房地产是怎么暴雷的？

上一篇文章（卖房的钱去哪了？）喜欢的人很多，我的出发点是看房地产企业赚的钱去了哪里，因此用的是企业赚的现金与企业支付的现金做匹配。实际山这么直接匹配并不合适，只是一种宏观印象。要想知道为什么有些房地产企业资金链断了，我们必须把企业所有的资金流动都要梳理一下。

对于一家公司来说，资金来源包括三大块：一是股东投入，也就是股权融资，这是最基础的资金来源；二是借款，包括债券融资、银行借款等；三是企业赚回来的钱，也就是第一篇分析的万科十二年间赚回来的34791亿元。

股东投入上，我们A股很早就不让直接股权融资了，但是万科旗下子公司融资1641亿元，主要是旗下子公司的股权融资。

再看借款，万科2011年至2022年债券融资10202亿元，同时期间还债7944亿元，借款净流入2258亿元。不过这里净流入2258亿元，其中2019年到2021年这三年是净流出209亿，也就是房企融资最困难的三年，像万科在三道红线的压力之下，债券融资都是净流出的。

对于万科来说，十二年间实际现金流流入是38690亿元，而第一篇里实际流出现金是33470亿元，差额还有5220亿元，差额为正说明万科不至于没钱支付债务，地主家还有余粮。

那么恒大、融创、碧桂园们究竟是怎么暴雷的呢？

对于所有暴雷的房企来说，三道红线是直接导火索，房价持续调整是核心原因。

2020年三道红线刚出来时，三道红线靠前的公司几乎全部暴雷了，无一幸免。为啥三道红线威力这么大？因此触及三道红线不能借款融资了，对于房地产企业来说，融资是最直接的资金来源。

为啥恒大最早暴雷，恒大之所以这么激进，核心是因为17年引入1300亿战投，并且做好了回A股的准备，他是按这个来拿地的，结果回A不成，战投坑了一堆，又有三道红线，瞬间暴毙了。用拿地金额感受一下，恒大2020年拿地金额918亿，排名第五，2021年几乎不拿地了，排名100名开外。没钱拿地是地产企业要暴雷的领先指标之一。

本来即使有三道红线，房价如果不跌，房产销售额还能维持，自然可以通过房产销售填补窟窿，但是房价挺不住，销售额大幅下滑，这大概是碧桂园也没挺下去的直接原因。碧桂园21年、22年、23年1-7月销售额分别为7588亿、4643亿、1749亿，分别下滑4%、39%和39%。

其实各位想一想，对于房地产企业来说，想有钱，要么增加融资，要么增加销售，对于之前杠杆不高的企业和国企，销售下滑了，继续融资就可以度过难关。对于之前杠杆率高的民企，毫无疑问死路一条，销售下滑，融资没有。

但是杠杆高是原罪吗？上一轮房地产大牛市一堆民企地产提出千亿目标，这些民企几乎全部暴雷了，激进的民企地产几乎无一幸存。核心还是上一轮房地产牛市诱惑太大，很多老板忍不住跟了，如果你不跟，你就不会被割。

回过头在看看2023年1-7月中国房地产企业的拿地金额排名，几乎清一色国企。