全新的时代环境，要求我们每一个大小投资者，都要尽快从过往20年的“大周期”思维里跳出来。但是据我观察，大多数从事房地产投资的散户，不但还没有做到这一点，更是还没有意识到这一点，大家依然沉浸在或者说渴望过往的大周期还没有结束，或者说能够再来一回。
注意，我这里说的是房地产投资，它包含很多，除了住宅外，还有商铺等等。既然是投资，那么它就只针对“有钱能够进行投资的人群”。如果你只是一个要买房自住的人，不属于我们讨论的范畴。
简言之，投资者要从过往的“大周期增值思维”快速转向未来的“小周期安全思维”，并据此寻找新的投资品种。在这个条件下，我的判断是，未来投资“安全第一”，商铺将有希望成为新的长线资产！所谓房地产的“大周期思维”，就是以高杠杆+高增值作为核心特征的操作路数，而转向“小周期思维”，则是以低杠杆+租金产出为核心特征的操作路数。这一轮房地产的大周期到小周期的切换，个人的操作思路和开发商是一模一样的。这一轮波动，开发商已经普遍从过往的“三高”操作快速转型到“开发与经营并重”，通过不动产经营获得稳定、可持续的经营服务收入。对个人而言也是一样，过往的大周期，大家买房子看重的是高增值，哪里涨得快买哪里，并为此敢于高借贷——本质上也是开发商的“高杠杆”模式。所以会出现一个结果，明明大城市的住宅普遍租金回报率低到只有1.5%，完全覆盖不了按揭利率，但是买房人都不CARE，是因为大家都预期城市和房地产的价值会持续有高增长。拿股票打比方，就相当于你买一只市盈率有50倍的股票，你看中的绝对不是它的股息率，而是它的高成长性。但一朝你预期到这个高成长性不再，股息率就会成为一个极其重要的择股指标。我们现在所处的环境，最根本的变化就是这个：从国家到城市再到房地产，增长会依旧，但是高增长已结束，并且不确定性在加大。要说我们散户的微观投资操作，不受影响是不可能的。市场第一个变化，就是“二八定律”（所谓的“结构化行情”），只有20%的城市、20%的地段、20%的楼盘还有增值价值，甚至20%都多了，个人去选盘，只能锁定那前10%乃至5%。这意味着，像深圳未来的住宅市场，大部分买房人未来都要接受以“自住品”去买房。另有一点，在那前5-10%的住宅产品，会非常难选，并且大部分人我想未来都会失去参与机会。市场第二个变化，鉴于上面的第一个变化，投资型购房人的投资思路必然会转向：从增值思路转向租金思路。因为预期未来的高增长不再，人们的整个投资思路会偏向安全性操作，以获得稳定、可持续的现金产出作为判断标尺。绝不敢再使用高杠杆去搏，而是Cash is King。有可预期的现金流产出，将成为未来很长一段时间内不动产投资最为重要的标准。假如你现在手里有200万或者更多一点的现金，那么，如果能够找到一个预期跑赢三年定存的品种，就是一笔很成功的长期投资。这是我们应对低增长、不确定的新选择。面对如此高度不确定的环境，我个人极力主张，个人投资者要确立“安全第一”的操作思路。必须要低杠杆买入有现金产出的不动产，以此获得稳定的“睡后收入”，增厚家庭在低增长周期中的安全性！在讲这个商铺的投资价值之前，我们先说清楚几点前提条件。1）买商铺和买住宅是完全不同的两类人群。人们买住宅不一定是投资，可能是第一套房，只是想着有个住的地方。但是买商铺的人，一定是投资，基本上在本地城市一定是有了自住房才考虑的事。这注定了这两类人群，考虑的完全不一样。买住宅，你总归会考虑到这个盘好不好住，但是买商铺，评价标尺只有一个：回报率！非常简单！就像炒股一样简单！2）商铺有极强的稳定性。商铺和住宅投资完全不同，住宅有极大的波动性，我们正在经历的就是。但是商铺的增值高度依赖于经营，只要经营不发生重大变故，它就会一直拥有极强的稳定性。这也是为什么很多良好地段的商铺（尤其那种转角铺），10几年都是一个店。所谓“一铺养三代”，说的就是这个意思。对于我们现在所处的时代来说，这个稳定性极其难得。很多外资机构来买中国的资产，优选就是商业地产、物流地产这些，并不是住宅。3）商铺一定是长线投资。个人买商铺就像开发商做商场，你算租金回报，他算NOI，年化6%，12年回本，不看增值看能力，看有没有能力持续经营好。住宅的逻辑不一样，你买个住宅，哪怕是1.3%的回报率，如果预期住宅供应短缺，你也照样敢高杠杆上。商铺不行，要长期守着。我觉得巴菲特讲的“农场”论非常经典，“如果我买了一个农场……就算我在一边盯着，农作物也不会涨得更快，我在旁边喊着加油、加油，也于事无补……我在意的是保证农场常年轮作……收成越来越好，而结果大体上也如此。”4）商铺的现金产出要远超住宅。上面说了，如果是以“安全逻辑”，只有极少部分的住宅有价值，但是很难选。而相应之下，非住宅，比如商铺、写字楼乃至小产权房，租金回报率要远超住宅。比如深圳今年上半年的住宅租金回报率是1.32%，但是商铺有不少都可以做到4-5%，超过社会无风险收益率。华发新城·商铺将在最近公开发售，这个项目位于华发冰雪世界，是深圳最大人才房楼盘华发新城的商业街铺部分，因此也是第一个面市销售的深圳“人才房底商”。项目一共只有大约100套临街商铺，建筑面积约在30-124平米，预计均价约在6万/平米，而租金以周边街铺水平至少在200元/平米/月以上。项目有至少七个独有的优势价值，值得为有兴趣的小伙伴们捋一下。第一，华发新城·商铺所处的区域是最新崛起的“西部新商圈”。华发新城·商铺的区域就是万众瞩目的“大前海”范围，拥有“三城一港”的国家级战略规划叠加优势。超过10平方公里的国际会展城、超过7平方公里的海洋新城、超过130万平米的华发冰雪世界，未来将会打造“双千亿”产业高地，带来高达700万的综合人流。这里未来定位国际一流的空港都市区，是深圳西部的中心，随着各项规划的落地，未来5年内，这里就将崛起一个全新的大型商圈。华发新城·商铺作为华发冰雪世界的一部分，将会零距离享有数百万人流缔造的商业机会！
（“三区一港”规划图）第二，华发新城·商铺坐拥冰雪世界“百万级生活圈”。华发冰雪世界是深圳重大项目，也是深圳走向“国家消费中心城市”的一个拳头产品。项目体量一共超过130万平米，主打综合体大城概念，业态非常完善。包含约30万平米住宅——华发新城、约74万平米总部办公群——华发广场、约10万平米商业——华发商都、约10万平米世界级TOP1的滑雪中心——华发冰雪中心、约5万平米高星级酒店——冰雪主题酒店等等。项目融合居住、商办、商业、公寓、娱乐、教育等六大业态于一体，未来会自成一个百万级的商业生活圈。想一想，有百万级的人流在这一小块土地上生活，未来可以创造出无限量的商业交易机会。一个商铺身处其间，可以拥有丰富的想象空间。
（华发新城效果图）
街铺做的一定是社区生意，因为附近的居住人群及消费力非常重要。在华发新城周边现在有三个商品及人才房楼盘，分别是华发新城（单价约3万/平米）、云海臻府（单价约4.6万/平米）、会展湾雍境（单价约4.8万/平米）。据测算，住宅总量大约7500套，居住人群大约超过1.8万人。但是，可以预期的商铺街铺供应却极少，只有大约153个单位。也即是说，华发新城·商铺在拥有丰沛的潜在社区消费力的同时，还拥有供不应求的高稀缺度优势。尤其还需要特别指出的是，按深圳现行规定，人才房一定是高自住率（超93%）的楼盘。这意味着这些街铺未来面对的人群消费，是确定并且可观的，商家可以通过提供更好的产品获得很好的回报。确定的生意模式极端重要，上面说了，商铺最重要的是能租得出去，并且长期持续，这样才有希望跑赢无风险收益率。所以，寻找那个确定性，就是商铺的“退出通道”。也正是因为这一点，商铺投资对微观地段的要求非常高，尽可能最大程度的便利到客户，商家才能赚到钱——房东才能租出去。华发新城·商铺的微观地段价值极高，拥有良好的归家动线。重要优势之一是，它在地铁归家动线上，是妥妥的地铁铺，距离12号线海上田园南站只有150米，而冰雪世界本身也在20号线会展地铁站上盖，可以说享受到双地铁的一级商圈辐射。比如看下面这个动线图，最靠近地铁的转角铺，完全就是很不错的星巴克/麦当劳的选址，出租的确定性是极高的。这是华发新城·商铺的另一个肉眼可见的重要优势，项目1.5公里范围内有三大教育配套，一个是自带的72班幼儿园，一个是9年制的92班学校，还有一个54班小学。虽然大家常说，商铺被线上电商冲击得七零八落，但是如果微观客流选准，线下生意依然有许多不能被线上替代。教育培训就是其中一个，看下面的位置图，04地块的街铺做教育方面的生意，一定可有旺盛的家庭及师生客流。这个街铺的平均售价大约是6万/平米，只比周边的商品住宅高25%。但是，以周边街铺（西荟城、京基百纳等）平均都在300元/平米/月水准比较，如果计算为250元/平米/月的话，华发新城·商铺的租金回报有机会可以达到约5%！不但远远跑赢同区域的商品住宅，而且还能跑赢三年定存！这些街铺是少有的70年产权铺，和周边同类商铺相比非常有优势。并且所有层高都高达5.4米，超越市场大部分商铺高。而且使用率很高，一层商铺的使用率在96-98%，平均高达97%。现在这首批只推85个稀缺的商铺，正在面向市场发售，手中有闲钱又高度关注确定性的童鞋，建议高度关注！我们做出的这些分析，都是建立在“低杠杆”乃至“零杠杆”的基础上。因为商铺投资，贷款利率比住宅高。而且，由于未来的预期不明朗，是以，我的观念是，手中有闲钱的实力派投资者，一定要保持低杠杆，最好是不要杠杆。我计算的回报率，也是在全款支付的条件下计算的。这是面向未来不确定的一项长线投资，我们的追求目的是获得可持续的、能够跑赢无风险收益率的长线收益，所以，关注度是商铺的“可租性”。所以，它注定不是属于大众的产品，而是属于那类有闲钱无处可投的买家。如果你手头恰好有这样一笔200万的资金，在深圳，你一定买不到一个商品住宅，但你可以一次性买一个30平米的小街铺，以此获得一笔稳定持续的租金收入，让自己的家庭在未来的不确定时代里，得到更多的安全垫！对华发新城·商铺感兴趣的朋友，可以扫描下方二维码进群了解更多信息。
朱罗纪约 9 分钟