市场企稳就是巨大的政策成功

政策如同海浪，一波一波，无休无止，令人兴奋又厌倦。

9.20，广州部分区域解除限购——在原有基础上，新增黄埔、番禺和白云区的一部分解除限购。此外，增值税5改2+外地人购房社保减为2年。

广州放松，是7.24会议之后，全国第16个解除限购的城市，更是第一个解除限购的一线城市。有极强的信号意义，引人遐想。

谈一下我的几个看法：

1）政策松绑路线图。大约在2022年东莞放松时，我们已经对政策方向打了一个比方：边缘松绑、小步快走。要点是：全国范围内非核心城市、城市范围内非核心区域、政策范围内非核心政策，先松绑，逐步渗透，直至全面放松。

从过往这1年多松绑路线图看，就是如此。广州此次松绑，也是一样，未来预计也还是这样。这实际上就是在做排列组合题，不一定是好事。

从政策技术上看，广州这样的放松，有它的合理处，市场都知道，避免一刀切的大面积松绑带来不可控。但从另一个角度讲，它的后果是非常不乐观的，只会一再强化市场“等待更多政策松绑”的预期。

2）信号意义。广州部分解除限购，最大的信号意义在于：它是北上广深四大一线城市，所以预示着一线城市开始触及更为实质性的政策松绑。广州的松绑，是北上深接下来的政策走向。

问：深圳会不会跟进，答案就一个字：会。不但深圳会，北上深都会，全国都会。市场行至今日，这个已经没有什么悬念。这一轮政策松绑到最后，我认为以往所有的房地产管制政策都会松掉。现在还有观点认为不能、不宜松绑，是依然还没有意识到房地产及宏观经济问题的严峻程度，依然还停留在旧思维里，事实会逐步验证一切。

只是说，我们都不知道深圳（及京沪）的政策会在何时以及以何种形式松绑，但是大方向是确定无疑的。

3）南沙没有解除限购是大败笔。我知道会有很多观点强作解人，讲南沙要做什么产业、做实体，缘何不应该放松云云，都是胡说八道的屁话。常识非常简单，现在还是“概念开发区”的南沙、800平方公里的南沙，是根本不需要限购的。不需要打着ZZZQ的虎皮大旗，说昏话。相反，南沙应该趁这一次快速放松全部政策，以导入更多的人口、企业来推动发展。

4）市场影响。市场影响和先前不会有不同，挂牌量会和成交量一样大幅增加。在广州本次解除限购之前，已经有10几个城市解除了限购。在广州本次放松之前，全国所有的城市都展开了认房不认贷。看起来，大家的市场走势都一样，短期的成交量有放大么？自然有，但是很快又下去了。同步而来的，是抛盘量也上来了。

这也呼应我们上面谈到的，市场今天的情势比想象的远为严重，不是“羊拉屎”一样的政策松绑所能够挽回的。

我希望这一轮，随着竞争力最强的一线城市的限购解除，能够让市场企稳。如果市场能够企稳，就是巨大的政策成功。

5）管制解除不是救市。理论、逻辑上的一个问题需要讲明白，我一直坚持认为，应对这一轮大调整，先前所有的行政管制都应该全面取消。自2010年限购、2017年限价、2020年“限一切”……这些个政策都应该取消，让房地产政策回到2010年之前。

但是注意，这不是救市，我不认为这是在刺激、在救房地产。本质是，让房地产回到它的市场化轨道里去，让市场规律去发挥它的调节能力。原因很简单，持续多年的调控没有成功。如果你只是要房价beng盘，它似乎是成功了。但如果你要的是一个“健康的房地产行业”，抱歉，失败了。如今伴随房地产调整而来的，是整个国民经济的衰退。

一个非常有力的提问需要被回答：如果人们要的正是一个“房住不炒”的市场，那么如今它实现了，为什么大家反而都不去买房子了？那些之前高喊着要“房住不炒”的需求，现在在哪里呢？

让政策回到起点，让无形之手去调节，别无他法。

6）解除管制是重要起点。

看广州的政策，解除番禺、黄埔的限购，增值税年限缩短，外地人社保减少，能有什么质变性的作用？我认为没有。成交量在短期会比原来有好转，但不改变大的方向。

如我们先前的看法：导致这一轮市场大调整的，绝不单单是房地产调控政策那么简单。同样，想要让整个房地产市场展开大复苏，全面解除政策也很难实现政策目标。但解除政策限制，将是一个重要起点，让市场最终实现再平衡的一切前提。这就像“口罩令”一样的道理，谁都知道解除“口罩令”经济不一定就可以立地拔起，但是解除“口罩令”是解决一切问题的起点。

我非常坚信这一点。

到今天那些依然还在为规管政策缓颊辩护的官媒官号，事实已经证明了他们一直在给人们灌安慰剂、操弄人心而已，最终都只能钻回到被窝里去唾面自干罢。

7）市场有规律，价格自有底。

相信市场的自我修复能力，今天的市场状态，单靠政策松绑无法提振市场，单靠降价也无法提振市场，但是两者结合再加上时间，是可以的。

市场自有规律，价格也一定有底。情绪性的追涨与杀跌，导致涨的时候会涨到泡沫，跌的时候一定会超跌，但是长期一定会合理回归。

从最近金地环湾城、绿景白石洲、超核紫云府、龙湖御湖境这些楼盘的定价来看，限价政策在执行中是出现了松动的。我们很难想象，北站最低可以开价5.7万/平米，光明可以探到3.5万/平米。而罗湖的一些老盘，也已经跌到了3万/平米。2000多万的人口、超过2.5万美金的人均GDP、不到30%的住房自有率，200多万上车一套房，100多万上车一套小房，不是一件可怕的事儿。

市场的超跌信号在慢慢的出现，这个时候，如果不是急需，不需要再恐慌性的卖楼踩踏。只是说市场的复苏何时以及何种形式展开，现在还无法判断，也许注定要煎熬一段不短的时间。

组织或人，有时候要承认有一种状态叫“无能为力”，而不能时时妄言“人定胜天”。无孔不入到极致的政策规管（连真实价格都不允许在橱窗展示），本身就是“致命的自负”。短期它常常会有“立竿见影”的速效作用，但是反噬都是无声而漫长的，就像人生的坏习惯一样，开始的时候都难以察觉，到后来却又难以修改。

希望这是我们能够汲取到的正确而重要的市场教训。