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朱罗纪

飞流直下三千点，如何看待市场“回暖”？

朱朱罗纪约 5 分钟

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许多人讲市场在回暖，年底出现了翘尾。
我不是要故意泼凉水，但我认为，今时今日必须要鲜明的指出一点：已经出台的政策是正确的，但显然还不够，因市场并未企稳。哪怕是现在有一点点“战果”，要想继续巩固之，都需要下更多的功夫，出更多的政策，药不能停。
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看11月新房、二手房，尤其是后者过户量，出现了连续两个月的上升。10月2774套，环比9月上涨16%；11月3133套，环比10月+13%（同比去年+45%）。这个数量，创下了近7个月的新高，年内第二高，比3月还低21%。

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看前11月成交量，二手房成交29224套，比去年全年多了35%；新房成交量29067套，如果加上1万多套的人才房，大概也已比去年多出约2成。总之，今年的市场肯定是比去年好。但依然是处于极低水平，尤其二手房，预计全年大约3.3万套左右，还会处于2007年以来历史第二低位，还是要惨过“上一次最惨的2008年”。

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看全国的情况，实质上，应该说：更差。包括深圳在内的一线城市，算是好的了（轮到了一线）。
克而瑞数据：11月，TOP百强房企操盘金额3901.9亿，环比-4.1%，同比-29.6%，跌幅比10月扩大；1-11月，TOP百强房企操盘金额49536.5亿，同比-14.4%。注意，这个前11月的累计降幅是全年最大的。
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整体差，个体难好，这是我认为现在还是要谨慎评估的一个因素。
除了二手，跑到一线看新盘市场，大部分新盘，尤其是副中心刚需盘，每个周都是个位数成交。有个盘的操盘手跟我讲：“你知道我们每个周5套房的销售业绩怎么来的吗？我们都跑进城中村去扫街了，城中村……”。绝大部分开发商，不管是否上市，不管是否巨头，也不管是否央企，大家本质上都没差，都处在现金流高度告急的状态。我们之前还在讲要降价，但现在越来越多开发商明确说：不是降价的问题，降价也卖不掉，因为只要你一降，所有人都跟着降，还是卖不掉，和二手房一样。
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人们讲到11月的市场转暖是因为政策提振之故，我觉得要小心说。政策当然是一个重要的因素，但是我认为，市场今日必须要清晰的指出：让成交量上升的另一个重要因素，是来自于真实房价的调整。

一句话：房价跌的很惨，惨过2008，直追1993。我在去年就说过，这一轮调整会超过2008，当时许多人不信。现在我说，1993都3不住。
由2021.2.08政策开始，深圳这一轮的市场调整已经接近3年。以中原地产统计，整体价格下降已经有约3成，而且还看不到企稳的明确迹象。
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我之前在文中也常零散分享一些楼盘调价案例，一般我都会去核查一下真假才放出来。大家自己平常应该也都有看到，有真有假，自己最好去做做功课。昨天又看到一个。
海月花园二期，134平米挂牌价1098万，单价8.2万，比参考价9.87万/平米还低17%。我查到这个小区同类面积户型在2021年初最高单价接近13万/平米，跌幅35%。现如今这个单价，大约跌回到了2016年，当年9月，该小区有147平米户型成交单价为8.5万/平米。
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当年的“海风一路吹回家”，现在真的要海风一路吹回老家了。
另有一个，福田的盘，小户型，40来平米。去年6月有个粉丝卖楼跑路，350万走人，现在挂牌220万。1年半时间，掉了接近4成。
再有一个，粉丝发来汇景豪苑，现在65平米降价到460万（有希望出掉），单价7.1万/平米。我查了下，这个价格也掉回了2016年。当年1月，66平米的单位成交了420万，单价6.4万。而在2021年1月，65平米户型最高成交价大约在711万，单价10.94万/平米。
到底跌了多少，懂的都懂。现在价格透明度低，粉丝童鞋们，你的房子事实上跌了多少，也欢迎后台留言分享，促进市场信息真实。
所以，我的观点，让成交量上升来自另一重力量：1）房价跌了；2）房价还跌了不少；3）因为房价跌了，促成了需求入市。这是一个根本性的力量，政策也很重要，但是打的位置是蔡文姬。
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再对比一下历史，就知道现在这个差别有多大。

过去有两轮“大调整-大救市-大反转”，分别在2008-2009、2015-2016。2008年是“次贷危机”，2015年是应对“去库存”。
看第一张图。2008年11月初“4万亿”出台，利率直接打7折（到4.158%），二手房成交量在当月录得4021套，环比+46%。房价在3个月后（2009年2月）开始转跌为升。成交量在2009年持续暴力放大，过了春节，“粤15条”在3月出台，二手房成交量直奔万套以上，随后一路升到超过1.6万套，并在当年底暴升到了接近2.8万套！伴随而来的是，2008年全年，深圳二手房价格从年头到年尾下跌了21%，而在2009年又从年头到年尾暴涨51%，上演了一个V型大反转。
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2014年9·30放宽政策，从2015年3·30下调二套首付最低4成，深圳楼市进入新一轮周期。4月二手房成交量10450套，环比暴涨+49%。随后又持续上升俩月，后虽有波动，但基本波浪上升到2016年3月，当月录得接近1.9万套——2016年3月深圳开始严查“首付贷”，拉开了新一轮楼市严控的序幕，随后成交量开始下跌。相应之下，二手房价也从2015年1月的27793元/平米一路暴涨至2016年9月的最高位53635元/平米，最大涨幅93%，等于翻倍。
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两相对比，我认为，今天的市场可以有三句话。1）当下的市场环境比2008、2014都要惨烈，走势甚至比香港跌回2017丝毫不差。如同股市“飞流直下三千点”一样，市场真实是一路下挫，毫无反弹；2）当下的政策力度远不及2008，只是可以说大略追平了2014。按边际来说，即便是2008的政策，效果也会不及2008，顶多也是企稳，更何况政策还远为不及；3）从市场成交量非常缓慢的“复苏”以及上方巨量的抛压盘来看，今天的卖方和2008、2014的心态完全不同，搏反弹出货的心态特别强烈，总之卖盘巨大。
想要这样的市场慢复苏势头有企稳、有巩固，短期只能继续选择加大政策支持力度，别无选择。注意，我说的不是应该如此，而是只能如此，没有它法。死扛着首鼠两端，事情只会越来越糟，市场B端-C端互为恶化，开发商的每一次暴雷，都会在事实上瓦解政策的每一次努力。
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