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朱罗纪

光明的未来究竟还光明不光明？

朱朱罗纪约 12 分钟

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站在今天这样一个“百年未有”的大转折点上，我们来讨论光明这样一个“科学城”的未来价值。
经过这一轮房地产调整，许多人的心中产生了疑问：光明楼市还行不行？光明的未来究竟还光明不光明？
我个人坚定看好光明的长远发展。市场波动是常有事，是风险也会创造机会。如果这个城市/城区发展策略是对的，长周期的价值最终一定会兑现。
我认为光明在做“难而正确”的事。
让我们从一个直白但少有人深究的问题开始：深圳为什么要在光明规划一个超过0.5个纽约中央公园、接近3个深圳人才公园的科学公园？
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以深圳这么宝贵的土地资源，官方显然不是一拍脑袋就拿出2平方公里的土地来搞公园。这个背后显示出深圳对光明的期待，是一片完全不同的热土。

关于光明的规划，网上有很多资料，我们只用大白话讲自己的理解。我觉得光明区区长邱浩航提炼得最为通俗易懂：“光明科学城的建设有两个重要命题，一个是‘科学’，另一个是‘城市’”。把光明的这两点搞懂，就能看懂光明。
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在“科学”这个方向上，光明相比于深圳其它城区，有两个“大不同”。其一，光明的定位是深圳唯一；其二，光明是前沿科研型竞争。
众所周知，2020年之后，光明的定位是“综合性国家科学中心”，上升为国家战略，到2035年要“成为具有核心竞争力的世界级科学城”。依权威解释，科学城处重点解决的是“从0到1”的基础科学课题，是代表我国未来参与全球科技竞争与合作的核心力量。
全国这样的“科学城”，只有6个，深圳只有光明这一个。它的底层逻辑，折射的是深圳乃至国家必须转向“科创驱动”的大战略。
在产业方向上，光明重点选择的是信息、生命和新材料三大战略新兴领域。这都是目前全球争夺极为激烈的部分，其它城市/区域也在做，但是光明的做法不一样，不同于传统的“企业创新-成果转化”主导，光明的探索是以大科学装置推进的。
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今年4月，中国科学院院士、哈尔滨工业大学校长韩杰才说，大科学装置已经成为推动现代科技发展的重器。“大科学装置可以汇聚世界一流科学家进行科学研究，只有科学家聚集在一起才可以聚焦解决大科学问题”。
据公开信息，光明在这方面已经取得了重大进展：
“光明科学城建设已经起步成势，科学集中度显示度快速提升。作为大湾区综合性国家科学中心先行启动区，99平方公里的光明科学城集中布局了24个重大科技创新载体，包括9个大科学装置、11个前沿交叉研究平台、2个广东省实验室、2所研究型高校。推动形成国际化前沿技术研发机构群，策源原始创新，加快形成重要的国家战略科技力量。目前，光明科学城启动区项目已进入安装调试阶段。合成生物研究、脑解析与脑模拟大设施土建工程竣工验收，材料基因组开展设备调试，超算二期开工建设。鹏城云脑Ⅲ列入国家“十四五”重大科技基础设施项目，深圳湾实验室、南科大光明高等研究院等一批科研机构纷至沓来。20余支院士团队汇聚，超4400名科研院所人才进驻，147项国家、省、市重大科技攻关任务紧锣密鼓推进……。（光明区政府官网，2023.2.15）
我理解，光明科学城所代表的竞争，就是知识经济的竞争。本质虽和南山科技园一样，但是显然是它的2.0升级版。是原发性的科技创新的竞争，也是尖端人才（科学家、工程师）的竞争。
一个科学家突然之间的发明/发现，效果真的抵得上千军万马。在未来某个时刻，它将创造出指数级暴发的财富。这方面，最有代表性的，就是芯片发明之于硅谷的壮大。
备受关注的科学家颜宁回归，是一个极好的说明。
在今年3月，颜宁获聘担任“深圳湾实验室”主任，而在4月，又获聘担任深圳医学科学院（筹）创始院长。
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很多童鞋不知道的事，重量级的“深圳湾实验室”地址是在光明，不是在深圳湾，它是首个正式入驻光明科学城的重大基础研究机构。
颜宁的案例也说明了，光明科学城模式的探索，的确有助于深圳吸引全球的尖端人才。除她之外，还有不少。数据显示，目前仅这个实验室已聚集了1300多位名各层次人才，其中稀缺高层次人才超过100人。
综上所言，光明和深圳所有的新区都不同，它不是深圳新区里的“又一个”，而是一个完全不同的ONLY.1。
对于科技创新与房地产的关系，简单说：科技知识会创造巨大的财富，这些财富会回馈到周边的房地产上，从而带来房地产价值的剧增。远者可以参考与深圳极为类似的芝加哥，近者则可参考美国硅谷的案例，房地产价值超过纽约。最近的，当然是南山科技园了。科技创新可以创造出巨量的富人，这是光明未来的期待之一。
02
正因上述的“科学”价值，深圳对光明的期待可谓极高。这一点，影响了光明在“城市”方向上的塑造设计，放眼深圳40年，没有任何一区有如此“中央公园”级的大手笔规划，包括深圳湾，都没有。
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这是光明的另一大稀缺价值——生态人居价值。
光明生态人居价值有多猛烈？
众所周知，深圳是“千园之城”，公园数量和密度均领跑全国。截至2022年底，深圳的公园总数达到1260座，人均公园绿地面积达到12.58平米。
而在光明，99平方公里的土地上拥有各类公园279座，未来还将建设郊野径150公里、骑行径150公里，形成贯通全城的绿色慢行网。如果各位常到光明的话，会立即认同我常常的说法：“光明的未来遍地是公园、大公园套小公园”。
光明不但是公园数量最多的城区，而且是还是单体公园最大的城区。
科学公园总占地面积约208.1万平方米，是深圳目前最大的综合性公园——面积是深圳中心公园（147万平米）的1.4倍；是深圳人才公园（77万平方米）的2.7倍，是纽约中央公园的超过一半。
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（来源：科学公园效果图/光明区建筑工务署）
科学公园的规划包含了众多的重要建筑，比如：
约13.5万m²的深圳国际美术馆（暂定名），由中国工程院院士、中国建筑设计研究院总建筑师崔愷主笔设计，已经动工。
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约13.45万平米的深圳科技馆（新馆），由扎哈·哈迪德建筑师事务所执笔，年底竣工。

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约9.5万m²的日之湖，约1.4公里的环湖岸线，一条连通南北的生态体验廊道等。Image
万人体育馆——科学城体育中心（在建）位于科学公园北侧，包含座位量达1万座的体育馆，是辐射深圳北部的高端体育综合体。
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在我推断，这么大规模的科学公园，绝对不单单是一个公园，而是整个城市的中心。它对城市的意义就像当初的纽约中央公园一样，随着时间的沉淀，成为了城市的象征！

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（纽约中央公园）

千万不要觉得做到这一点很简单，在我看来，光明以公园为中心的规划，恰恰同样流露了光明和深圳其它任何一个区不同的设想！
如果要吸引到全球最尖端的人才，打造一个科学家最喜欢的“科学家之谷”，那么就要做出来一个和以往区域都不同的“城市”来。光明如此的规划，在过往的城区里不曾见到。
在房地产价值上，以往案例证明，它可以给人们带来巨大的甜头——纽约中央公园所开创的POD（公园导向开发）模式，不但带动了纽约整个城市的经济发展，而且还成为后世的一种城市开发模式。
据纽约Appleseed咨询公司评估，在2014年纽约的城市税费收入中，归属于中央公园自身及其正外部性影响所创造的价值总额约为10.45亿美元，占到全市收入总额的1.82%。
据房地产评估和顾问公司米勒‧塞缪尔统计，在紧邻中央公园的第五大道沿线的公寓中，同一座建筑内能看到中央公园风景的房型比不能看到的，单价高出约1.4万美元/平米，中央公园的景观溢价超过75%。
后世因为重要休闲公园建设而带动沿线房地产价值大升的典型案例有谁？
有美国的高线公园，有韩国的清溪川（有兴趣的童鞋可以搜索一下，这两个都是举世闻名的城市设计典范、改造典范以及房地产开发典范），也有深圳的深圳湾15公里滨海长廊！当年深圳湾15公里滨海长廊的建设，直接带动了深圳湾南区成为豪宅天花板，并且至今还是深圳的城市名片。
03
谁将是未来深圳版“中央公园”的头排呢？
满京华·金硕华府，在光明为世界一流科学家打造一个家。
满京华·金硕华府项目位于光明中心区，交通位置便利。从项目出发，乘坐6号线仅用3站抵达光明城站高铁站，可换乘13号线、广深港高铁等多条线路。
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其中，号称深圳“科创线”的13号线，直接连接深圳湾-科技园-光明，-再到松山湖，连起一条“深莞科创走廊”，这也正是光明为何吸引了那么多的“南山青年”前往的缘故。
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（13号线全局图 ，图源：深圳市轨道交通）
这个项目拥有如下稀缺价值。
1）满京华·金硕华府项目位于光明“科学环廊”的重要节点，这注定它在光明科学公园板块的独特价值。
光明科学环廊是以公共交通为主，强调慢行交通，串联中心区公共服务、居住、商业等功能组团的地面活力街道，将构建科学家之间、科学家和市民之间日常的交流场所。
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（满京华·金硕华府与“科学环廊”关系，供参考）
2）作为科学公园的头排产品，满京华·金硕华府主打的就是公园C位！
占据科学公园头排的绝佳位置，为满京华金硕华府再加分。
这个项目距离科学公园仅一路之隔，无遮挡正望，相当于ONE 57和纽约中央公园的关系、或者半岛城邦和深圳湾的关系。居住于此，业主可以第一距离享受深圳最大公园的红利。
此外，光明“大公园套小公园”的生态优势也为满京华·金硕华府共享。项目周边还有五大公园环绕，包括3.5万㎡的狮山公园、9.4万㎡的东周文化公园、10万㎡的开明公园、56万㎡的新城公园等。尽显光明底色。
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（满京华·金硕华府与科学公园关系效果图，供参考）
3）满京华·金硕华府是深圳光明体量最大的楼盘之一，是罕见的近百万级城市综合体，更是科学公园板块的第一大盘。
近百万级大盘的体量，是满京华·金硕华府成为配套集聚地的原因。项目整体分为七个地块，集高端住宅、创意街区、商务办公、城市地标于一体。
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（满京华·金硕华府大城综合体效果图，供参考）
4）“光明之山”的地标感。
满京华·金硕华府规划高度195米的地标写字楼，沿光辉大道规划的3栋塔楼，未来将成为区域性的视觉坐标，都市天空里的“C位”。
项目第一高以世界上最大的钻石“光明之山”为设计灵感，倒金字塔型的冠部造型结合泛光设计，使整个建筑在本片区内如同高耸的灯塔。
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（满京华·金硕华府地标写字楼效果图，供参考）
5）满京华·金硕华府将为科学公园板块带来最成熟的商业配套。
作为近百万级大盘，满京华·金硕华府汇聚了片区内最丰富的商业、教育和公共资源。其一期巨大的人流量将吸引优质商家入住，让项目成为科学公园板块商业配套最早落地、也最成熟的项目。
项目家门口便有约30万㎡的旗舰级商业集群，包括星河coco city、万达广场、龙光蓝鲸世界等四大商业空间，满足业主多重生活场景。
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（满京华·金硕华府街区效果图，供参考）
6）满京华·金硕华府拥有光明稀缺市政配套。
超级大盘的市政配套，也是“顶配”，满京华·金硕华府将成为光明配套最集聚的项目之一。
除了位处科学环廊之外，项目还配置了“一馆三中心”的公共市政配套。3公里范围内，包括科学城体育中心（在建）、文化艺术中心和光明区图书馆。
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（满京华·金硕华府效果图，供参考）
7）满京华·金硕华府拥有“15年目送式教育”。
项目不仅自带幼儿园，周边也配套了6所小学，包括中山大学深圳附属学校、光明区荔园学校等多所九年一贯制学校。
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（声明：对项目周边教育配套资源的信息来源于深圳教育局官网，介绍旨在提供相关信息，请自行与相关单位/部门核实；幼儿园及周边学校的名称、建成时间、开学性质，办学现模、学位设置、开学时间、招生条件、收费标准及招生区域判定等均未确定并存在调整可能，出卖人对此不作任何承诺，具体以政府教育主管部门及校方颁布的最新政策为准，教育设施与社区间的招生对应关系由当地政府对应主管部门确定（纯私立教育设施除外），与两者间物理距离无直接关系。依据教育主管部门公示，社区临近的教育设施、可能不对本社区招生；或一个教育设施通常对应多个社区，本社区不因临近或其它原因享有优先就读权。）
04

回到开头，我认为光明的做法是正确的，难而正确，在深圳有重大独特性。它同时拥有“科创驱动”+“生态人居”的双重优势，这一点，不仅在全国，在深圳都是非常罕见的。

实际上，这些年光明的发展，已经在日益验证它的策略是对的。

我们看它的经济发展、企业人口导入，乃至公共建设，可以说都在突飞猛进，下面的事实强有力的说明了这一点。
1）光明的GDP增幅过去5年远超深圳！
对比来看，2018-2022年，光明GDP年均增速约8.8%，远超深圳的年均约5.6%。

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2022年，光明区实现GDP1427亿，排在深圳第7位，地均GDP为9.2亿，都超过坪山区，并在飞速追赶更强者。

目之所见，光明GDP的快升无任何中止迹象。2023年，光明区GDP目标是增长7%以上，固定资产投资完成900亿元以上，力争上市公司数量突破50家。

2）光明是深圳人口增幅第一城！

大家注意这一点：无论是过去10年的人口普查，还是过去5年的人口变化，光明都是深圳11个区的人口增幅NO.1！

2010-2020年，光明常住人口从48.14万人增至109.53万人，增幅高达130%！全市各区第一！而2018-2022年，光明常住人口从62.5万人增至111.6万人，增幅高达79%，同样是全市第一！

截至2022年，光明区人口密度大约已经超过了7150人/平方公里。以目前的企业导入速度，破万是时间问题，地铁13号线的开通将是一个加速器。

3）光明是高新企业的优先流入地！

一个不争的事实是，光明已成深圳高新企业总部的优先选址。近年来，南山企业掀起一场登陆“光明顶”的运动。2017年振邦智能迁入、2018年迈瑞医疗迁入，2022年开立医疗迁入……

公开数据显示，截至2022年，光明企业总数量超6.1万家，其中国家高新企业1486家。深圳500强企业榜单中有不少就在光明，如欧菲光、TCL华星、卫光生物、得润电子、贝特瑞、亿和精密、飞荣达、莱宝高科……

这些企业不仅数量在线，含金量更在线，很多产业都是和我们上面说的一样，是“面向未来”的产业。深圳全市20个战略性新兴产业集群中，光明占7个；信息、生命、新材料三个重点学科内，光明拥有年产值百亿元以上企业7家。这产生了一个结果，让光明区短短五六年时间，战略性新兴产业增加值占GDP比重从34%提高到60%以上！

事实是最好的说服力，这也是我所说的，光明的发展策略是“难而正确”的，这个正确引导了事实的发生。并且，它还将继续发生。

规划、策略、独特性，以及事实，共同构成了我对光明的“长线乐观”逻辑。

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