朱罗纪“大招”终于来了，认房不认贷！朱朱罗纪/2023年08月25日/约 5 分钟 等了差不多一个月，“大招终于来”了。一是，住建部、央行、金监总局联合发文，终于确认可以“认房不认贷”。二是，住建部、财政部、税务总局联合发文，确认居民换购住房继续退还个税。可以做几点分析。011）政策部门打通一致。回溯看。7月24日，高层会议决定“适时调整优化房地产政策”。随后，7月27日，住建部召开企业座谈会，提出“进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款‘认房不用认贷’等政策措施”。在7月底，四大一线城市陆续发文“力挺”，当时令市场着实振奋了一下子，但后面不了了之，落地不容易，当时我们也有谈到，存在着部门管理职权混淆可能带来无法落地的问题。从那时到今天，我们看到，今次的发文，首先是在落实7月底的政策精神，其次重点是针对超特大城市的。解决的就是这俩问题，和前面有所不同在于，这次都是跨部门的联合行动。这意味着，政策层面最终打通一致，解决了政令畅通问题。是以，在超特大，尤其是一线城市，认房不认贷可以更有希望尽快的落地。2）存悬而未决之细节。仍然有细节悬而未决。一是，政策表述需要明确。换购退税这个不消讲，意义微小。认房不认贷，市场还是非常需要。但是措辞里面有模糊处，“居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的”，这里的“家庭成员”何解？是任一成员都可以，还是按家庭计？需要明确。二是，“供城市自主选用”，这个皮球又踢给了各地城市。这个我个人认为，一线势必要出台，但是问题在于，又要有时滞。随便拖拉一下，可能又跑到了9月底了。而今天的市场，已经陷入了严重的“预期与市场互相促退”的恶性循环，需要的是雷厉风行。3）仍难满足市场之期待。看政策思路，可以说大家还是信我先前的推断，放弃对政策的过高期待为好，政策是明显的“亦步亦趋”，看似是大雷大喇叭，实是小雨淅淅沥沥。对政策抱持巨大期待，已变成一种“侥幸心”。我们先前的思路，就是要断了这一后路，在此条件下，该卖卖，该买买，果断决策。“认房不认贷”对市场会有提振，有助于释放一部分真实的“自住”需求。比如：已经卖了房，迟迟未下手者，有希望以低成本入市。再如：在外地有房贷在工作地城市无房，先前受困于首付不能买者，这次也有希望解困。这两类人群，是最受益者。第三类也是受益者，就是换房客，卖掉房再去买房，但这是理论上的受益者，因为现在房子很难卖。更重要的是，仅仅这个政策，市场怕是仍难稳住。从7月底至今，又发生了碧桂园事件、远洋事件，显示流动性危机过去了1年多，开发商仍然处在暴雷的征程中，信心更差了。这个环境，（除了真正迫切的自住者）人们关注的不是首付，而是债务。20年来，市场第一次出现了“贷款买房不是资产而是负债”的看法。很多人翘首等待政策，非是为更低首付的买房，而是为更为便利的卖房。这是很严峻的信号，房改以来未有过。要解决这个问题，需要着手花大力气稳定及重振市场之长远预期。02最近深圳市场的变化，有一些值得讲，买房或者卖房，可以做些参考。一是价格。这个图显示，大体上，深圳房价在2021年第一季度创下新高之后一直跌到现在，7月是121.4点，累计大略下跌了25%左右。这个要比官方公布的均价靠谱多了，大家知道，自从2018年之后，真实新房价格，因为限价和推盘计划控制，已经不堪看，我也从来不再使用（包括全国的70城数据，都严重失真）。民间中介也都不敢再公布深圳单月的新房价格，这个指数算是我们可以观测长周期的一个靠谱工具。从这个跌幅看，深圳的房价是跌回了2020年初疫情暴发期。那段时间，恰恰是深圳本轮小周期房价开始加速上涨的一个时段（深圳在2019年双11取消豪宅税，意外启动了市场，以前海为代表开始上涨，之后因为疫情暴发市场短暂陷入冰冻，但在3月解禁后突然上扬）。如果具体到个盘，跌幅会更猛，普遍是2成起步，高的腰斩都有不少。比如像学区盘，和之前炒作过炽的地段——前海、碧海等。这些大家平常都看到了，我就不放毒了。二是交投。截至8.24，二手房成交是1943套。最终，8月和7月应该差不多，2300套左右。二手房的成交低迷，已经是持续有2年半了，大家平素关注的是开发商，暴雷不暴雷，降价不降价，维权不维权……但是地产中介的境遇，可以说也已经到了“绝境”边缘。不仅仅是成交的下滑让中介赚不到钱，还有上游开发商的佣金拖欠快速恶化中介的现金流。持续这么搞下去，当年的“中天事件”卷土重来，不是没可能。这是深圳应该提前预防的，最好不要出现。一个正常循环的市场，普通人不懂生产者、中间商的长远重要性也就罢了，但政策部门绝不应该大意，任何一个消费者同时都是生产者。盘有明显的降价松动，这是和先前不同之处。我在很早提到，真正要给到开发商自救，要首先把它的定价权还给他。我们现在这个市场，充满着大量毫无意义的“双标”争论，而罔顾对市场基本法则的各种践踏。是无知，也是悲哀。从最近的官媒放风看，开始允许房企降价自救，这是“迟来的正确”。逻辑很简单，市场完全变成了一个纯自住的市场，别说炒家投机客，连长线投资客都没了，那么，纯自住的买家撑不撑得起这个价格？价格由供求共同决定，即便是供应长期短缺，但是需求量（因为预期和收入受损）短期下滑得更快呢？也撑不住。所以，不管你怎么打雷，价格必须要下来，而且事实上已经下来了很多，谁也挡不住。是以，罗湖的楼盘打5折，我认为是正确的做法，到今天为止还没有被干预，是一个很好的信号。个人买房“不侥幸”，开发商卖楼同样也不能侥幸。“腰粗”的开发商，也会有别的做法。我最近看到两个，一个是光明的满京华金硕华府，推出“降价补差价”的策略。这个去年华润的两个盘推过，再往前是2008年的天安珑园、桑泰丹华。另一个是现楼销售，像今天看的西丽汇城名院楼盘，已经是拿到房产证的现楼了，即买即住。这些做法，可以让业主更加安心，不用签了合同就建群搞W权，也说明开发商在“顺应市场”。市场变了，要赢得客户，动作也必须要跟着变。苦等政策，即便是政策来了，有可能客户全跑了。深圳落地，拭目以待。要买房，买对房，或卖房，卖对房，加微信号budao2000私询！
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