ReaderMX.
朱罗纪

华润置地造城新探索：“田园与钢铁”如何共融？

朱朱罗纪约 10 分钟
Image（轨道13号线车辆段片区重点城市更单元示意图）
华润置地与宏发集团在光明合作开发的一个新的城市综合体项目润宏城已经启动，这是市场少见的全新一代产城综合体。
市民们知道的还不多，但我认为这是一个令人振奋的城市级事件。它不是一个楼盘那么简单，而是连同这个项目，整个片区开发承载了一个全球先进的城市开发运营理念的落地探索。显示深圳这个“先锋城市”的底色依然在，又一次尝试用新的方案来呼应超大城市走到今天需要解决的新难题。
它要解决的问题，用我自己的话来形容：“田园与钢铁”能否在城市共融？人们能否“诗意的栖息”在大城市？
通过整片的统筹开发，未来这里不仅会崛起一个光明新的城市名片，而且也宣告华润置地自身的最新探索——“造城”模式走向新阶段。
01
开发商与城市的关系，绝不是一个简单的买地——卖房子的关系，本质上是在参与城市建设。格莱泽在名著《城市的胜利》里有两句话很有力，我很喜欢：一句是：“城市是人类最伟大的发明与最美好的希望，城市的未来决定人类的未来”。另一句是：“城市的本质是人，而非建筑”。
对参与城市的理解不同，某种程度上决定了开发商所能到达的高度。因为表面上看都是造房子，但在不同的城市发展阶段，市民的需要不同，所要求开发商的能力也会不同。人们为了更好的生活不断的聚集到城市，更多的新技术会发生，导致城市无时无刻不在变化，也无时无刻不在暴露需要解决的新问题。今天全球最大的城市和柯布西耶当年大手一挥描摹“光辉城市”时的城市，已经完全不一样了——光是人口规模就已经有10倍之差了。曾经那些被视为解决城市问题的“惊艳一枪”，随着人口的密集和技术的变化，可能现如今变成了“败笔”。
华润置地成长之路的独特，底层逻辑正是源于对深圳这座城市更有抱负心的理解。我们看一下华润置地在深圳过去20多年的三个重要跃迁，就大致能够明白。
自2000年-2009年，华润置地在深圳建设初代都市综合体——深圳万象城，第一次从“造房”迈入“造城”。以万象城为代表的新兴购物中心，全面革新了当时还处在“百货时代”的深圳，也呼应了渴望得到更好消费居住体验的市民需要。LV、GUCCI均是首次进入，刷新眼球。直到今日，罗湖万象城都是南中国的重奢消费中心之一——去年租金收入接近12个亿，显著推升了深圳在国际城市中的排名分数。
Image（深圳万象城2022年收入）
随后在2007年-2017年，华润置地在南山开发建面约280万平米的华润城。这是当年全广东极大规模的城市更新项目，华润置地在此探索高密度框架下城市功能的优化与提升，以呼应超大城市普遍进入的存量开发时代。华润置地不仅与政府共建了年产值超150亿的南山科技金融城、新一代购物中心万象天地，而且还开始走向“片区统筹”，为区域兴建学校、修缮大沙河生态长廊，促成华润置地的“造城”模式内涵更加丰富。
Image（华润城实景图）
后海中心区的成片统筹运营，最终成就了华润置地“南山模式”的集大成之作。2.26平方公里的后海中心区，华润置地自2008年代建春茧始，先后建设了深圳湾万象城、悦府、中国华润大厦、15公里滨海长廊、77万平米人才公园、生活馆及科技馆两馆、深圳湾文化广场等等……。在这场持续至今的建设运营中，华润置地扮演的是一个“准公共服务商”的角色，它要回答的是如何通过企业、政府共建，打造一个比肩全球的一流城市中心。也正是这个片区统筹，真正成就了华润置地转型为全国领先的“城市投资开发运营商”。
Image（后海中心区实景图）
华润置地在深圳历史上的三次跃迁，分别都对应着呼应和解决超大城市在不同时代面临的新问题。那么，接下来的这一个，润宏城所在的轨道13号线车辆段片区重点城市更新单元综合统筹，则代表着华润置地新一轮的“造城”开启，他们要面对及呼应时下更有挑战性的城市与时代问题。
02
在讲这个新的探索之前，我们需要引入国外的一个开发案例，以便大家能够更好的在城市背景下理解。
新加坡的榜鹅小镇。
榜鹅小镇号称“新加坡人的威尼斯”，位于新加坡东北部，占地仅约9.57平方公里。作为新加坡第三代新市镇，榜鹅是在21世纪新镇计划下建设的第一个新城镇，目前仍处于建设之中。2007年，新加坡政府重续1996年推出的“榜鹅21+”计划，要将榜鹅打造为“21世纪的海滨小镇”，宜居宜业宜商宜游。
Image（榜鹅小镇）
2011年建成的4.2公里长的榜鹅水道，是这个滨水市镇的点睛之笔。这条水道蜿蜒穿过榜鹅，串联起小镇东西两个水库，将这个偏居一隅的小镇蜕变成新加坡新移民人人向往的滨水新城。
2018年，新加坡又在榜鹅规划了一个占地约50公顷的“榜鹅数字园区”，定位为“新加坡的硅谷”。数字园区包含新加坡理工学院（SIT）新校区、2个商务区和1个商业及社区空间。未来建成后，将吸纳28000名IT专业人员和12000名学生，成为新加坡“智慧国家”的样板，被视为代表新加坡进行全球人工智能竞争的关键。
Image（榜鹅数字园区办公空间）
大体说来，榜鹅小镇拥有如下独特“新”特征：
一是，它要建造的是一个“职住不分离”的产业新城。“职住分离”，是现代超大城市很严重的“大城市病”，深圳虽然是全国超大城市里最好的，但是许多人上下班依然要忍受长时间的拥堵。“单极中心”城市（如北京）表现得最为明显，因此，现代城市都在强调“混居”模型，在远离城市中心之处建造新城，做多中心。
二是，它确立的是“生态”与“高楼”的共融模式。高楼与生态如何共处，田园与钢铁能否共融？这也是现代城市的重要弊端。多数人在全球城市里的生活和工作，像香港那样，极高的城市密度产生催人的压迫感。榜鹅的突破在于，它是生态（公园）导向的开发，以水道作为规划枢纽，成就了一个生态优先的滨水新城。这一点蛇口有些像，深圳在光明也是如此的规划思路。
三是，外部的高效率。榜鹅是POD+TOD思路的融合，内部是一个“弱汽车化”的规划，外部则通过轻轨的无缝接驳，顺畅的联通新加坡市中心及乌节路等。
正是这样的全新思路，榜鹅小镇已经成为新加坡新移民的优选之地。下文讲的是一位浙江移民，就在榜鹅花了大约300万人民币买了一套113平米的四房组屋。
ImageImage
华润置地在轨道13号线车辆段这个重点片区的雄心抱负，正是要做一个深圳版的“榜鹅小镇”。
03

润宏城所在区域为轨道13号线车辆段片区重点城市更新单元，在月亮路地铁站周边，整个统筹开发规模不到新加坡榜鹅小镇的1/4，大约2平方公里，略少于后海中心区。但恰恰是这种规模，参考后海中心区、华润城10余年之功有今日之大成，让市场对华润置地再度复制“后海辉煌”，抱有更大的想象空间。
这个片区统筹开发真正牛在什么地方？为什么说它是“造城”梦想的跃级版本？
我拿到这个片区规划100多页的设计方案，给大家解读一下想象空间所在。
首先，这是华润置地片区统筹历史上第一个巨型“产业综合体”。过往华润置地没有做过这样的产业开发，市场比较熟知的也是后海中心、华润城的那种开发，包含了大片的写字楼、商场（用地性质为商业用地），但是这个城市更新单元的开发是带有新型产业小镇的概念，整个片区未来规划为三大组团——TOD组团、科创组团、产城组团，主打的就是一个“产城融合”，职住合一。
这是全新的挑战，无论是对于市场，还是对于深圳。后海中心区也同为综合性统筹开发片区，但不同点在于，后海太贵了，而这个片区，是更加属于普罗大众的。
其次，极具突破性的规划理念。整个片区借鉴了公园生态规划理念，即是“公园优先”、“园中城”，不同于市场主流常见常说的“TOD”（公共交通优先）规划理念，而是两者叠加。目前世界上做的比较好的是美国西雅图的贝尔维尤（亚马逊总部）、新加坡的榜鹅智慧小镇。它们的共同特征是：“园中城”理念，探索高密度城市与自然环境更加紧密的融合。
整个片区未来将规划有几个大型城市公园，连成一条蓝绿廊道，并将茅洲河修复建设为生态中脊。南北东西贯穿交织，构成一个“公园之城”，城市在公园里。
这样的大手笔，在深圳，只有两处，一处在深圳湾，另一处，在光明。比如看已经建成的明湖公园。

Image（明湖公园，《风景园林杂志》）

这个公园总面积59.6万平方米，是市内少见的千亩公园，也是深圳首个汽车主题市政公园，它将成为未来这个片区生态性的重要承载。

在这个基础上，项目对外通过13号线月亮路站进行接驳，又体现TOD高效集约开发的思路。这条线又称科创线，直线连通科技园，实现光明成为“南山后花园”之实。13号线一期预计在明年底开通，二期预计在 2025年开通（具体以深圳官方发布为准）。
第三，令人向往的“人车平衡”系统。整个片区的规划思路显示出鲜明的“人车平衡”特征，更加的人本主义。规划通过茅洲河-公园景观漫游径、主体街巷慢行道，构建起一个遍布全域的慢行系统。
慢行，在深圳乃至国内大城市，是过往极度被忽视、近年来开始兴起的规划思路。如果这里的慢行系统做得好，将是全深圳的一个标杆。这也是华润置地的厉害之处，不断的超越自我。
总之，润宏城之所以令人振奋，就在它所在片区这一极具突破性的开发运营思路。在深圳这样一个寸土寸金、无限向上拔高的城市，华润置地着意探索“田园与钢铁”融合——谁说高度集约化与极致生态化不能相融？
这是时下深圳乃至全球超级城市面临的最大挑战，城市是为人而存在，市民的需要变了，人们不想再像一台机器一样穿梭于高楼大厦，人们呼唤更有人性的生活。
华润置地在补上这一课，是以才说它是“造城”模式的跃级。能否完美，暂难定论，但是开发商展开这样的探索，本身就是一个值得高度赞赏的行动。
04
落地到楼盘，来给大家梳理一下这个片区的一些重要人居价值。
你要问：未来住在这里有哪里好？
1）片区会全面统筹规划一个“生态小镇”。这将会是一个类似上述“榜鹅小镇”的全系统的产业智慧小城，包括不限于：产业园建设、道路修建、茅洲河治理、公园绿道营造、周边文体公园运营、学校建设等等。所以，整个区域未来会出现一个整一性，如同后海中心区一样。
2）河流与公园。片区内规划有深圳规模“数一数二”的生态公园系统，除了上述的明湖公园，片区内未来还会规划建设新的公园，而且还有一条可以类比大沙河生态长廊的茅洲河。不但可以创造一个低密度的生态环境，还可以给到周边居民及职员提供大量的休闲去处。
3）职住合一。约达100万平米新型产业空间，为深圳打造职住一体的样板，并且引入数以万计的优质人才，创造可持续发展的社区。
4）全业态配套。片区规划有教育、医疗、养老、文体、公园等多重公共配套。比如在教育资源上，片区将规划多达三所九年一贯制学校+七所幼儿园（信息来源：深圳市光明区城市更新和土地整备局）。
5）地铁上盖。片区内规划有轨道13号线月亮路地铁站，大约14站可直达科技园北站。
Image（深圳地铁13号线二期，预计2025.6开通）
6）新一代创新商业。片区内正在考虑建设新一代的商业产品——结合公园打造的特色商业项目，为深圳再创一个商业打卡网红地。
7）华润置地全新一代的产品力作。润宏城将开发新的产品规划，助力刚需上车。
05
润宏城及所在片区开发的想象力，之于深圳、光明、华润置地、市民，都有着重要意义。
1）对于深圳，这个开发模式显示深圳在践行“园中城”的新理念，会对深圳的城市规划实践有积极意义。
1）对于光明，这里未来有希望成为光明新的城市名片。光明是整个深圳拥有巨大期待的未来之地，这个“园中城”会再添助力。
3）对于华润置地，它是华润置地“造城”模式的最新探索，在高质量发展时代承载了又一个创新之举。
4）对于市民，它将提供一个更有想象力的职住合一之所。既在钢铁之中，又有田园之感。
放眼未来许多年，这样的地方深圳恐怕不会再有第二个。至于说它能走多远，榜鹅小镇是我们的期待。
这就是华润置地即将带给我们的新创想。在9月23日，这个“新伟大”将面向全深圳全新揭幕！届时，华润置地将联手宏发集团，向2000万深圳人详细诠释这个片区开发的重大价值和象征意义！请大家千万不要错过！无论你是从业者，还是买房人，只要你关心深圳城市，都值得一听！
Image

KEEP THE THREAD GOING

更多来源文章