7月18日，龙湖在深圳做了一场难得的产品战略发布。
上一次见到这样的产品战略发布，还是在疫情前。原因大家都知道，行业危机令大部分玩家都失去了继续产品创新的能力。
龙湖是少有的一家例外。
坦白讲，我有点小兴奋、大期待。发布会上，我几乎把龙湖即将落地到深圳的两大高定产品系——光明御湖境、龙岗青云阙，全部录了下来发给粉丝们看。
原因我认为，一是，龙湖的探索，呼应了当下房地产市场和行业的大变化。未来只有这样的开发商的房子，才值得放心买；二是，深圳的买房人在呼唤更好的产品，深圳的买房人也值得更好的产品。
龙湖给了这样的希望和信念。
今天和未来的房地产市场、房地产行业，顶级重要的大问题是两个。有一点不说大家也清楚，我们“住房短缺”的时代已经基本结束，房地产市场将出现“从有到优”的转变，即是从“有得住”到“住得好”。政策面也在倒逼这个时代更快地到来，未来大批量刚需型自住房将由政府提供的公房覆盖，商品房系统的开发中枢会整体上移。这将让市场出现大分化的结构行情，在不同的城市之间，同一城市不同的地段之间，甚至，同一地段不同的产品之间，房地产价值都会出现剧烈差异。分化时代的核心特征是“二八定律”，市场80%的资金只会买20%的好楼盘，“好楼盘”会继续表现出色，但差楼盘会迅速遭到冷落。前面的文章里，我们已经以前海几个网红盘的差异化结果，论证了这一点。未来我们要做的功课是，怎样才能选到“好楼盘”？“有房住”的时代，只需要看“地段”，但是“住好房”的时代，需要开发商的能力。不同的开发商，会表现出不同的水平，尤其是当下。当下的房地产行业，在经历“大缩表”，经营安全是开发商的头等要务，不是所有的开发商都能“活下来”，只有那些一直恪守财务纪律的“好房企”能活下来。仅仅是安全，熬过冬天，还不够，还要能够继续跑动，“赢得下半场”。不能再靠银行输血而是要靠自己造血发展，不但能够持续创新好产品还要能够持续提供好服务。这样的房企，才叫“好房企”。结论就一句话：对于买房，未来只买“好房企”的“好楼盘”。而相应的，开发商也只有在秉持安全的前提下，创造好产品、提供好服务，才能得未来。不是所有，甚至说，少数开发商才能全部做到，龙湖是佼佼者。经历了去年至今的交楼风波，我在之前的“好楼盘”买房框架里增加了一条铁律：开发商一票否，《买什么样的开发商才不会烂尾？》即是说，楼盘再好，如果开发商不能判断财务是否安全，也要果断弃掉。过去2年的市场经历会告诉我们，买龙湖这样的开发商，重要性何在。我觉得龙湖在本轮大调整中，表现出了至少四点跑赢大势的优异。成功实现了经营安全，初步完成了战略转型，稳定进行了安全交付，持续在进行产品创新。前两点，市场都很清楚了。在我眼里，这一轮大调整，龙湖是与万科并驾齐驱的“双星”存在——非“国家队”房企阵营里最耀眼的存在。不仅都成功活下来了，而且都领先了一个转型大身位。2022年，龙湖是全行业少有的“双增长”房企，并且连续7年“三道红线”稳居绿档，去年底提前把2023年海外债清偿，是目前行业内少有的保持境内外“全投资级”评级的房企。今年上半年，龙湖销售额达到985.1亿元（克而瑞统计），继续实现稳定增长。 龙湖目前已经形成开发、运营、服务三大板块、五大航道的战略布局，并且新业务都处在行业前列。比如商业地产“天街”，近年来声名鹊起。再如长租公寓“冠寓”，可能是行业内第一家实现盈利的品牌。而在过去这两年几乎可以说是“交房即维权”的行情下，龙湖是我听到的维权声最少的房企之一。今年上半年，龙湖交付了6.2万套住宅，遍及全国37座城市84个项目，有史以来最大。但龙湖实现了100%如期交付，其中约20%提前1个月以上交付，总体满意度超90%。一句话，龙湖活下来了，而且活得挺好。但这个成绩并非偶然，而在于管理层长期以来的自律与稳健。一个表现是，在行业充满诱惑的顺周期里，龙湖也没有做过大规模的收并购。
这些“长期主义”的动作，让龙湖还有能力继续进行产品创新。在去年11月，龙湖推出中国新一代高定产品系一一御湖境（也是本次落地到深圳的产品系之一），显示出对楼市大分化时代的最新呼应。讲完好开发商，我们来看好产品。龙湖是怎么努力做出更好产品的？
龙湖于2022年推出以御湖境、云河颂为代表的高端产品系，这是龙湖新一代高端产品系的扛鼎之作，不是每一个项目都能叫做“御湖境”。其一，御湖境“主打的就是一个稀缺”。全国目前布局的御湖境一共只有9个，深圳是第8个，而且只布局在高能级的一线和强二线城市中心区域。其二，御湖境拥有龙湖迄今最高的打造标准。御湖境产品规格主打一个“豪气”，比如引入PRADA绿、使用奢石、外立面可以精细到“毫米级”，以及借鉴纽约中央公园的理念等等。其三，奢华配套。对标“奢华酒店鼻祖”华尔道夫酒店，创造高端圈层生活。
（北京龙湖顺义·御湖境实景图）这些显示龙湖对房地产“从有到优”的洞察，并获得商业成功。北京御湖境1月28日首次开盘卖出15亿元，首开去化率约90%；泉州御湖境1月30日首次开盘揽金超12亿元，去化率高达95%；合肥御湖境去年12月29日首次开盘，至今年1月初在10天内销售额也达到10亿元…………首先是龙湖的豪宅基因。龙湖起家是豪宅，2008年就发布了中国首部《别墅标准》，领中国造墅风向。过去多年，龙湖一直是中国豪宅市场的重要存在。其次是龙湖的市场洞察。本次危机龙湖是在“危局”中发现“机会”，最终先人一步推出面向未来的新一代产品。开头说了对落地深圳的御湖境，我充满了期待。原因如下。深圳曾经是全国的“样板房”，无论是产品还是服务，历史上都是NO.1。但近年来，深圳极具代表性的住宅盘屈指可数。尤其过去两年，很多新盘交付出了问题，市场亟需好产品。以目前深圳的房价水平，说深圳人值得更好的房子，不算过分。落地在深圳的龙湖光明·御湖境和龙湖星玺·龙岗·青云阙，拥有上述的共性产品特征，还有自身的个性特征。对照上述龙湖“高定”产品系的标准，我们可以发现有两个“意外”，龙湖对深圳绝对是“另眼相看”。一个意外是，不是豪宅地段但做豪宅品质。御湖境主打一个“超级城市的城市中心”，青云阙系列也是布局强二线城市的核心区位，同样高端。但这两个地块，都是深圳人印象中的“刚需地段”。即便如此，龙湖还是落地了最高端的产品系。地段是刚需，品质是高端。
（上海龙湖松江·御湖境实景图）第二个意外是，不是豪宅户型但做豪宅标准。全国各地的御湖境全是大户！但是这俩项目都有90·70的户型限制。即便如此，龙湖还是完全配了同等的产品标准！户型是刚需，标准是高端。考虑到限价、限价、限价，等于说是：深圳的童鞋们，很快可以用刚需的价格买到龙湖第一号的豪宅！这说明了，龙湖为了深耕深圳，诚意满满，这是一次“品牌之战”。来看看光明的御湖境和龙岗的青云阙，都是什么打造标准。光明御湖境，光设计图纸就搞了足足36稿。选材方面，御湖境选用PRADA绿奢石爱马仕灰奢砖等高奢原材；其它所谓汉斯格雅、杜拉维特等全球一线品牌，也都All in。（深圳，龙湖光明·御湖境意向图）
（龙湖光明·御湖境销售中心意向图）
（龙湖光明·御湖境意向图）以我现场感觉，御湖境更偏“西风”，青云阙则是更偏“中式”，两者同样“高定”，但是产品差异化却是一出场就极为明显。这个盘的户型高拓实用，113平米单位可做到约14米南向五开间。完全创造了另外一种产品感觉。 简单总结说，龙湖进入大湾区9年，进入深圳7年，这次想带给深圳人两个更好的盘。这是龙湖的需要，也是深圳的需要，更是行业的需要。对龙湖而言，要完成自己的战略布局，有必要在超级城市之一的深圳落下最好的产品，这些产品，不仅仅是指冠寓为代表的长租公寓（龙湖已经落地深圳7000多间），还包括御湖境为代表的住宅产品，更包括以天街为代表的商业地产。对深圳而言，深圳人需要“好楼盘”，深圳人也值得更好的房子。让大家觉得那“500万”、“1000万”花得非常值。它如果在好的地段，有好的价格，那当然更完美，但最基本的前提是，它首先得是一个有诚意的“好产品”，不能大堂门你要侧身才能过，也不能没交楼就掉外墙。这座城市曾经出现过许多好楼盘，创新的火种完全可以不灭。对这个行业而言，同行者也需要看到有头部开发商，让大家重燃一些信心。危机并不都是冬天，冬天也不必然意味着煎熬，企业在冬天也可以不停止创新和思考。如果我今年去北京，我会非常想看一看顺义的龙湖·御湖境。同样，我也希望有一天，外地来深圳的同行问起我，我也能有底气地推荐深圳的龙湖·御湖境说，“那是一个很值得看一看的盘”。
朱罗纪约 8 分钟