住房领域正在刺激，政策再度加码，内部消息灵通人士透露，房地产将迎来一项重磅政策，而且有关保障房方向的消息甚嚣尘上。这项政策的思路和今年高层多次会议的讨论一脉相承，呼之欲出。政策的核心目标有两点：一是增加保障性住房的建设和供应，二是推动房地产业建立新的转型发展模式。这两个目标实际上已经是去年以来房地产行业的主线，而今年几乎所有的政策都围绕这两个方向展开，本质上不是什么新鲜提法。最关键的是两个“明确”——一是关于保障性住房体系运作原则的明确，包括房屋建设和筹资、保障对象和标准、销售和管理、支持政策等方面的基本原则。这回答了从哪里获取保障性房源、谁有资格购买/租赁、如何转让等具体问题。二是首次明确提出“让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求”。将这两者结合起来，可以说正式明确了新的住房体制——“住房双轨制”。一条轨是由政府主导的保障房体系，满足社会保障和基本福利，属于民生领域，价格和销售途径都受到管制。另一条轨是市场决定的商品房体系，主要满足改善需求，是纯粹的商品，只要符合市场规律，供应和价格可以自由调整。最为重要的是，这份文件在“保障房体系”和“商品房体系”之间勾画了清晰的边界。两者之间毫不混淆，相互独立，不得互相流通。有人因此将这份文件看作是“新房改”的起点。我们看看新加坡的住房双轨制。也被称为“公屋”和“私宅”体系，是该国为解决住房问题而采取的一种独特模式。这个制度包括两个主要组成部分：政府提供的廉价“公屋”和市场上的“私宅”（私人住宅）。以下是这一机制的主要特点和社会效果：政府提供：公屋由新加坡政府的住房发展局（Housing and Development Board，简称HDB）负责兴建和管理。廉价定价：公屋的定价相对较低，政府通过补贴和贷款计划，使低收入家庭也能够购买。租售并举：除了售卖，HDB还提供租赁选项，确保更多人有负担得起的住房选择。租期限制：公屋的购房者需要在一定的时间内承诺不转卖或转租给非新加坡公民，以确保公屋服务于本地居民。市场供应：私宅则由私人开发商兴建和销售，价格和市场供需关系挂钩。高价高质：与公屋相比，私宅通常定价较高，更注重高端市场和豪华住宅。社会效果：低收入家庭住房保障： 公屋制度确保了低收入家庭有负担得起的住房选择，减缓了社会不平等，提高了社会融合性。居民稳定性：公屋购房者需要在一定期限内居住，这有助于社区的稳定性和社交网络的形成。市场活力：私宅的市场机制鼓励了开发商提供多样化的高端住宅选择，激发了市场的创新和活力。政府财政可持续性：公屋制度通过政府的监管和干预，保障了低收入家庭的住房需求，同时通过私宅的市场机制，减轻了政府的财政负担。城市规划和社区发展：这一双轨制有助于更好地规划城市和社区的发展，使住房满足多层次需求。住房改革摆脱探索期，新的住房体系正式确立。之前，各地的保障房体系并不统一，涉及销售的房源有经济适用房、限价房、共有产权房、安居房、定向安置房等多种类型，管理原则也各不相同。最关键的是，保障房系统和商品房系统并未完全分开。有产权的保障房在一定年限后（通常是10年左右），可以转为红本，获得完全产权，可以上市交易。大量可售型的保障房在5年或10年后流入了商品房系统。这导致了一方面，许多购房者通过保障房实现超额收益，权力寻租的空间也很大，真正的低收入群体更难得到保障。另一方面，保障房流入商品房系统，导致保障房的建设越来越少，无法持续提供社会保障。这次的“14号”文件从根本上解决了这两个问题。首先，保障性住房将严格实施封闭管理，不得上市交易。购买的保障房不得长期闲置，必要时政府将回购。其次，保障房的供地将采用划拨方式，按照保本微利的原则进行配售。这将大幅降低房地产开发成本，使得保障房价格远低于市场商品房价格。此外，文件还提到通过三种方式扩充土地来源，增加保障房的供给。第一是利用依法收回的已批未建土地、房地产企业破产处置商品住房和土地、闲置住房等。第二是通过“非居改保”，利用闲置低效工业、商业、办公等非住宅用地，变更土地用途，无需补缴土地价款。第三是对于商品房库存大的城市，可以适当改建或收购存量商品房用作保障房，减少浪费。这使得保障房供应充足、价格低廉、封闭流转。保障房将为工薪阶层提供住房保障，而商品房将摆脱限制，不再受到面积、容积率、价格和投资属性的制约。文件下发后，已经有城市取消土地价格限制，开发商可以自由定价。这意味着商品房政策已经发生转变，商品房回归商品属性，不再受到过去的种种限制。这也为开发商提供了更大的灵活性，鼓励他们提供高端产品，满足富人的高端需求和投资需求。这次“14号”文件对住房制度进行了新的表述，标志着住房制度改革正式从“探索期”进入“发力期”。这对于房地产企业来说，意义重大。他们的战略将面临深刻的调整。首先，保障房和商品房体系的彻底分开，购房客户也将分流。未来，刚需和初级改善的需求将主要由保障房来满足，而商品房将完全转向高端改善市场。其次，商品房的产品体系必须全面向高端转型。政府解除了一些限制政策，产品线向高端上移的趋势将进一步加速。开发商必须深入研究高端客户的居住需求。在新的商品房市场，所有限制都被解除，高端客户的居住需求有望迎来爆发。这意味着开发商需要提供更高端的产品，解决富人高端需求和投资需求未得到满足的问题。在保障房的冲击下，未来，商品房必须提供真正的高端享受，并具备投资属性。这对于开发商来说，意味着市场环境的根本性变化，业务发展战略也需要大幅调整。也要明白投资的商品房价值属性底线就是不能比保障房低，否则你要注意了。年轻人，只要出生应该有按平价买40平方的权力，这样一个三口之家。就有120平方的住房。如此中国城市化将快速到80%，更多年轻人将受益，大家没有必争房子，全心扑在科技上，十年内中国必然领导世界。如果此事成功，对消费，对股市都是利好。你说呢？#魔幻现实真相：
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