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朱罗纪房子该买还是买，该卖也要卖
朱
朱罗纪//约 6 分钟
看我公众号的老粉知道，我更多会谈我自己关于房地产的方法论，而不是直接的给出一个买或者不买的答案。那个我自问没能力做到，我也不喜欢像李大霄那样，终日去预测底部。最新的决策层的政策信号，是过去几年里的最大逆转，意味着房地产再一次的全面支持时代来临，我想一定会比过去三年来任何一次都有更大的正面意义。这是个好事，正确的做法。这个正确就像我们2021年评价“拉闸限电”一样（犹记得当时有许多烂号讲那是一盘大棋——我们在向美帝输出通胀，代价是我们的孕妇自己爬24层楼，现在不知道那些号在哪里）。最好的时间窗口错过是错过了，但是纠偏还是来了。而我要说的是，这样的政策转变，对我们的操作策略，不起到任何作用。因为从这一波大调整开始起，我给到老粉们共同训练的重点之一，就包含了如何迎接政策逆转的这一课。政策出来后，我在第一时间给一些老童鞋们发出了“六个坚定不移”，那是我们持续几年在做的事情，所以也不需要过多解释大家就明白。现在这个敏感当口，同样不会改变。一句话：房子该买还是要买，不会因为它不支持鼓励就不买；该卖还是要卖，也不会因为它支持鼓励就不卖。对于买，是因为许多人、许多人心心念念的“房住不炒”，现在真的实现了。对于卖，是因为许多房子，本身就没有继续持有的价值了。讲两个问题。一是关于房地产的宏观大环境，二是关于我们的操作。房地产政策转变，能否改变宏观环境？不一定。关于宏观的事情，我个人建议普通交易者，就去读辜朝明的《大衰退》那本书，很好理解的一本书。前些日子，“资产负债表衰退”论很流行，很有幸，我在更早的时候为一些童鞋引用过了。我觉得现在市场上关于这个论断的讨论，各有道理，尤其是如何应对，有些经济大家的看法我是很佩服的。但是，治理是第二步的事儿，辜氏的论断最重要的一点是：用公式一般的语言描述了问题，比当年弗里德曼使用货币主义理论去解读大萧条，更有整体性、系统性的感觉。我们只需要懂其中一句话就够了：在资产负债表衰退过程中，个人的行动逻辑会从先前的“利润最大化转为负债最小化”。我觉得这个观察非常的漂亮，刻画到了我们现在市场上的众生相。其它的，怎么治理，是货币政策还是财政政策，不重要了，是上层的事。单凭政策再也很难逆转这一点，具体因素太复杂了，是以，本轮市场的调整我相信会是一个较长期事件。讲一个最简单的理由。房地产是全民的母资产，全线下跌下来，大致就相当于大动脉出血，想止住以及又想它活蹦乱跳，一定是需要大费周章以及很长一段时间，这个是任谁都要接受的事实。想着人民从当下的这个环境里快速抽身出来，立即“怀抱党章”冲进市场，恐怕是不太现实。也就是说，企业部门、居民部门，在未来的一段时间里，迅速的从“缩表”转向“扩表”，一定不是一个180度原地逆转的事件。无论什么政策，都需要给到大家一段消化和确认的时间。在那个确认完成之前，一切都不会有那么快，煎熬会持续。我的判断是，市场上绝大多数开发商，会继续坚定的“缩表”，快速的卖房子，而不是投资扩张。我也坚定的认为，他们这么做是无比正确的选择。万科、龙湖的做法我很欣赏。比如，最新的事件，龙湖在7月14日如期兑付两笔债券42亿，并已为8月到期的20亿公司债准备好了资金。这个投资者们认为，说明了龙湖还是有实力，但我认为反映出一点，龙湖还是在坚定的压降杠杆。有人说，今年开发商在买地了，是好信号。的确是好信号，但是，这个角度，我认为应该从补库存的逻辑去理解，而远远谈不上转向扩表。一个重要的证据是，观察他们的地售比。这个指标在正常时候在40%左右，但是现在普遍都在20%以下。我大概测算，龙湖今年上半年的权益地售比只有17%，万科全口径计算是20%多一点。说明了降负债、少扩张、确保安全第一，依然是最优先级事项。买地，是为了确保有地可以开发。是以，表现在终端市场上，开发商快速的降价卖楼，依然是不二之选。我强力主张开发商不要考虑什么劳什子“恶意降价”的管束，大胆降价，一步到位的降，降价才能把房子快点卖掉，降价才有钱还债，降价才有钱活下去，降价才有钱保交楼。总之，降价才有一切。市场的事情，虽然有时候不是市场说了算，但是说到底还是市场说了算。我的答案从来没有变过，在我看来，任何时候都是买房子的好机会。因为我的逻辑是微观的，唯一的功课就是找到值得买入的好盘。在市场最坏的时刻，我们都没有放弃在市场上寻找好楼盘，又何况是这个时候？让我指出一个最基本的事实：如果先前我们大部分没有买房的童鞋，你们的梦想是期望实现“房住不炒”，那么现在、眼下这个市场就是，一个近乎完美的、纯自住的市场。什么炒家，完全的都销声匿迹了，你请他们来他们都不来了。有钱人都干嘛去了呢？在忙着run，没那么快回头。所以，如果要寻求逻辑自洽，这时候应该是刚需当仁不让的入市买房了。原来要花500-600万才能上车的盘，现在400万就绰绰有余了。而且还没有跟你抢，遍地都是盘，也没有人涨价，所有的一切都是管制得死死的。如果只是为了买到一套房子改善生活条件、提高家庭幸福度，那显然是要买房子。至于房价，谁知道什么时候是底？但我们看到，市场完全不是这样。我想政策部门也会很纳闷，当初喊着“房住不炒”的人，现在都去哪里了呢？我的看法也很简单，如果你有很多套房，坚定的出掉一些货，把杠杆降到最低；如果你是置换，那么回到我们先前的“卖房三原则”里去。比如说，有一个外地粉丝最近在卖西丽的一个多层“老破小”，2016年350多万买的，现在大约450多万，不是很好卖。问我的看法，要不要继续等。这个属于我们最早讲的“卖房三原则”，我的看法是：卖掉一定是方向，但是具体何时卖掉，是一个技术活，取决于微观议价。总之，我不建议拿着这样的盘。如果你当初的买入逻辑是错的，那么，任何时候卖掉都是对的，能够在好一点的时机卖掉，是完美，不能，也不错。不可能都做的那么好。但如果说你的房子有很好的租金产出，你想着卖掉，换到更好的标的。我认为看个人的成本和杠杆，如果是我的话，我可能不会选择那么折腾。选到一个好的标的，需要很好很好的耐心。如果不是天上地下的差别，而只是席上地下的差别，没什么意义。1）对于自住者而言，坚定的买房子，这是很好的市场，不要管涨跌。是首套房或者是买一换一，那么就坚定的买/卖，不理会市场波动。2）如果是投资，要明白靠投资赚钱很困难。耐心是极其重要的功课，多数时候不做什么要比做什么更重要。你得学会花很多很多时间，选那一个标的。我身边太多这样的案例，包括一些资深的房地产投资者，倒在了“手里有钱就忍不住投出去”的坑里。3）不搏政策。搏政策的本质就是想抄底，所有的宏观经济分析，最终都是政策分析，这是它的魅力所在，也是它的欺骗性所在。这些是我自己的看法，也是做法。北岛和食指，到底谁是对的？能回答的是时间，只有时间。