期待到
6
月，只给了一个
LPR
，深圳也只给了一个参考价放松，其它都没。
残酷的现实，使得越来越多人不得不接受了一个现实：
这次似乎不一样，去地产化似乎比以往任何一次都要坚决
。很多大
V
不断的赌政策救市，根子里还是这样的思维：政策救市——提前抄底——涨——做对数钱。继续按照这个思路，将是一个危险的想法，因为不确定性太大，很有可能救市也未必再有效。
我认为现在谈政策不是出不出政策的问题，而是
何种政策有效的问题
，这才是现在真正值得讨论的问题之一。我个人支持松绑政府管制政策，但关键点不在此，在于何谓正确的对策，宏观经济与房地产都需要。
今天房地产的问题，是一个长期供应
+
保障增加、短期需求萎靡以及政策持续干预三重压力的问题，处理起来不容易。仅仅是政策刺激，只能解决短期问题。比如深圳要“救房地产”，最简单的办法是缩减供应，但事实不可能。
恰恰是这样的波浪化，是我们现在需要接受和面对的。当你无法左右政策的时候，便应该知道，市场的弱复苏，提醒我们要做的是，
放低期待，而不是要重回繁荣
。不能再拿着过去的标准来评价今天的现实，就像我们看待腾讯要重新回到
700+
一样的道理。和房企面临的状态相同，市场复苏的反复震荡，是一个痛苦的出清过程。
这个过程，并不全然是坏事，会给到许多真正的住家，以及会给到许多用心做产品的开发商，创造不错的机会。
卖家要卖好产品，买家要买好产品
。
如上所言，我们会看到，分化的市场里，好的楼盘依然会有很好的追捧，做到这一点，需要买家做“颗粒度更细”的功课。宏观方面再变化，改变的只是大众的情绪，对你选好盘，未必是好事。
朱罗纪约 7 分钟