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朱罗纪

评京沪降首付兼ZY经济工作会议解读

朱朱罗纪约 8 分钟

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开头先打个伦敦房产的广告，最近做了两场直播——“面向未来十年的资产配置思路”，首要任务是为资产找到一个“新筐”，伦敦是个很好的筐（具体关注我视频号看直播回放）。
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12月16日星期六

11am-6pm

深圳四季酒店7楼玉兰厅

12月17日星期日

11am-6pm

广州四季酒店3楼琥珀厅

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（下为正文）：
ZY经济工作会议甫一结束，京沪就立即行动，降首付、降豪宅线，“唱响中国经济光明论”。
看看这个政策内容，长江地产做的很齐全，直接搬过来了。和深圳的做一下比较，降了之后，京沪还是要比深圳的严苛一些。
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讲清楚这个，要先回到经济工作会议。我在昨晚的直播里了谈了一些看法，这里归拢一下。
我的看法，整体就一句话：房地产支持政策肯定是会继续放宽，但可能也会继续不及你的预期，无论政策还是市场。
关于最近买房与卖房，我写在这篇文章里了《当前，什么样的房子必须要卖掉，什么样的房子又要防止错杀？》。
关于ZY经济工作会议里提到的“三大工程”之一保障房，我写到这篇文章里了《“14号文”将是中国房地产的重大分水岭》，大家可以找来看。
01

会议核心是这样几点。

1）坦承房地产现在处于“风险”状态。

会议释放出的最大的信号是“底线思维”，就是不能发生系统性风险。基于此提出，要“积极稳妥的化解房地产风险”。这一句首先，坦承了房地产现在处于“风险”状态（之前已经吹风谈到说，防范房地产风险“外溢”），不再是之前一再坚持的“个别现象”了。这是我认为最有意义的一句话，这个是用全行业疯狂暴雷、房价跌了2年多的代价换来的，很难得。任由这个状态继续，不用动脑子都知道，会引发金融系统D荡（自去年起，不少留言常常表现出强烈的双标，开发商可以暴，但是不能允许房价跌会引发金融风险，笑死，脑子里不知道装的什么）。
那么，这个姿态做出，就意味着托底势在必行。当然其实这个取态之前已经是了，这次规格高，预示着政策得更有力度。这是市场值得期待的所在。至于那条“一视同仁满足不同所有制房地产企业的融资需求”的政策重申，无疑是短期最重要的托举动作。但关键在落地，如何才能做到一视同仁、中性操作？有挑战。
2）“先立后破”意义复杂。
许多观点谈到了这四个字，房地产业要“先立后破”。但这个具体内涵指的是什么，就不好说。
先说一点，或是巧合。我去年底以来文章里多次以2021年“运D式减碳”作为反例，来提醒房地产不要陷入“超调—再纠偏”的漩涡。当时因为搞减碳，四处拉闸，搞的东北孕妇爬20多层楼回家，这都是新闻报道的。后来搞不下去，就开始纠偏。这次坦承了房地产在风险暴露中，结果无疑也是走向“适度纠偏”。但巧合是，这个“先立后破”就是2021年7月纠偏运D式减碳的时候提出来的。
我个人对此理解，房地产的“先立后破”，就是要立起一个“房地产新的发展模式”来，按照这个模式去“破”旧。如此，要点来了，各界都要把重点放到去理解“房地产新的发展模式”上去，这是未来的大功课。
3）“新的发展模式”。
会议里提到了这个，之前已经提了很多次，不是新鲜提法了。但无疑，这是未来至少10年全行业最重要的关注，它的意义就是1998年货币化房改。
在我理解，这个“新的发展模式”大意不难参透，难点在具体操作。大意一定是“经济的去地产化、房地产的去商品房化”，这是最核心的一点。在我几年前的文章里，已经说了这一点，我们的房地产市场走到今天，在决策层看来，不认为是当年想要的。是以，在宏观经济构成中，未来房地产还会占据重要作用，但毫无疑问比重会下滑。其次，在房地产的构成中，商品房的比重也毫无疑问会下滑。
由此会产生投资缺口，以及损伤土地财政，并且带来一系列难以估量的“溢出”。所以，需要其它方面的变化。
4）三大工程+财税改革。
会议里讲到的“三大工程”、“财税改革”。前一个提法之前说过多次了，后一个令市场有些意外，但逻辑上也讲得通。
很明显，“三大工程”是来做投资替代的。商品房部分的投资大幅度下滑，企业都躺了，就得需要有人来填坑。“三大工程”来是干这个用的，既能让经济降低对商品房投资的依赖，又能稳住房地产投资不过分下滑。这里面最重要的是“加大保障房建设”，也即是行内“严阵以待、谈及色变”的“14号文”——我们在之前的文章里已经详细解读过了《“14号文”将是中国房地产的重大分水岭》，待文件公布，我们再细细分析。
注意，新的保障房土地供给模式进行了巨大“颠覆”，全为划拨，给本已提不住底裤的地方城市又来重重一击，财政如何接续是大考验。这个是不是跟这次的“要谋划新一轮财税体制改革”有关联，不知道，但是按照上述说法，财税重画将是必然的结果。坦白说，这个给市场各方的猜测联想不那么好，改什么？怎么改？改的思路是从轻还是加重？……都令人遐想。
5）进一步降准降息。
货币政策里讲的很直白，要跟GDP、CPI保持匹配，现在不是不匹配，是不匹配到相反去了。M1的走势数据说明了，没有人敢花钱，都存起来，咋说都不拿出去。这个状态，让人贷款，让人消费，需要系统工程，但首先，利率还是太贵，得降更多。现在中长期LPR4.2%，贵不贵？贵，CPI还负的呢，谁敢贷款，贷到手债务就在“增厚”了。我之前的文章里说过，最好一次性降它100多个基点，肯定有大用，但是后来也只能温吞吞了，风险大哈哈，谁也不敢。
总之，要唱响中国经济光明论，房地产的政策会进一步宽松，（分区域）限购、限售、社保年限、单身购房……这些政策都会一个个放，时间的问题。
02

在这个基础上，来看北京、上海的政策放松。表态很积极，动作嘛，我觉得是中规中矩。因为，按照之前的央行各部委意思，这些政策早就该出了。京沪抻到现在，已经超乎市场理解了。

政策对比的话，拿深圳比，在首付和利率方面，京沪在放松完了之后，还是要深圳严苛。比方说，深圳首套3成，二套现在已经是4成了，利率是首套4.1%，二套4.5%。京沪则分别是首套都一样，但二套首付视区域不同4-5成。利率方面，首套房上海和深圳一样了，4.1%，但北京还是要到4.2-4.3%。二套房差别更大一些，上海是4.4-4.5%，外围区域比深圳还低，这是唯一一个低的，北京就比较高了，还维持在4.75-4.8%。
京沪也同样放松了豪宅线，不知道是不是参考深圳——总之这次三家的政策结构都一样。
北京是2014年9年以来的首次调整豪普线，这种做法是令普通置业者非常受伤的，在深圳之前也被诟病多次。因为长周期里，你的房价持续在上涨，而不调整豪普线，就意味着在从普通置业者身上收走更多钱。北京的做法是还保留了价格线——五环内8.5万/平米，6环内6.5万/平米，6环外4.5万/平米。
上海则是和深圳一样，直接取消了“豪宅线”——之前是外环外230万/套、外环内310万/套、内环内450万/套，只保留了容积率、面积的条件。这样的做法，副作用也会跟深圳一样——只要是144平米以内的高层住宅，总价再是几千万，都可以是“普宅”。
判断这个政策的影响，我认为和深圳会差不多，走势会一致。
一是短期成交量都会有明显上升。比如深圳，11.22二套降首付，取消豪宅价格线，单周网签成交量升过千套，过户量从11月开始也在稳步复苏（虽然没那么明显）。所以，预期京沪也会是如此，成交量能够托住，当然是大好事。但是要点在持续性，从之前的政策来看，这个持续性不那么好。说明了买者的心态在发生严重变化。很多买家的心态是：对首付和利率关注远不及对房价的关注。
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二是，挂牌量也在明显上升。看深圳，政策出来，成交量上升的同时，挂牌量也在上升。这是之前没有出现过的情形，说明了今天人们的心态发生了严重的变化。很多小业主对房价的期待是：只要有反弹我就要卖出。

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中原地产的稍有不同，但走势一致。

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三是，价格下降依然故我。成交量的上升，你可以说是政策支持带来的，但也可以说是价格下降带来的。但你不能掰开单讲，政策支持出现，成交量在上升，挂牌量也在上升，价格却在下降。简单说个结论，不那么容易的。
总之，这三个特征，我认为在京沪也不会有区别，唯程度有强弱而已。
03

找到变化的症结至关重要。一在买者，二在卖者。

买者不关心首付和利率，每到出政策时，大家都会看到这样的笑言：“首付是降低了，但月供升高了啊”、“真的没尿了”……这些其实往一线跑一跑，就能看的很清楚，普通人现在比G员更懂市场。这个说明了，全民“缩表”状态，买家对自己（以及对经济）的前景没信心，普遍倾向于少负债乃至不负债，所以，它和降首付、降利率的边际效应会南辕北辙。就是说，他今时的希望是不负债或者少负债，但是你的动作却是让他多负债，走到两岔子去了（这个角度，也能说明过往顺周期里的货币经验论，已经难以成立）。
卖者的态度很坚决，就是卖出，趁反弹卖出。我接受了大量咨询之后，几乎毫无例外。这个说明了全民“缩表”状态，卖家也对自己（以及对经济）的前景没信心，普遍倾向于落袋为安，先回笼现金，安全第一。
要舒缓掉这些情绪，让经济从“缩表”走向“稳表”再走向重新“扩表”，并不容易。不但要政策得当有力，而且还要耐心等待时日。
所以，这么个情况，谁也都不要想着：那边出个政策，这边楼市就来个V型反转。需要时间，要耐心等一等，等着市场慢慢的出清。底是一定会有的，光明也是一定会来的。
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