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朱罗纪两颗“深水炸弹”
朱
朱罗纪//约 5 分钟
一个是李嘉诚旗下楼盘亲海駅II“平爆价”卖楼，打7折甩卖。我大概了解了这个盘，以深圳人的眼光，已经不觉得有什么贵的了。综合媒体报道，亲海駅II首批132伙，折扣率约为18%至19%，折后每套总价由约290万港元至1114.3万港元。最便宜的开放式单位实用面积210平方呎（约合19.5平米），扣除18%折扣后，折后总售价为290万港元，折后每呎价约13810港元（约合13.68万元人民币/平方米）。
这一售价较周边目前在售二手房便宜了30%，观塘的二手屋苑实用呎价一般由14000港币-17000港币不等，贵一点的海傲湾17518元，便宜点的Peninsula East14587元。而同为长实集团旗下的丽港城，实用呎价则在11219-23843元之间。打了7折之后，这个价格甚至回到了7年前。让本来就已经“风雨飘摇”的内地房产人，又郁闷个半死。网上是两种声音，一种观点认为，李家看淡香港楼市，所以劈价减仓，理由是利息高、经济淡、信心弱。而另一种观点则认为，是这个盘不好，所以劈价卖，理由是李泽钜在上月底的年中业绩会上还在释放积极信号：香港“我们认为应该在逆周期买地或置业，现在的时机比3年前稳阵（稳妥、安全）”。而且，长实不缺钱，不存在流动性问题。根据2023年中报，长实集团1年内到期借款仅约92亿港元，而银行结存及定期存款约438亿港元。我必须要说，看懂李家的策略很难，我表示看不懂。现在回头看超人2014年做出“卖卖卖”的决定，惊为天人。我当时拥有“清澈的愚蠢”，认为那就是“在商言商”，为他的超级高明的公关智慧所败。由此，单在这件事，我倾向于认为，长实7折，应该是前者，看淡香港楼市所故。但如果要我来描述，我更喜欢用长实执董赵国雄的话来说：“（钱）不要赚尽、不用赚多”。类似话在2014年时出现过，“不赚最后一个铜板”，是李超人经营智慧中非常重要的一部分。以目前香港市场看，大差不离，应该是走和英、美、韩国等发达经济体同样的路径，高息环境之下，楼价趋跌，英国、韩国都已经跌了，美帝已经跌过一波又反抽了。体制完善成熟的经济体，商业周期的起落并不难判断出。至于说李泽钜的“抄底论”，我倾向于如此理解：这个和个人换仓类似，人不与行情抗，行情趋淡，该劈价还是要劈价，你卖得低，但你回头买得更低。闪跃腾挪之间，拿到了更优质的货仓。是以，判断是一回事，行动是又一回事。但长实让我羡慕之处，不在劈价，不在抄底，而在两处。一者，他能7折卖楼，港府竟然没有以“恶意降价”叫停他。二者，长实的现金是真够用，别说搞“三道红线”，就是搞“六道红线”他应该也能扛得住。碧桂园是第二枚深水炸弹，同样是炸弹，长实炸市场，碧桂园炸自己。今天碧桂园旗下多只境内债走低，截至下午1:43分，一个跌超33%临停，2个跌超11%，2个跌超8%，另外2个分别跌超5%、3%。
原因在于一则市场传言，有关佛山市工作组进ZHU碧桂园的传言。财联社后来报道是，“传言不属实”。其一，类似境内债大幅杀跌不是一日两日，而是从7月中下旬就开始了，尤其是中报业绩在一季报“稳健”的基础上“预亏”，大跌已经发生了好几次。市场担忧一直在发酵，而公司没有更实际的行动扭转。其二，按正常逻辑，类似对公司股价产生重大冲击的“传言”，一般都会有公告声明，但是至今还没见到，实属奇怪。其三，今年前7月销售数据危险。据公告，7月碧桂园权益销售额120.7亿元，同比下滑59.92%，前7月权益销售额1408.7亿元，同比下滑34.55%。“入不敷出”是一定的事，这加剧了市场担忧。其四，以当前市场情势看，碧桂园很“吃亏”，原因在于他的土地储备依然多在非一二线，最难卖的那类。这意味着他的流动性，没有外部输血，会和恒大当时的处境很像。总之，在7月31日碧桂园公告时，那里面的措辞——尤其是那句“同时积极寻求政府及各方监管机构的指导和支持”——已经令我感受到了危险在快速的逼近。在当日恒大倒下时，我说是房地产版的“雷曼危机”，应当及时的承认就是房地产危机的大爆发，并且果断的介入。但当时主流观点依然觉得恒大和雷曼完全不是个儿，我是危言耸听。但是从那之后发生的这一切，可以说已经验证了我的看法。今日再到碧桂园，倘若再发生同样的事，4家5000亿+级的巨头，倒下3个。这就像灾难片《2012》中方舟第二次撞冰山，方舟能扛住，房地产行业扛不住这样的第二波冲击。尤其是在今天这样一个信心极其敏感的当下，一系列大救市的政策正在快速出台，期望能够“稳住”房地产。巨头们的再次暴发危机，会令当前稍有起色的市场信心一夜之间再下冰窖。也许企业在过去的发展过程中，有自身的错误——比如对照长实以及香港开发商常年来的稳健策略，内地的开发商的确是“三高”模式太过于激进，这一点行内并非没有过警告。但是，普通的投资者们在讨论类似事情时，普遍是默认了一个奇怪的前提：政策是没有任何错的，错都是企业的错，自然，有今日之“恶果”，也应该无怨无悔的“自食”。其实不妨放开一点，既然是开发商自食其果，那么，就放开手让他们去自救。首要一点，如我先前所言，把定价权先还给开发商，让他们也能学李泽钜的亲海駅II，直接7折卖楼，不行就五折。只有卖不掉的楼盘，没有卖不掉的价。不能既不对人施以援手，又不允许他降价自救，活生生的把人磨死。其二，放开一切过往的限制性行政干预，让开发商在血与火的竞争中，自己拼一个未来，亦或是得一个“穷途”。