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朱罗纪

你的存量房贷利率能降多少？

朱朱罗纪约 5 分钟

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消息面，房地产市场几乎每天都有“大招”。假的小作文满天飞，真的小作文也满天飞。买卖双方时时刻刻都搞得很兴奋，也很辛苦，都快神经了。
四大行已经率先发布存量房贷利率下调细则，我们可以算算账。
01

以工行公告和深圳的利率公示作为有样本来做个计算。

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深圳一共是分了五类，仅次于上海的复杂。这个说明，不会是“一刀切”，符合先前市场判断的有条件逐级调整，但是，原本市场还认为各家银行有自主权，现在看，大家基本上都一样。
依据工行公告，重要的是几点。
一、“首套房”认定。
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分三种情况：a、买房的时候是首套房，且得到了首套房贷利率；b、买房的时候是首套房，但是得到的是二套房贷利率；c、买房的时候是二套并且是按二套房贷利率执行，此时变为家庭事实唯一住房。
三种条件都符合。但如果你现在还是二套房，就不要想了。
二、利率计算。
这个是最绕的部分，我自己也是算的头昏，咱们用最简单的办法算。当然，不算也无所谓了，最终找自己的贷款银行去算就完了，不急这一会儿。
1）排除不调整的。
第5条指出了四种不会调整利率的情况，会有一批人被排出去。
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如果你买房时已经享受了当时的房贷利率下限优惠政策，这次就不调。上表有深圳下限，比如你是在2018年7月买的房子，当时已经打了95折（4.655%），那就不会调。
如果你贷款在去年5.14前，现在的房贷利率不高于4.2%，那你也不调。
如果你贷款在去年5.14后，现在的房贷率不高于4%，那你也不调。
如果你现在还是“二套房”，当然不调。
2）LPR改革前的利率=LPR+0BP。
这段话的意思，恐怕让很多人“大失所望”。
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比如有一童鞋是2018年7月买房，当时基准利率是4.9%，深圳当时房贷利率下限是0.95倍（4.655%），但当时这童鞋是上浮1.1倍（5.39%）。转换为LPR之后，加点是59个BP，到今天为止，他的重定价最新利率在4.89%。
那按照这个来计算，我理解他的利率应该是以当时的利率下限来计算，即4.655%。比照现在的利率，减少了23.5个BP。200万贷款30年期，月供少284块，每个月多吃一顿酱香烧烤，支持扩大内需！
比想象的少。原来以为是按照相对应的加点幅度减，比如上面这例子，原本想着是（4.9%*1.1）-4.655%=73.5BP。当然，最受益的是第一档，2016.7.13之前的，因为当时利率下限是0.7倍。如果你当时是二套贷款，现在二套变首套，应该可以省下更多。
3）LPR改革后的利率=LPR+30BP。
看下面两个部分的表述，以2022.5.14为界的原因是，当时为支持房地产，房贷利率下限发生了变化，变为了下限可减少20个BP。
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看这表述，在2022.5.14之前的，最低调整为当地城市首套房贷利率下限。在2022.5.14之后的，也是“按发放时所在城市首套房贷利率政策下限执行”。
这个对2019年10月之后的深圳（及北上广）贷主不友好，很不友好。因为LPR改革后，深圳房贷利率下限为LPR+30BP。在很多非一线城市都开始变为-20BP之后，深圳还是维持了+30BP。
也就是说，如果你贷款的当时就是首套房，那现在是不调整的。只有一类，当时贷款的时候你是二套，加了60BP，现在“二套变首套”了，那就变为只加30BP。200万贷款，省下来的钱和上述例子差不多，也是一顿酱香烧烤。
总体上来说，四大行调整细则的基本线索是：原来超额加点的利率还回来，但LPR是红线。简单说：LPR改革之前的高于LPR的，可减为LPR，改革之后的高于LPR的，可减为LPR+30BP。
之前官媒所宣扬的存量房贷利率能“减少80个BP”，纯粹是胡说八道，大概是减少30个BP左右，先前期待的50个BP都可能还到不了。是以，预料这样的存量房贷利率下调，对扩大消费的提振，肯定也有，但会在原来的基础上打个折头。
“提前还贷”潮，会有一些减缓，但还是不能阻挡。可能对于二三线城市会有更大一点的意义，但对一线，有限。
童鞋们自己也算一下自己的，方便也请在后台告诉我一声。
02

今天另一个“重磅、炸裂、史诗级”的大消息是，深圳在时隔17年之后猛然悄悄放松了“限外令”。

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2007年，深圳出台了“限外令”《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》，规定：港澳台地区居民和华侨只能购买一套用于自住的住宅类商品房，不能以个人名义购买公寓、写字楼、商业等商办产品，只能在内地注册公司购买。
现在放宽了。
我相信对非住市场肯定会有一些提振，考虑到外汇市场的波动，即便是内地不动产维持原价，在国际间市场也已经相对便宜了不少。港人来到深圳消费近来是蔚然成风，顺手向他们卖几个商铺、公寓，都能省下很多广告费。
但威力不大，作用非常有限，如从1-100来评级，这个政策的威力大概属于10吧，不能再多了。
一方面，注意，先前的“限外令”基本上是限制港人的个人购买，但并未阻止港人的公司购买行为。所以，本次取消限外，释放的需求也是港人的个人购置部分。另一方面，深圳非住市场这些年表现都不好，主要不是需求的问题，而是投资回报率太低，算不过来账，逻辑上比较难解释通。尤其是公寓，现在和住宅的价差，变窄了太多，导致吸引力进一步下降。回报率都跑不赢内地的银行存款利率，更罔论和香港的存款利率相比了，港人会来深圳吃吃喝喝，但怎么说服他们买公寓做投资，是一个难题。商铺的回报率倒是好一点，有些是可以做到4-5厘的，也许会比公寓更加受益。
03

这些结合起来看，房地产的政策支持，一直都是磨磨唧唧老思路，不敢一下子放太大。从侧面也能证明，我们之前的一些判断是对的，不要过高期待政策的刺激和支持，还是要更多回到基本面去观察和理解市场。

从政策建议的角度讲，我个人是倾向于主张力度大一些，把先前的行政干预类政策统统解除掉，趁此机会让市场回归自我调节，让市场规律去发挥作用。这样走一步看一步的政策变化，的确可以预防到政策过猛，但弊端在于，反而会强化市场各方形成“继续等待”的预期。
这几天和一些开发商操盘手聊政策的影响，其中一个童鞋今天的回复让我啼笑皆非：我问她政策有什么影响，她说有影响，“之前很多要买房的客户变成了看热闹的了”。因为这政策左一个右一个，买家、卖家也都给搞乱了，不知道下一步怎么搞，反正就等，在未来等你，继续出。
要买房，买对房，或卖房，卖对房，加微信号budao2000私询！
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