中国住房真的过剩了多少？
设计科普约 7 分钟企业与待遇是普通人关注的，房子永远是普通人最关注的话题。
十一届全国人大财经委副主任，国家统计局原副局长贺铿在2023年中国实体经济发展大会上表示，“现在房地产供应过剩，也就是产能过剩；
现在空置的房屋究竟有多少，各个专家估出来的数字都相差很大，但是14亿人可能都住不完！那么，有购买力的刚需和改善性需求肯定是买不完！
第七次人口普查调查数据显示，城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。
国际数据显示，成熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。美国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。
之所以说不平衡，是因为户均一套房无法满足流动人口的租赁和置业需求。
中国总人口的近三成都是流动人口，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅需求。
另外，目前中国的城镇住宅中依然有不少老旧小区。
约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6%住宅年龄至少在33年以上，同时2000年以前建成的老旧住宅面积小，很难满足现代生活需求，未来可能会被拆迁重建。
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人均住宅建筑面积
根据七普数据以及2021年和2022年商品住宅竣工面积测算，2022年人均住宅建筑面积为39.45平方米。
这个人均面积看起来挺多，但仔细看数据，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下，15%的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去除20%的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。
上海市将人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3%的家庭存在住宅困难问题。
对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，看似相差不大。
但若去除公摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会更多。
若要达到人均可使用住宅面积40平，即人均住宅建筑面积约为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少还要新增82亿平。
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未来地产还会有需求么？
该报告指出，即便目前已经户均一套房，中国未来地产仍有四大新增需求动力——
第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新购房需求增长。过去20年我国城镇家庭户均人口数不断下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升。
第二，经济板块的分化日益明显，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入，人口净迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛。
第三，30%左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。
第四，OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在不断增加。
如果说过去二十年是中国地产的黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这也是过去二十年房价快速上涨基石——
那么当下，房地产大分化时代已至，大分化时代下的地产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突。
地产大分化必将体现在不同能级城市之间，不同区域板块之间和不同品质住宅之间。
从总量上看，住宅存量房那必然是过剩的。但问题是国内房地产供需关系又不能只看总量，三、四线城市供大于求，一、二线城市供小于求，地域之间供需不平衡，目前大趋势是这样。
换句话说，哪怕现在住房存量不够，以现在的工程技术手段，造房屋，修建筑其实是一个很简单的事情，如果单纯是让14亿人有房可居，并不太难。
但问题是，目前以住房为代表的房地产所背负的东西，远远不止“有房可居”这么简单。住房还负担着，地方财税，超发货币蓄水池，资产锚定……等一系列经济方面问题。
所以，如果仅从总量和居住这两个方面去思考，存量房过剩的问题，那这个问题本就不该成为问题。但问题是解决住房问题，必须得从近三十年中国经济发展模式，这一根本性问题上去解决，这不是短时间内通过几个政策就能解决的。
6亿栋并不全是商品房。
还包含农村和城镇自建房，工厂、员工宿舍、酒店、写字楼、公寓等等。
光是自建房数量就非常庞大。
据了解，全国50多万个行政村有2亿多户农村自建房。
城镇自建房数量也不少。
和农村自建房加起来，估算一下最少也要超过3亿栋了。
当然，不少城市房子确实已经过剩了。
一个很关键的数据，住宅空置率。
去年贝壳公布过一项研究数据，调研了全国28个大中城市，其中有5城住房空置率最高，达到15%以上。
很明显，就是南昌、廊坊、佛山、重庆、武汉。
图片来源：贝壳
一般来说，商品房空置率在5%-10%是合理区，10%以上就有过剩风险了。
这5城中，最典型的重庆，目前光二手房挂牌量就已经达到23.7万套。吓坏了不少人。二线城市如此，下面更多的三四五线小城，估计更严重！
深入分析我们可以发现：
从总量上看，住宅存量房那必然是过剩的。但问题是国内房地产供需关系又不能只看总量，三、四线城市供大于求，一、二线城市供小于求，地域之间供需不平衡，目前大趋势是这样。
换句话说，哪怕现在住房存量不够，以现在的工程技术手段，造房屋，修建筑其实是一个很简单的事情，如果单纯是让14亿人有房可居，并不太难。
但问题是，目前以住房为代表的房地产所背负的东西，远远不止“有房可居”这么简单。住房还负担着，地方财税，超发货币蓄水池，资产锚定……等一系列经济方面问题。
如果仅从总量和居住这两个方面去思考，存量房过剩的问题，那这个问题本就不该成为问题。
但问题是解决住房问题，必须得从近三十年中国经济发展模式，这一根本性问题上去解决，这不是短时间内通过几个政策就能解决的。你说呢？