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朱罗纪这个市场，每个人都很“丧”
朱
朱罗纪//约 6 分钟
9月份，是一个持续的“救市月”，出台的政策不可谓不多。也因此，媒体对外释放的信息也都“偏暖”，比如看房量、短期成交量等等，都有短期显著的复苏。但实际上，二季度以来的市场，和去年并无不同，甚至更差。今天的房地产市场乃至股市，都可以用四个字来形容：“信心涣散”（用一个字来形容，“丧”）。投资者、普通买房人，就如惊弓之鸟一样，遇到一点风吹草动，就是风声鹤唳一般的状态。表现在数据上不一定看得到，但是那只是“沉默的大多数”在压抑住情绪没有表达出来罢了，这不代表着他们内心不慌乱。事实上，如果你是当事人，你会非常方。昨天，金地创始人凌克辞任，今天，国家统计局发布9月份房地产数据。地产股的表现，已经说明了一切。在凌克辞任新闻爆出后，立即就有两个同学问我，一个是亲戚买了金地在福建的楼盘，看到这样的消息，担心楼盘能不能交付。另一个是金地的建筑供应商，做了金地的生意，直接问金“会不会暴雷”。我认为暂时都不至于，金地的各项数据依然是比较安全，尤其是楼盘交付，全国各地都必须要优先保障，即便是已经暴雷的楼盘，都要保交楼。至于说某家房企最终会不会暴雷，现在谁也无法为任何一家房企背书，只能是看时间，如果市场和行业一直是这个样子，那就是全行业都暴雷，无外乎孰先孰后而已。但上面是普通人的朴素反应，一个侧面其实在印证：市场信心已经完全的涣散，人们已经害怕到听不得一点坏消息，一旦有，立即就会往最严重里去理解，以及随之采取极端行为（比如不计成本的抛售股票）。说到凌克辞任，是在恒大许教授被抓、碧桂园卖飞机还债之后。性质上和去年11月龙湖吴亚军辞任是一样的，对公司的短期影响很大。这件事如果孤立看，不值得大惊小怪。但发生在今天这个全行业危机关头，引发市场高度关注也是必然。在投资者眼中，公司创始人卸任如果是在顺周期，那无可厚非，但是在公司生死存亡的危急关头，通常的剧本是，之前已经卸任了的公司创始人又重新出山力挽狂澜。是以，无论金地方面怎么解释，资本市场都会理解为，创始人此时选择离去是一则坏消息，并对此做出股价反应——金地昨天股债双杀，今天股价继续下跌。去年龙湖吴亚军辞任后，股价当天暴跌了40%。如果类似事情是个案，想必资本市场反应也不那么大，但是这轮房地产调整中房企“创一代”交棒大面积出现，甚至房地产以外的行业也都如此，就有必要寻找共性解释了。我个人做大胆推想（未必符合实情，纯属猜测）：创一代纷纷离场，核心原因许是无力感，令他们萌生退意。一则是身体与精力的挑战，房地产“创一代”奋斗数十载，如今的确到了身体下滑的年龄，像王石那样的太少了，吴亚军、凌克都披露出是身体缘故。这也是最真实的理由了。二则，今日之局面，创一代已知无能为力。房地产调整已经超过2年，即便如此，这个市场依然是处在计划管控之下。投资者要利润，买房人要保交楼，政府要地价款，但是又不回归市场化……企业毫无自由经营权，对“创一代”而言，已犹如“困兽”，搞得又累又没成绩，不如躺平。这种沮丧感、挫败感、无力感，我在过去2年从多家开发商处体会得异常深刻（我想，不仅仅是开发商吧，如果你是一个小企业主，今天也可以发表一下）。然而，时移世易，今天金地面临的环境，恐怕要比去年龙湖吴亚军辞任更加的严峻。龙湖当日，外在环境虽也严峻但还有信心。因此，龙湖股价在大跌之后还能暴力反弹，但是今天金地要股价回温，怕是挑战会更大，最重要靠业绩说话，但试问今日谁有通天之能？这个涣散的信心、躺平的姿态、沮丧的意气，同样表现在房屋的买卖市场里，国家统计局的数据里。媒体只会强化报道9月以来的政策放松起到了作用，的确政策普遍、陆续放松之后，市场上的看房量多了，成交量也短暂有起色了，统计局说9月单月的数据有“边际改善”。这些都是事实，但是事实还有B面，显示出市场反馈不仅不及预期，实质上是在继续演绎剧烈的单边杀跌。照理说，9月份的救市是过去两年以来最为强劲的楼市调控刺激，而且先前的刚需也已经积压了两年之久，如此，则政策松绑后楼市的成交反弹应该是报复性的才算匹配。但是，无论怎样看，一线的个盘成交，城市的月度成交，全国性的总量数据，都没有反映出这一点。统计局的总量数据，只能够显示市场依旧疲弱。那么强劲的政策，同比跌幅反而在扩大。克尔瑞针对百强房企的月度监测也显示同样的结果，单月同比跌幅是缩窄了，但只有一点，前三季度累计跌幅依然在扩大。相比于政策刺激，这个结果坦率说，令人失望，非常失望。再回看全国商品房销售额和住宅开工量指标，预计前者在今年要回到2016年的水平，而后者则要后撤到2006年的水平。2022年全国商品房销售额是13.3万亿，今年前三季度是8.9万亿，同跌32%，按这个速度，今年就是12万亿左右，快回到2016年。新开工住宅面积前三季度是5.25亿平米，同跌超过40%，预计今年也就7个亿平米左右，快回到2006年。这些信息都在暗示，今年全年的投资和销售可能都会比去年还差。考虑到政策刺激，这更加令人担忧。在资本市场上，地产股的表现，根本上在说明投资者对房地产的长远发展前景，已经完全没有了信心。看一线的成交，最真实的二手房成交，的确带看量是出现了上升，但是真正的成交，无一例外不是单边大幅杀价才可以。每个业主的心态非常的明确，跑路，离开这个市场，只要价格合适就卖。如果自己压力不大，那就等等，等来一个反弹再跑路。总之，跑路的心态是无比明确的。这个市场现在的参与者，是那种真正想买房自住的刚需，并且是相对紧迫的刚需，人人渴望的“FZBC”梦，已经是实现得不能再实现了。这样的市场，政策不满意，政策希望人们可以更多的去买房子，让市场能够好一点。但是，看到这样的无法粉饰的数据，看到这样的担惊受怕的散户，你说政策刺激起到了它预想般的作用，纯粹是在忽悠人。我在9.21撰文谈到《市场企稳就是巨大的政策成功》。现在已经可以给出答案了，这样的政策，完全稳不了。如前所述，本质上，我从来不认为政策可以解决房地产的深层问题，但是，政策的快速回归市场化，是解决房地产一切问题的起点。这个时候继续犹豫不决，并且宣扬房地产的这种调整“有利于淘汰落后产能，有利于结构优化，尤其是有利于房地产业高质量发展”，是一种极其危险、不务实的论调。房价普遍性下跌导致的断供潮，要比开发商暴雷导致的断贷潮，对金融系统的冲击无疑是更加的猛烈。极力避免那一刻来临，稳住信心（只要稳住，根本不需要再刺激亢奋），一定是当下所有经济问题的重中之重。每个人都只想着跑路的市场，一定不是一个好市场，也一定不是政策想要的市场！要买房，买对房，或卖房，卖对房，加微信号budao2000私询！