深圳双拼房合证的“公平”与影响

（@Freefly 灰灰拍摄 ）

今天是深圳第一天接受“双拼合证”的申请，昨天看到这个消息，我的第一感觉是：深圳终于着手回应解决双拼房的问题了，希望这一把能够彻底解决。 社交媒体上关于这件事有热烈的议论，各种声音都有，因为这是过去2年唯一 “赚钱” 的不动产，所以非常的刺激眼球。 我对双拼合证的看法，大致三句话：1）这件事是对的，可以理解为一个“ 惠民政策 ”，这时候给双证童鞋们送一句“恭喜”更好。2）双拼房业主的确是得到“增值”，但这并不损伤市场公平，锅在限购。3）双拼合证，对市场和价格走势的影响很小，完全无法改变市场方向。

0 1 为什么要首先理解为一个“惠民政策”？ 网上的讨论焦点更多指向房产增值，但如果你自己是双拼童鞋，就懂得我为什么讲“惠民”。 我们说的“双拼房”是一个特定称谓，不是那种买上下、左右两层打通，而是特指2006年“90·70”政策之后出现的一类房产，作两证登记实则一套房以满足政策要求。在深圳2010年限购政策出台之后，这类房产就消失了，因为限购之下难卖开发商就不再做了——这也导致了它变成了一个事实上的“历史遗留问题”。考虑到批地、设计、建房的时间差，我们今天看到的双拼房，绝大部分出现于2008-2012年这个时间段。也有个别较后的，比如茂业德弘天下，但它批地也是早期。

在区域上，双拼房的分布是完全“随机”的，各个区域都一抓一把。 之所以大家的眼光高度锁定在深圳湾，仅仅是因为它太贵太惹眼了。 但过去多年，业主“团建”最猛的，是万科第五园，单独一个大盘量很大。 大家不要只盯着深圳湾，那个占比 很小，大量的都是普通房子。 据中原地产统计，深圳现行双拼房总量大约10万套左右，涉及到数十万居民，一个极为庞大的群体了。 根据我这些年的跟进，双拼房业主要承担来自三个方面的“损失”。 一是名额与贷款上的损失，限购之后，你要俩名额，两笔贷款记录，一定有一套要首付高、利率高，而且影响你再买房的机会和能力。 二是资产价值上的损失，因为双拼在市场上叫价普遍比单证低2-3成，这个的确会产生很大的心理失衡。 三是日常使用上的损失。比如有些银行针对双拼单位，不给做经营贷；在申请公司办公地的时候，银行上门审查也会对双拼有介怀。尤其是那种不同名的双拼，银行担忧会有风险隐患。 因为限购政策的持续（已历13年），双拼业主一直在表达不满（不是突然，是一直），人所共知的是深圳湾业主2020年的那次会议，但其它类似第五园的“团建”经常进行。因为的确带来了不少麻烦，有的人不在意，有的人就受影响大。但是，他们中间大部分可能和大家一样，并不是所谓的“炒房者”（就是炒房者，如果是他的权利，我也支持）。 深圳在历史上针对双拼态度是有变化的，2020年深圳曾定性双拼涉及违建，不能合证，但是现在做出转变，我认为是对的。持续不合证，就意味着这个历史遗留问题持续存在，并且越发酵越严重。今天决定合证，可以首先理解它是“惠民”政策，打个比方， 就像是给烂尾楼发证 。它们的形成缘由都复杂，但直面解决总要比久拖不决要好。 而且，从实践操作看，广州、东莞在去年也都合证了（我印象中，广州早年就合过一次证）。深圳今次这样做，不是什么破天荒之举。

0 2 有一个观点说，双证合一，双拼房等于天上掉下来几百万，而他们当年买房的时候都是打了折的，所以现在合证，对单证不公平。 另外，一旦合证，会影响现在市场上正在出售的单证房屋，也影响市场公平。 我个人不这样看，我认为双拼房合证自然直接利好双拼业主，但说损害市场公平我认为过于牵强，它并没有直接伤害到单证业主的利益。 从账面价值看，深圳湾自然最得利，这是因为它的价格昂贵。合证了之后，每平米的账面市价（假如能够卖掉的话）上升2-3万/平米，加上双拼都是大单位，所以一套账面“增值”几百万，看起来成立。 但这个我认为可以理解为是价值的回归，我不觉得有什么，如果这个事是对的，那么人家因此赚到了钱，值得我们送一句恭喜。 我理解上述观点说这个损害公平的逻辑，但可以放开到更大的范围去看。 很简单， 导致双拼房过往流动性较弱、价值有贬损的根本因由在于限购政策 。所以，解决这个事情的根本之道，直接废止限购就好了（限购政策本来也没有法理基础）。废止了限购政策，双拼房根本就不再是个问题， 合与不合都无所谓 。 以此来看公平，可能会看得更清晰。限购政策给部分人群带来了上车和发财的机会，但也导致另一部分人群的权利和机会“ 被剥夺 ”了，这其中包含了双拼房业主。2010年以来，深圳的平均房价翻了3倍多，南山、宝安很多区域涨了5-6倍。可能在同一个小区，单证的童鞋有机会再以较低的成本和较高的杠杆入市，但是双证的童鞋可能就直接失去了这样的机会。 那么这个公平问题又该怎么看？一部分人的财产权利被声张，另一部分人被限制，这本身是难言公平的。 我先前在光明学位风波里讲得很清楚，在重要的是非问题上，我们需要捍卫的是那个信念。而不是彼此的攻讦，你多一些利益我少一些利益，“他者即地狱”这样的思维。 那么，双拼房合证会影响单证的出售吗？ 它并不带来更多的房源，房子还是那些房子。能不能卖掉，在整个市场环境下，双拼房那点儿量可以忽略不计。 而且，它的释放也不是井喷式，它的合证也不是无成本。双证同名的还好，有贷款，需要去赎楼，这需要费用。双证不同名的，就很复杂，要先完成过户统一名字，这需要更多的费用（契税、贴花等等）。如果当年找人代持，现在过户，恐怕费用不低。再如果双拼如果是在按揭贷款之上又做了经营贷，那就更麻烦，要全还掉。不是所有人都有这样的实力，这注定了双拼房的合证是一个长期持续的动作。 我根本不担心它对市场产生所谓的“冲击”，市场该怎样还是会怎样。以上还不考虑一种情况，就是现在双拼合证之后，限售期怎么算？如果是按流传说重新计算三年，那冲击就更小（有中介小哥现场回报， 非夫妻名下转移就限售三年 ）。

0 3 讲到市场走向影响。 有的观点说，政策现在这时候推“合 证”，意在释放房票，支持楼市。 我觉得也站得住，上面说了，2020年深圳定性双拼不能合证，3年后又能合，期间变的只有市场环境。 我个人认为，基于双拼业主持续的“维权”，以及主管部门对双拼楼盘的清理、规则的制定、相关办文的准备，都需要精力和时间，可以相信它不会是一个突然的“心血来潮”，而是有一个较长时间的论证。 但政策动机如何不论，不是最重要，结果最重要。理论上它能释放出成千上万张房票出来，但是实际上产生的效果会如何？ 我不敢乐观。这个和当前的市场环境，以及双拼业主的再购买意愿、购买实力有关。他们面临的现状是这样： 1）双拼业主腾出来了1个购房名额。2）双拼业主基本都没有了房贷名额，要再买房大体上要一次性付款，至少是好几百万 。3）（如果不卖房子）现在要不要买房子？4）如果要卖房子，卖不卖得掉？ 前两个是他们和同等条件下的单证业主所不同之处，后两个大家考虑的都一样。双拼房的业主是证多了一个，但他们又不是傻，单证的童鞋们现在都不买房子了，为什么会认为双拼的合了证就会忙不迭的去接盘？单证的房子现在挂盘都卖不掉，双证变成了单证（价钱还往上拔了）就能卖掉了？更何况，那些房子本来就存在于市场上。 再结合着我上面说的，合证办文的速度效率、合证所涉及到的费用……可以确定的说，双拼房合证，一定能释放出来一部分房票入市， 但数量会比想象的少，对市场的边际带动小 。除非是那种非换不可的改善型购房，不然他们的选择会和市场的主流买家趋同。 简单一句话，现在这个市场，连央行都托不起来，指望双拼的业主托起来吗？看今天这个政策，我们是不是要期待“认房不认贷”尽早出台？或者是期待二套房首付和利率赶紧下调？还是说，我们应该更加期待存量贷款利率下调？（不要光放嘴炮，赶紧下冰雹吧哈哈）

0 4 结论： 1）双拼合证是对的，但我更愿意理解为是一个解决历史遗留问题的“惠民政策”，尤其是它可能重新限售3年的条件下。 2）双拼合证只利好双拼业主，合证本身的意义要大过其它任何延伸。 3）双拼合证，我不认为损伤市场公平，根在限购，破除限购才是追求公平。 4）双拼合证，会和单证价格趋同，但最终要视乎市场承接力，以目前大环境看影响很有限。 5）部分的合证条件麻烦，很麻烦。 6）现在去淘双证意义为零，坚定坚持“三好三宝”标准锁定那5%。